3억 이하 시골집 산 2주택자, 2025년까지 양도세 면제

베이비붐 세대의 은퇴와 천정부지로 높아진 도시 부동산 가격으로 귀농·귀촌을 위한 농어촌 주택 취득에 대한 관심이 높아지고 있다. 인구 고령화에 따른 ‘지방 소멸’이 현실로 다가오면서 정부는 농어촌 주택 취득 관련 세제 혜택을 강화하고 있다. 정부는 2025년까지 1주택자가 3억원 이하 농어촌 주택이나 고향 주택을 취득할 경우 이전 주택을 매도할 때 부과하는 양도소득세를 일정 기준 충족 시 면제하고 있다. 하지만 기존 주택의 가격이나 보유 기간 등에 따라 양도소득세 비과세 대신 중과세율이 적용되거나 장기보유특별공제 미적용으로 세금 폭탄을 맞을 수 있어 조건을 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

고향 주택도 양도세 비과세

양도소득세는 자산의 양도차익(양도소득)에 대한 세금이다. 양도소득세는 양도차익에서 장기보유특별공제(3년 이상)와 기본공제를 한 뒤 산정된 과세표준에 세율(6~45%)을 적용해 부과한다. 내년 5월 9일까지 한시 유예되긴 했지만 2주택 이상 다주택자는 양도소득세 기본세율에 20~30%포인트가 중과된다. 중앙정부 세금의 10%가 더해지는 지방세까지 포함하면 최고세율은 양도차익의 82.5%에 달한다.

정부는 농어촌 주택에 양도소득세 비과세 특례를 부여하고 있다. 농어촌 주택 양도세 비과세 특례는 한 가구가 일반 주택 1채와 농어촌 주택 1채 등 총 2채를 보유한 경우 양도소득세를 매길 때 농어촌 주택을 보유 주택 수에서 제외해주는 제도를 말한다. 이 경우 납세자는 1가구 1주택자가 돼 장기보유특별공제 조건인 일반 주택의 3년 보유와 조정대상지역 2년 거주 요건을 갖추면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

농어촌 주택은 수도권, 규제지역(조정대상지역)을 제외한 지역의 읍·면 등에 소재한 주택을 뜻한다. 양도세 비과세 특례는 규제지역 외의 시 지역에 있는 고향 주택에도 동일하게 적용된다. 고향 주택은 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지에 해당하면서 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역에 있는 주택을 말한다.

특례 요건 꼼꼼히 따져야

다만 특례를 적용받기 위한 요건은 비교적 깐깐하다. 우선 특례를 받으려면 일반 주택을 농어촌 주택이나 고향 주택을 취득하기 전에 먼저 보유하고 있어야 한다. 농어촌 주택을 갖고 있던 사람이 재테크 등 목적으로 서울에 집을 산 뒤 가격이 오르자 파는 경우엔 세제 혜택을 받지 못한다는 뜻이다. 도시에 있는 기존 주택이 양도소득세 비과세 기준인 12억원을 넘기는 경우에도 초과분에 대해 과세가 이뤄진다.

지난해 세제 개편으로 특례를 받기 위한 농어촌 주택 가액 기준은 취득 당시 기준시가 2억원에서 3억원으로 1억원 상향됐다. 한옥은 4억원 이하까지 특례를 받을 수 있다.

농어촌 주택과 고향 주택에 대한 특례 기한은 2025년 말까지다.

농어촌 주택을 취득한 뒤에는 3년 이상 보유해야 한다. 3년 보유기간이 지나기 전에 일반 주택을 양도하는 경우 일단 비과세 특례가 적용된다. 정부는 올해부터 수도권이나 도시 지역 중에서도 인구가 감소하는 지역 가운데 대통령령으로 정하는 곳은 특례 적용 지역에 포함하기로 했다.

농막 규제 일단 보류

최근 취침 가능 여부를 두고 논란이 있었던 ‘농막’은 법적으로 주택에 포함되지 않는다. 최근 농림축산식품부는 영농 활동과 관계없이 농막에서 야간에 취침하거나 숙박, 여가 활용 등을 하는 것을 금지하고, 이를 어길 경우 불법으로 간주하는 규제를 추진했다. 농막이 사실상 주택으로 활용되며 1가구 2주택 과세 회피 수단으로 악용된다는 판단에서다. 그러나 주말농장 보유자 등의 반발에 부딪혀 일단 규제를 보류하기로 했다.

황정환 기자 jung@hankyung.com