이 기사는 02월 08일 16:00 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
<부동산 PF 경색에…청담동 금싸라기 땅도 ‘공매 위기’> (2023년 1월 10일 한국경제), <"어렵다는 말, 허풍 아니야?"…속 끓는 건설사들> (2023년 1월 12일 한국경제) 최근 부동산 금융과 투자에 대한 부정적인 뉴스를 쉽게 찾을 수 있다. 전 세계적으로 인플레이션이 심화하며 건설 비용이 증가해 부동산 수익성이 떨어진 것이 주요 원인 중 하나다. 엎친 데 덮친 격으로 인플레이션을 완화하기 위한 금리인상은 자연스럽게 조달 금리를 높이고 실물 경제를 위축시켜 부동산 투자 업계를 더욱 어렵게 한다.
뿐만 아니라 강원도 레고랜드 사태가 불러온 자금 시장의 경색까지 고려한다면, 부동산 대체투자 운용사는 2023년 현재 모두 사라질 수도 있는 절체절명의 위기라는 결론에 도달하게 된다. 문자 그대로 국내 부동산 자산운용사는 공멸할 것인가?
결론부터 말하자면, YES & No다. 부동산 자산운용업은 어떤 경로를 지날지 예측할 수 있다는 점에서 번지점프가 아니라 롤러코스터에 비유할 수 있다. 부동산은 그 구조상 경제 사이클이 발생할 수밖에 없는 자산이기 때문이다. 부동산이 아무리 유한한 자원이고 생산의 4대 요소 중 하나라고 해도 부동산 가격은 항상 주기적으로 상승 및 하락하며, 5년 이상의 장기적 흐름상 항상 우상향한다. 따라서 부동산 가격의 미래를 정확히 예측하기는 어렵지만 역설적으로 향후 패턴을 예측하기는 매우 쉽다.
지금의 고금리 저성장 기조의 전환이 예상되는 2024년부터 약 10년 이후인 2034년까지 부동산 자산의 가격은 전체적으로 우상향할 확률이 높다. 2027년까지는 회복기로서 부동산 자산운용업은 안정적인 성장을 할 것으로 예상되며 그 후 2034년까지는 전고점 대비 부동산 자산 가격의 조정이 한번 정도는 발생할 것이다. 부동산 자산가치의 정확한 조정 시점과 그 수준은 예측할 수 없지만 앞으로 10년의 패턴은 위와 크게 다르지 않을 것이다.
시장을 뒤흔드는 금리인상, 유가변동, 러시아-우크라이나 전쟁과 같은 굵직한 이슈와 상관없이 시장경제의 메커니즘에 따라 부동산 가치의 사이클은 언제나 발생하기 때문에 부동산 자산운용사도 언제나 롤러코스터처럼 오르고 내리기를 반복한다. 그렇기에 부동산 자산운용업은 다른 산업과 달리 모든 운용사에게 공평한 시련의 시간이 주어진다. 대마불사라는 용어가 적용될 수 있는 제조업이나 “Winner takes all”이 적용되는 플랫폼 비즈니스와는 본질적으로 다르다.
2024년까지 국내 부동산 자산운용사들은 혹독한 시간을 겪게 될 것이다. 과거 자산운용 과정에서 한 미숙한 결정이나 잘못된 판단에 대한 책임은 매출 감소나 작은 구조조정 수준으로 끝나지 않을 것이다. 그리고 다수의 부동산 자산운용사는 롤러코스터에서 내리게 될 것이다. 어려운 시기를 이겨낸 경험을 축적해 살아남은 운용사는 이번 시간을 통해 더 성장할 것이고, 그에 따라 대한민국의 부동산 자산운용업도 더욱 성숙해질 것이라 생각해 본다.
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