일시적 2주택자의 양도소득세 비과세 처분기한이 조정지역 여부와 무관하게 2년에서 3년으로 연장됐습니다. 이번 개정 내용을 잘 활용하면 다양한 세목에서 다양한 절세 혜택을 누릴 수 있는데요.
먼저 어떤 부분이 바뀌었는지 살펴보겠습니다. 국내 1주택(종전주택)을 소유한 1가구가 종전주택을 양도하기 전 새집을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새집을 취득한 날로부터 3년 내 종전주택을 양도하면 1가구 1주택자로 보고 비과세를 적용합니다.
다만 양도하는 종전주택은 2년 보유(거주)기간 등 비과세 요건은 갖춰야 하는 등 취득의 방식과 보유 현황에 따라 비과세 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
주요 사례별로 살펴보겠습니다. 유의할 점은 각 사례에서 비과세 적용가능 여부를 중점적으로 판단하므로 기본적인 1년 이상 경과 후 신규주택 취득, 2년 보유(거주)요건 등 이외의 요건들은 언급하지 않았습니다.
종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(원조합원)
재개발·재건축 등의 사업으로 새집이 다 지어졌을 때 소유자가 원조합원이라면 해당 신축주택의 취득시기는 준공일이 아닌 철거 전 주택의 최초 취득일로 봅니다. 따라서 오래전 취득했던 주택이 재건축으로 신축되더라도 새로운 취득으로 보지 않기 때문에 비과세 적용이 불가능할 수 있습니다.<v:rect fillcolor="#ffffff" id="_x151527336" strokeweight="0.33pt" style="v-text-anchor:middle; width:423.00pt; height:87.60pt"><v:stroke><v:fill color2="#000000" opacity="1.00"><v:textbox></v:textbox></v:fill></v:stroke></v:rect>
종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(승계조합원)
관리처분인가일 이후 입주권을 취득한 승계조합원이라면 신축주택의 취득시기는 준공일(사용승인일)로 판단합니다. 일시적 1가구 2주택 비과세 규정은 종전주택을 소유한 1가구가 신규주택을 취득한 경우에 적용되는 규정입니다. 신규주택을 최초에 입주권으로 취득했다면 일시적 1가구 2주택 규정이 적용되지 않습니다.
다만 이와 유사한 소득령 156조의2 비과세 규정이 적용될 수 있어 해당 비과세 규정에 대한 별도 판단이 필요합니다.
신규주택 입주권(A)를 보유한 상태에서 종전주택(B) 취득
입주권을 승계 취득한 상황에서 주택을 취득한 경우입니다. 입주권이 주택으로 완공된 이후 종전주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택 규정이 적용되지 않습니다. 입주권을 보유한 상황에서 종전주택을 취득한 것이므로 1주택을 보유한 1가구가 신규주택을 취득하는 경우에 해당하지 않기 때문입니다.만약 입주권이 없는 상황에서 종전주택을 취득한 경우에는 종전주택을 양도할 때 비과세가 적용될 수 있습니다. 입주권이 주택으로 완공된 상황에서 종전주택을 취득한 경우에는 입주권으로 완공된 집이 종전주택이 됩니다. 따라서 종전주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택 비과세 규정이 적용될 수 있습니다.
종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택
신규주택이 분양권을 취득해 신축된 주택인 경우 분양권의 취득시기에 따라 판단이 달라집니다. 분양권은 2021년 이후 취득분부터 1가구 1주택 비과세 규정을 적용할 때 주택 수에 포함됩니다. 2021년 전에 취득한 분양권은 주택으로 보지 않고, 분양권이 새집이 되는 시점을 신규주택 취득일로 봅니다. 이에 일시적 1가구 2주택 비과세 규정을 적용할 수 있습니다. 2021년 이후 취득하는 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 앞서 다뤘던 입주권을 추가로 취득하는 사례와 비슷합니다. 일시적 1가구 2주택 비과세 규정은 종전주택을 소유한 1가구가 신규주택을 취득한 경우에 적용되기 때문에 신규주택을 최초에 2021년 이후 분양권으로 취득했다면 일시적 1가구 2주택 규정을 적용할 수 없습니다.
이와 유사한 소득령 156조의3 비과세 규정이 적용될 수 있으므로 해당 비과세 규정에 대한 별도 판단이 필요하다는 점을 유의해야 합니다.
분양권으로 취득한 종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택
두 개의 분양권을 모두 2021년(1월1일) 전 취득했다면 먼저 취득한 신축주택이 종전주택이 되고 나중에 취득한 신축주택이 됩니다. 각 주택 취득시기가 1년 이상 경과되면 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용됩니다. 2021년(1월1일) 이후 분양권을 취득했다면 위에 언급한 것처럼 주택 수에 포함됩니다. 때문에 일시적 1가 2주택 비과세 규정을 적용받을 수 없습니다. 뿐만 아니라 분양권 보유시 적용되는 비과세 규정인 소득령 156조의3 비과세 규정도 내용에 따라 적용받을 수 없습니다.
종전주택 + 직접 건설한 신규주택
직접 건설한 주택의 소득세법상 취득시기는 준공일(사용승인일)입니다. 실제가 입주가 늦어지거나, 등기가 늦게 나더라도 신규주택의 취득시기는 준공일(사용승인일)이므로 실제 입주한 날을 취득시기로 오해해 처분기한을 놓치지 않도록 해야 합니다. 종전주택 + 동일가원으로부터 증여받은 신규주택
일시적 1가구 2주택 비과세는 가구를 기준으로 합니다. 동일가구원 간 소유권 이전의 경우 신규주택의 취득시기는 증여일이 아닌 증여자가 최초에 취득한 날로 봅니다. 증여의 경우 동일가구원, 별도가구원 여부를 함께 고려해야 합니다. 부모가 취득 후 3년이 이미 지났다면 동일가구원인 자녀에게 증여하는 경우 자녀는 비과세를 적용받지 못합니다.?이런 점은 유의해야 합니다. 일시적 1가구 2주택 비과세 규정의 취지는 1가구 1주택을 유지할 목적이지만 이사 등의 이유로 어쩔 수 없이 일정 기간동안 2주택이 되는 경우 비과세 적용하는 것입니다. 종전주택을 양도한 이후 1가구가 1주택을 소유해야 합니다. 동일가구원에게 양도하거나 부담부증여를 하는 경우엔 비과세가 적용되지 않습니다.
또 1가구 2주택 비과세는 다른 2주택 비과세 특례와 중복 적용이 가능합니다. 즉 3개의 1가구가 3가구의 주택을 보유하더라도 비과세가 가능한 경우가 있습니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 세금고민 있을 땐, 택슬리 | 이상웅 세무사
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