재건축 입주권 팔 때 비과세 적용받으려면…

재개발·재건축 사업의 조합원은 새 아파트에 입주할 권리를 얻는다. 소득세법은 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획 인가와 빈집 및 소규모주택정비법에 따른 사업시행 인가로 입주자로 선정된 지위를 ‘조합원 입주권’이라고 한다.

입주권을 받으면 다른 주택을 매도하는 과정에서 비과세 및 중과세 주택 수 등에 영향을 미친다. 이때 빈집 및 소규모주택정비법에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업의 입주권은 2022년 이후 취득분부터 적용한다. 이 세 가지 입주권에 대한 1가구 1주택 비과세 혜택은 2022년 이후 양도분부터 가능하다.

입주권 매도 시 비과세를 적용받으려면 구주택 취득일부터 관리처분계획인가일까지 2년 이상 보유하면 된다. 구주택 취득 시점에 조정지역이었다면 2년 거주도 해야 한다. 이때 다른 주택이나 분양권을 보유하지 않아야 한다. 만약 다른 주택을 취득했다면 3년 내 입주권을 양도하면 된다. 입주권은 가구당 한 개가 원칙이다. 만약 두 개의 입주권을 받는다면 먼저 파는 입주권은 과세되고, 나중에 파는 입주권에 비과세가 적용된다.

입주권을 팔 때는 다른 주택·입주권·분양권을 여러 개 보유하고 있더라도 중과세율이 적용되지 않는다. 2년 미만 보유분은 단기 양도 제재가 있다. 1년 미만 보유는 77%, 2년 미만 보유는 66% 세율이 적용된다. 2년 이상 보유해야만 기본세율(6~45%) 적용이 가능하다.

장기보유특별공제는 토지와 건물에 대해 보유기간 3년 이상 시 적용한다. 입주권에는 적용하지 않는 게 원칙이다. 구주택 취득일부터 관리처분계획인가일까지 3년 이상 경과된 입주권은 관리처분계획인가일 이전의 양도차익에 대해 장기보유특별공제를 허용한다.

김대경 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무사