"아파트를 구입할 때 가장 중요시하는 기준이 무엇입니까?" 가끔 이런 질문을 받곤합니다. 아파트를 고르는 기준 중에는 대지지분의 비중과 그 가격(공시지가)이 중요한 요소를 차지하기에 '대지지분을 확인하라'고 답변합니다.부동산은 궁극적으로 토지입니다. 토지 이외의 부분은 장기적으로 소멸되는 것이라 생각해도 무방합니다. 부동산의 특성 중 영속성은 토지가 가진 특성을 가장 두드러지게 표현한 것입니다. 토지는 절대 소멸하지 않습니다.
아름다운 섬나라 투발루(Tuvalu)가 지구온난화로 해수면이 상승해 2060년에는 전체가 바다에 잠기는데 어떻게 소멸되지 않는다는 말이냐고 항의하는 분들이 있을 수 있습니다. 하지만 지구 온난화로 사라지는 투발루는 주거지역이 자연환경 보전지역(해안)으로 용도가 바뀐 것일 따름이지 없어진 것은 아닙니다. 이와는 반대로 해수면을 매립해 대지로 만든다고 하더라도 토지가 갑자기 생긴 것도 아닙니다. 단지 토지의 용도가 바뀐 거라 이해하면 됩니다. 아무리 인테리어를 비싸고 화려하게 하여도 매매가격에 반영되지 않으며, 대지지분이 유사한 재건축아파트는 표기되는 (舊)평수가 다르더라도 나중에는 같은 가격에 수렴합니다.
주상복합 아파트는 한 건물에 상업용도와 주거용도가 혼재된 주거의 형태입니다. 상업용지에 건설하므로 높은 용적률을 적용 받을 수 있어 더 집약적으로 토지를 이용할 수 있습니다. 건물 안에서 편리한 생활을 누릴 수 있고 보안도 철저합니다. 하지만 높은 용적률과 집약적인 토지의 이용은 투자가치를 떨어뜨립니다. 주상복합아파트의 매매가격 상승률을 일반 아파트와 비교하면 높지 않아 투자가치의 차이가 드러납니다. 한때 새로운 라이프스타일을 선도한다고 칭찬받던 주상복합 아파트가 왜 이렇게 투자가치가 떨어진 걸까요? 주상복합 자체가 가진 특성으로 인한 단점도 있습니다. 전용율이 낮고 창문이 적게 열려 환기가 좋지 못하며 화재에 취약합니다. 녹지 공간비율이 낮아 삭막한 느낌을 주니 웰빙 시대를 맞아 주목받지 못하는 것은 당연할 수도 있습니다. 관리비도 많이 듭니다.
하지만 더욱 문제가 되는 부분은 주상복합은 일반 아파트에 비해 대지지분이 적다는 것입니다. 주상복합 아파트는 상업용지이니 주거용지인 일반 아파트에 비해 단위 당 금액이 월등히 높아 낮은 대지지분을 상쇄할 수도 있으나 그렇지 않은 경우가 더 많습니다.
대지지분이란 간단히 말해 ‘아파트가 갖고 있는 땅의 면적’입니다. 우리는 흔히 아파트 가격을 비교할 때 ‘평당 가격’을 따집니다. 하지만 이보다 더 중요한 것은 ‘대지 지분 당 가격’입니다. 결국 아파트는 ‘땅’입니다. 동일 지역에 비슷한 크기의 두 단지가 있는데 가격도 같다면, 당연히 대지지분이 넓은 아파트를 사는 것이 좋습니다. ‘평당 가격’보다는 ‘전용면적당 가격’이 ‘전용면적 당 가격’보다는 ‘대지 지분 당 가격’이 더 정확하게 아파트의 가치를 판단할 수 있는 척도가 됩니다.
대지지분이 넓은 아파트는 살아가는 동안에도 도움이 됩니다. 높은 대지지분은 주거환경의 쾌적성을 의미하기 때문입니다. 대지지분이 높은 아파트는 용적률이 낮으니 동과 동 사이의 간격이 넓고 층수도 낮고 기타 편의시설 등 여유 공간이 많습니다.
부동산은 복합 상품입니다. 선택에는 고려해야할 변수들이 너무 많습니다. 어쩌면 변수를 몇 가지로 줄이는 지혜가 필요할 수도 있습니다. 그러면 대지지분의 가치를 따져 보시기 바랍니다. 언제라도 변하지 않는 땅의 가치를 믿으신다면 말입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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