경매 낙찰가율 10%대…내 전세금 안전할까

부동산 경기침체로 경매시장에서 전세 보증금에 한참 못 미치는 가격에 집이 낙찰되는 사례가 속출하고 있다. 아무도 입찰에 참여하지 않아 ‘울며 겨자 먹기’로 임차인(세입자)이 전셋집을 낙찰받는 사례도 적지 않다. 선순위 근저당권이 있으면 최악의 경우 보증금을 떼일 수도 있는 만큼 주의해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

임차인 경매 신청 급증세

10일 부동산경매 전문업체 지지옥션에 따르면 지난달 서울·경기·인천 등 수도권 지역에서 임차인이 집주인을 상대로 경매를 신청한 규모는 121건에 이른다. 작년 1월(54건)에 비해 두 배 이상 증가했다. 경기가 57건으로 가장 많았다. 서울과 인천은 각각 51건, 13건으로 집계됐다.

임차인의 경매 신청이 늘어나는 이유는 전세보증금을 돌려주지 못하는 집주인이 증가했기 때문이다. 임차인은 전세 보증금을 돌려받지 못하면 강제 경매를 신청할 수 있다. 채권자(임차인)가 법원으로부터 채무자(집주인)의 채무 금액(전세보증금)이 있다는 판결을 받으면 채무자는 경매 신청을 할 수 있다.

문제는 매수세 위축에 따른 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 급격히 하락했다는 점이다. 낙찰가율이 낮아지면 낙찰가가 줄어드는 만큼 채무 금액을 변제받기 어려워진다. 지난달 서울 아파트 낙찰가율은 76.5%로, 9년 만에 80% 선이 무너졌다. 경기와 인천도 각각 73.7%, 68.0%에 머물렀다.

인천 미추홀구 주안동 A아파트 전용면적 40㎡는 감정가(1억6200만원)의 11.7%인 1900여만원에 팔렸다. 임차인 보증금(1억3500만원)에 크게 미치지 못하는 가격이다. 3회 유찰 후 낙찰가율 37.4%에 매각됐다.

하지만 대금 미납으로 재매각이 진행돼 7회차 때 겨우 새 주인을 찾았다. 임차인은 대항력(전입신고와 확정일자)을 갖춰 낙찰자가 보증금을 인수한 것으로 알려졌다.

이렇게 낙찰가가 적으면 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖췄는지 여부가 중요하다. 법원은 전입신고일과 확정일자가 다른 근저당권보다 앞서야 임차인이 대항력을 갖췄다고 본다. 대항력을 갖춘 임차인은 보증금을 우선 배당받을 수 있고, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하게 된다.

하지만 최근 감정가(3억1000만원)의 54.9%인 1억7000여만원에 낙찰된 서울 관악구 봉천동 한 빌라(전용 30㎡)는 임차인이 전세보증금 1억5000여만원을 전액 떼일 처지에 놓였다. 전입신고일보다 앞선 임차인의 선순위 근저당이 1억6800여만원이나 있기 때문이다. 낙찰금 1억7000여만원 중 1억6800여만원이 선순위 채권자에게 돌아가게 된다.

‘울며 겨자 먹기’로 세입자가 매수

대항력을 갖춘 임차인이라도 요즘 같은 부동산 침체기엔 안심할 수 없다. ‘깡통주택(매매가보다 전셋값이 높은 주택)’의 경우 경매시장에서 주인을 찾기 어렵다. 전셋값을 떠안고 깡통주택을 낙찰받으면 손해를 보기 때문이다. 이런 경우 어쩔 수 없이 임차인이 직접 입찰에 참여해 낙찰받는 사례가 나온다.

최근 매각된 서울 은평구의 한 빌라(전용 30㎡)는 일곱 차례 유찰될 때까지 주인이 나타나지 않자 임차인이 매수했다. 임차인은 감정가(1억300만원)의 21% 수준에 낙찰받았다. 낙찰금이 임차인 본인에게 배당되는 만큼 전세 보증금 1억500만원으로 이 집을 매수한 셈이다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “임차인이 주택을 낙찰받아도 지방세, 종합부동산세 등 매각부동산에 붙여진 당해세는 우선 배당되기 때문에 체납 세금을 확인해야 한다”고 말했다.

심은지 기자 summit@hankyung.com