미분양 1000가구 넘어야 '관리지역' 된다

정부가 미분양 관리지역 지정 기준을 대폭 완화했다. 종전 500가구 이상이었던 미분양 주택 수 기준을 1000가구 이상으로 조정하고, 시·군·구 공동주택 수 대비 미분양 주택이 2% 이상인 경우로 기준을 낮췄다. 이 같은 기준 완화에도 불구하고 대구, 충남 아산·홍성 등이 무더기로 미분양 관리지역으로 지정됐다.

미분양 1000가구 넘어야 관리지역

주택도시보증공사(HUG)는 이달부터 이 같은 기준의 미분양 관리지역 제도를 적용한다고 22일 밝혔다. 기존 ‘미분양 주택 수 500가구 이상’을 ‘미분양 주택 수 1000가구 이상이면서 동시에 공동주택 수 대비 미분양 주택 수 비율 2% 이상’으로 변경했다. 여기에 해당하는 지역 중 미분양 증가, 미분양 해소 저조, 미분양 우려, 모니터링 필요 등의 요건을 충족하면 미분양 관리지역으로 지정된다.

또 미분양 관리지역 최소 지정 기간을 단축했다. 기준을 충족하지 않을 경우 적시에 관리지역에서 해제하기 위해서다. 종전 최소 지정 기간은 2개월이었는데 1개월로 단축했다.

미분양 관리지역으로 지정되면 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 발급을 위해 사전 심사를 받아야 한다. 사전 심사 결과가 양호, 보통이 나오면 심사 결과 통지일로부터 6개월 이내 PF 보증 신청이 가능하다. 미흡이면 유보 후 다시 사전 심사를 거친다. 2회 이상 미흡이 판정되면 자금관리 조건부 보증 신청을 해야 한다.

홍성·음성 등 청정지역도 ‘오명’

기준 완화에도 이날 총 10개 지역이 미분양 관리지역으로 지정됐다. 대구 중구·남구·수성구, 울산 울주군, 충북 음성군, 충남 아산시·홍성군, 전남 광양시, 경북 포항시·경주시 등이다.

충남 홍성군의 경우 1년 전만 해도 미분양 주택이 전혀 없는 ‘청정지역’이었지만 금리 급등 직격탄을 맞아 이번에 미분양 관리지역으로 새로 지정됐다. 홍성군은 최근 3개월 새 미분양 주택 수가 1362가구 급증한 데다 인허가 실적, 청약 경쟁률 등을 감안했을 때 앞으로도 미분양 우려가 크다는 평가를 받았다. 충북 음성군 역시 지난해 9월 말 기준 624가구에 그친 미분양 주택 수가 12월 말 기준으론 1999가구로 세 배 이상 뛰었다. HDC현대산업개발이 작년 12월 공급한 음성 아이파크는 대부분 주택형이 미달돼 청약 경쟁률이 0.2 대 1에 그쳤다. 올 들어 충남·충북 지역에선 분양에 나선 건설사들이 중도금 무이자 혜택을 제공하거나 지인 소개비 등을 내걸면서 수요자 잡기에 안간힘을 쓰고 있다.

대구 남구는 HUG가 가장 우려한 미분양 관리지역 중 한 곳이다. 작년 하반기 이후 미분양 주택 수 증가세가 전국에서 가장 가파른 지역이다. 2017년 7월부터 지난해 2월까지 5년여 동안 미분양 주택이 단 한 가구도 없었지만 하반기부터 단기간에 급증하면서 12월 말 3088가구에 달했다. 대구시는 지금까지 추진해온 건축심의를 강화하고 신규 접수한 주택건설사업 승인을 보류하고 있다.

올 들어 지방을 중심으로 매수세가 크게 위축되면서 지난해 12월 말 기준 전국 미분양 주택 수는 총 6만8107가구로, 전월 대비 17.4% 증가했다. 2013년 8월(6만8119가구) 후 9년4개월 만에 최대치다. 올 1월 말 기준으로는 7만 가구를 넘어선 것으로 추정된다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “정부가 각종 부동산 규제를 풀고 있지만 아직은 위축된 청약 수요가 살아나지 못하고 있다”며 “공사비가 빠르게 늘고 있어 수익성과 미분양 리스크 사이에서 건설사의 고민이 클 것”이라고 말했다.

김은정 기자 kej@hankyung.com