전세보증금 피해를 최소화하기 위해서는 전세보증보험제도와 특약을 적극 활용해야 한다고 전문가들은 조언했다.전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 돈을 내주고 차후에 구상권을 행사하는 제도다. 정부는 이달 1일부터 세입자가 보증보험에 가입하기 위한 요건을 강화했다. 빌라 가격을 산정할 때 공시가격 반영 비율을 150%에서 140%로 낮추고, 전세가율을 100%에서 90%로 내렸다. 이렇게 되면 전세보증금이 공시가격의 126% 이내에 들어야만 보증 가입이 가능해진다. 예컨대 공시가격이 1억원짜리 빌라라면 기존에는 보증금 1억5000만원까지 보증 가입이 됐다. 이제는 보증금이 1억2600만원 이하여야 가능하다. 최대 한도는 서울·수도권이 7억원, 나머지 지역이 5억원이다.
보증보험에 가입했어도 가입 기간 대항력과 우선변제권을 유지하지 못하면 보증금을 보호받을 수 없다. 주택도시보증공사(HUG) 관계자는 “보증금을 반환받을 때까지 다른 곳으로 이사하거나 전입신고를 하지 않도록 유의해야 한다”고 강조했다. 임차 기간의 절반이 지나면 가입 자체가 안 되는 것도 주의해야 한다. 만일의 사태에 대비해 계약을 무효화할 수 있는 특약도 꼼꼼히 작성하는 게 좋다. △계약 후 새로운 근저당 사실이 발견될 경우 △타인에게 주택 매도 시 △계약 후 임대인의 세금 체납 발견 시 계약을 해지하고 보증금을 반환한다는 내용을 넣으면 유용하다. 보증보험은 계약을 체결한 뒤 가입이 가능하기 때문에 ‘보증보험 거절 시 계약을 해지한다’는 특약도 활용할 수 있다.
지난 2월 운영을 시작한 ‘안심 전세앱’에서 신축 빌라 전세가율 등 시세 조회 서비스를 제공한다. 임대인(집주인)의 과거 보증사고 이력, HUG 보증 가입 금지 여부, 악성 임대인 등록 여부, 체납 이력 등의 정보를 확인할 수 있다. 일반적으로 전세가율이 70%를 넘어서는 주택과 선순위 임차보증금이 많은 다가구 등은 피하는 게 안전하다고 전문가들은 조언했다.
이유정 기자 yjlee@hankyung.com
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