"전세 보증금 돌려받자"…경매 신청하는 세입자들 [심은지의 경매 인사이트]

최근 전세사기 피해자를 위한 경매 유예 조치가 금융권을 중심으로 시행되고 있다. 경매는 임차인(세입자)이 보증금을 돌려받을 수 있는 주요 수단 중 하나다. 매매가가 전세보증금을 웃도는 ‘역전세’ 현상이 심화하면서 보증금을 돌려받기 위해 세입자가 경매를 신청하는 사례가 늘고 있다.

23일 부동산경매 전문업체 지지옥션에 따르면 지난달 전국에서 임차인이 집주인을 상대로 경매를 신청한 빌라(다세대) 물건은 56건으로 집계됐다. 지난 1월 33건, 2월 43건 등 매달 증가하는 추세다.

역전세 현상이 두드러진 서울, 경기, 인천 등 수도권도 증가세가 가파르다. 작년 하반기(7~12월) 수도권에서 임차인이 집주인을 상대로 경매를 신청한 규모는 총 521건으로 집계됐다. 2021년 같은 기간(410건)보다 100건 이상 늘었다.

경매는 크게 임의경매와 강제경매로 나뉘는데, 세입자가 집주인을 대상으로 경매를 신청하는 건 강제경매로 분류된다. 임의경매는 채권자가 법적 절차 없이 바로 집을 경매로 넘길 수 있다.

예컨대 집주인이 원리금을 석 달 이상 연체하면 은행이 담보로 잡힌 집을 경매로 넘긴다.

강제경매는 법원 판결을 거쳐 경매를 진행하는 경우다. 대체로 개인 간 돈거래에서 비롯된다. 임차인이 집주인에게 보증금을 빌려준 것인 만큼 집주인이 보증금을 못 돌려준다고 버티면 세입자는 강제경매 절차에 들어갈 수 있다.

대항력(전입 신고 일자와 확정일자가 다른 권리보다 빨라 우선 배당권 보유)을 갖춘 세입자는 낙찰가가 보증금보다 낮더라도 보증금을 전액 받을 수 있다. 경매 시장에서 ‘깡통전세’(매매가보다 전셋값이 높은 주택)를 아무도 사지 않으려는 것도 선순위 보증금 때문이다.

이런 경우 임차인이 ‘셀프 낙찰’을 받기도 한다. 최근 매각된 서울 은평구 A빌라(전용면적 30㎡)는 전세보증금 1억500만원이 감정가(1억300만원)보다 높은 전형적인 ‘깡통주택’이었다.

이 물건은 일곱 차례 유찰된 뒤 세입자가 낙찰받았다. 세입자는 감정가(1억300만원)의 21%인 2000여만원을 낙찰금으로 썼지만 낙찰금이 세입자 본인에게 전액 배당하는 만큼 사실상 전세보증금에 집을 매입한 셈이다. 지방세, 종합부동산세 등의 세금은 임차인 보증금보다 먼저 떼기 때문에 집주인의 세금 체납 여부를 꼭 확인해야 한다.

심은지 기자 summit@hankyung.com