수도권에서 최장 10년간 금지했던 분양권 전매제한 기간이 3년으로 줄었습니다. 수도권 공공택지·규제지역과 분양가 상한제가 적용되는 지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 이 밖의 지역은 6개월로 완화됐습니다. 비수도권은 더 줄었습니다. 비수도권 공공택지·규제지역은 1년, 광역시 도시 지역은 6개월입니다. 이를 제외한 지역은 전매를 무제한으로 할 수 있습니다.
전매제한 기간이 완화되면서 최근 가족들끼리 분양권을 전매하거나 증여, 부담부증여 받으려는 사례가 늘고 있습니다. 분양권은 현재 양도소득세 등 각종 세목에서 주택 수에 포함되고 양도세의 경우 당첨일로부터 1년 내 매매 시 77%(지방소득세 포함), 1년이 지나더라도 66%의 세율이 적용되기 때문에 분양권 명의이전에 따라 발생하는 세금 이슈를 충분히 검토할 필요가 있습니다.
분양권 이전 방법엔 무엇이 있을까
분양권 명의를 이전하는 방법은 크게 △증여 △부담부증여 △매매 3가지입니다.증여는 분양권의 채무는 승계하지 않고 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재 분양권의 채무가 있더라도 승계하지 않고 전체를 증여합니다. 세법상 시가에 대한 증여세만 부과됩니다.
부담부증여는 분양권 채무를 승계하는 조건으로 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재 분양권의 채무를 승계하는 것으로 채무승계 부분에 대해서는 양도세, 분양권의 세법상 시가에서 채무승계액을 공제한 금액에 대해서는 증여세가 부과됩니다.
가족 간 매매라고 하더라도 제3자 간 일반 매매와 동일하게 매매가 가능합니다. 시세차익에 대하여 양도소득세가 발생하는 것은 동일합니다만 만약 세법상 시가와 대가의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상 나는 고·저가 매매의 경우 양도소득세는 대가가 아닌 세법상 시가로 재계산합니다.
만약 세법상 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상 나는 고·저가매매의 경우 양도세뿐만 아니라 추가 증여세가 발생합니다. 세법상 시가와 과도하게 차이 나는 금액으로 매매하는 경우 저가 매매는 매수자, 고가 매매는 매도자에게 발생한 이익에 대하여 증여세를 부과하는 겁니다. 시가와 매매가액의 차액인 이익에 대해 모두 증여세를 부과하는 것이 아닌 일부 금액을 공제한 뒤 증여세를 부과하므로 이를 적절히 활용한다면 자녀의 경우 부모님의 분양권을 적은 세금으로 보다 더 저렴하게 매수할 수 있습니다.
중요한 것은 '세법상 시가'
증여, 부담부증여, 매매 모두 '세법상 시가' 산정이 우선돼야 합니다. 특수관계인 사이의 거래는 해당 분양권 가치의 산정을 모두 세법상 시가를 원칙으로 하기 때문입니다.전매제한이 해제돼 명의변경 하려는 분양권에 적용되는 '세법상 시가'란 소유권 이전하려는 분양권과 유사한 물건의 최근 거래된 가격인 '유사매매사례가액' 또는 해당 분양권에 대한 '감정평가액'이 적용될 수 있습니다. 만약 위 2가지 금액이 없다면 평가 기준일까지 납입한 금액과 평가 기준일 현재 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 합니다.
특수관계인 간 증여를 하거나 매매를 계획 중이라면 프리미엄 산정액에 대한 적법한 근거가 있어야 합니다. 만약 임의로 세법상 시가를 산정해 소유권을 이전하는 경우 유사매매사례가액 등에 따른 세액과 가산세가 추징될 수 있습니다.
특히 매매의 경우 시세차익에 대한 77% 또는 66%의 높은 세율이 적용되므로 세법상 시가를 산정하는 데 있어 유사성, 적정한 프리미엄액 등에 대한 충분한 검토가 필요합니다.
그래서 어떤 게 유리한데?
분양권에 대한 양도세는 77% 또는 66%의 세율이 적용되는 반면 증여세는 1억원까지 10%, 1억원에서 5억원은 20%, 5억원에서 10억원까지는 30%의 세율이 적용됩니다. 세율로만 놓고 보면 증여가 훨씬 유리합니다. 다만 프리미엄가액이 없거나 세법상 시가를 분양가로 산정할 수 있는 경우라면 양도세는 0원이 발생합니다. 오히려 증여, 부담부증여보다 더 적은 세금으로 명의이전이 가능하단 얘기입니다.
사실관계에 맞게 각 소유권 이전 방식을 비교해 최적의 절세방안을 찾는 것이 중요합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 세금고민 있을 땐, 택슬리 | 이상웅 세무사
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