북한산 주변 강북 재개발 15층까지 올린다

서울시가 약 50년 만에 고도지구를 재정비하기로 하면서 강북구 등 노후지역 주택 정비사업에 속도가 붙게 됐다. 시는 도시계획심의를 통해 경관 조망을 위한 통경축이 확보된 경우 유연한 기준을 적용한다는 방침이다. 국회의사당으로 인해 높이를 제한받아온 서여의도 일대 역시 최대 200m까지 개발을 허용해 ‘여의도 금융중심지’ 조성을 촉진할 계획이다. 서울시는 연말까지 모든 절차를 마무리하고 내년부터 변경된 계획을 적용할 예정이다.

○노후 주거지 개발 ‘속도’

고도지구 재정비로 가장 큰 개선 효과가 기대되는 곳은 강북구와 도봉구가 포함된 북한산 일대다. 1990년 고도지구로 지정된 이 지역은 면적이 355만7000㎡에 달한다. 강북구 시가지의 25.4%에 이르는 규모로, 미아동·수유동·우이동 일대가 해당한다. 이 지역은 건축물 높이가 ‘20m 이하’로 제한되다 보니 7층 이상으로 건물을 지을 수 없었다. 현실적으로 구릉지는 3~5층 내외로만 건축물을 지을 수 있다. 사업성이 낮다 보니 인근 지역이 노후화하는 부작용이 커졌다.

서울시 재정비안에 따라 재개발·재건축 등 정비사업이 활성화할 것이라는 기대가 나온다. 특히 저층 주거지를 가로주택정비 사업 등으로 개발하는 모아타운 활성화 효과가 기대된다. 시는 북한산 일대 높이를 기존 20m에서 모아타운 등을 통한 계획적 개발 시 추가 완화할 방침이다. 북한산을 조망할 수 있도록 통경축 등을 확보해 빽빽하지 않게 건물이 지어지도록 유도한다.

높이가 낮고 상징성이 큰 남산의 경우 높이 완화 정도를 최소화하기로 했다. 저층 주거단지 정비가 가능한 수준으로 길을 열어줄 방침이다. 개발업계 관계자는 “높이가 8m만 완화돼도 두 개 층을 올릴 수 있다”며 “노후화한 주택을 재정비하는 데 충분한 동력으로 작용할 수 있을 것”이라고 말했다.

서울 내 고도지구는 1976년 1월 여의도 국회의사당 주변 지역을 시작으로 도입됐다. 현재 △남산(중구·용산, 12∼28m 이하) △북한산(강북·도봉, 20m 이하) △경복궁(종로, 15∼20m 이하) △구기·평창(종로, 20m 이하) △국회의사당(영등포, 55~65m) △서초동 법원단지(서초, 28m 이하) △오류·온수(구로·20m 이하) △배봉산(동대문구, 12m 이하) 총 8곳이 고도지구로 지정돼 건축물 높이가 관리되고 있다. 고도지구 전체 면적(약 922만㎢)은 여의도의 세 배에 달한다.

○국회 인근 일률 규제도 폐지

여의도를 세계적 금융중심지로 만들려는 계획도 탄력받을 것으로 보인다. 서울시는 앞서 지난달 동여의도 일대 용적률 1200% 이상 완화, 높이 규제 폐지 등의 내용을 담은 지구단위계획을 발표했다. 350m 수준인 동여의도에서 높이 70m인 국회의사당까지 텐트 식으로 연결되게 유도할 방침이다. 국회에서 가장 먼 산업은행 건물 주변은 200m까지 건축물 높이를 올릴 수 있을 것이란 관측이 나온다. 여의도공원을 기준으로 서쪽에 있어 서여의도로 불리는 지역은 국회의사당 설립 이듬해인 1976년 국회 보안과 시설 보호 등을 이유로 고도지구로 지정됐다.

고도지구 지정 필요성이 적어진 지역은 폐지해 제도를 합리화하기로 했다. 공단 등이 모여 있는 오류·온수 고도지구가 대표적이다. 경관 보호 목적이 아니라 과밀 개발을 방지하기 위한 차원에서 고도지구로 지정한 곳이다. 오류·온수 고도지구 높이는 20m로 제한되지만 바로 길 건너 아파트는 90~100m 높이로 개발되면서 형평성 문제가 불거졌다. 향후 지식산업센터 등으로 개발될 수 있을 것이란 기대가 나온다.

서울시는 앞서 지난해 3월 서울어린이대공원 주변 건물 고도 제한을 26년 만에 폐지했다. 지난해 말에는 동대문구 배봉산 주변 높이를 기존 12m에서 24m로 완화해 건물을 지을 수 있도록 했다.

이유정/박진우 기자 yjlee@hankyung.com