"일본 부동산에 투자하기엔 지금이 더할 나위 없이 좋습니다. 초저금리가 계속돼 레버리지(부채)를 활용하기 유리한 데다 저금리에 따른 유동성 증가로 부동산 가격이 강세를 보일 것으로 예상되기 때문입니다. 기록적인 엔저(엔화 가치 하락)에 환차익 기대감까지 커지면서 부동산 투자에 대한 매력이 커졌습니다."
김용남 글로벌PMC 대표이사(사진·59)는 최근 <한경닷컴>과 만나 '엔저로 일본 부동산 투자에 투자자들의 관심이 늘었느냐'는 질문에 이렇게 답했다.
일본은 초저금리 정책을 유지하고 있다. 2013년 아베 신조 전 총리 시절 '돈으로 경제를 살리겠다'는 취지로 시작됐다. 일본은행과 정부는 1990년대 이후 계속된 디플레이션(장기 물가하락)에서 벗어나 경기부양을 위해 대규모 금융완화와 초저금리 정책을 펼쳤다. 단기금리를 0.1%로 낮췄고, 장기금리 지표인 10년물 국채 금리도 0% 수준으로 유도했다.
김용남 대표는 "초저금리 정책이 계속되면서 시장에 돈이 많이 풀려 있는 상황"이라며 "그만큼 부동산 시장으로 자금이 흘러 들어갈 가능성이 높다. 가격이 오를 여지가 많은 것"이라고 짚었다.
이어 "금리가 낮다 보니 대출을 일으키기 유리한 환경"이라면서 "일본에서 빌딩을 매수하기 위해 대출받으면 연 1.5~2% 금리만 내면 된다. 일본 국민들보단 금리가 높은 편이지만 국내보다는 부동산 투자하기에 유리한 환경"이라고 짚었다.
"일본 부동산 투자 수익률 연 5~6% 기대"
엔저도 투자 매력을 높이는 이유다. 최근 원·엔 재정환율은 최저점에서 등락하고 있다. 올해 초 969원에서 1002원(4월27일), 897원(6월19일), 909원(6월27일) 등의 흐름을 이어가고 있다. 지난달 19일 장중에 기록된 897원은 2015년 6월 8일(885원) 이후 8년 만의 800원대 환율이었다.김 대표는 "투자자들이 엔화만 사둬도 돈이 된다고 '엔테크'를 하지 않느냐"며 "일본 부동산에 투자하면 엔화 가치 상승에 따른 환차익은 물론 부동산에 투자하는 동안 받는 임대 수익에 향후 매각할 때 매각 차익까지 얻는 등 일석삼조의 투자"라고 강조했다.
중소형 빌딩(꼬마빌딩)에 투자했을 때 기대되는 수익률은 연 5~6% 수준이다. 투자 지역은 일명 '도쿄 도심 5구'(도쿄 비즈니스 지구)다. △치요다구 △추오구 △미나토구 △신주쿠구 △시부야구 등이다.
김용남 대표는 "우리나라로 보면 강남 3구에 있는 중소형 빌딩에 투자하는 셈"이라면서 "수익형 부동산의 경우 보통 연 3~4%의 수익률이, 주거형 부동산의 경우 연 5~6%의 수익률이 기대되는 상황"이라고 설명했다.
또 "일본 부동산 투자에서 중요한 점은 임대 수익이다. 때문에 건물을 매입한 이후 '관리'가 필수로 이뤄져야 한다"며 "매각 차익이 전혀 없는 것은 아니지만 국내 투자처럼 차익에 초점을 맞추고 투자하지는 않는다"고 부연했다.
김 대표는 "우리나라는 건물을 사고 나면 건물 관리인을 두고 청소, 경비 등 정말 기초적인 부분만 신경을 쓰지만, 일본은 임대 수익을 높이기 위해 리모델링 등 건물 유지를 위해 굉장히 신경을 쓰는 편"이라면서 "도쿄역 인근에 있는 모 건물의 경우 20억원이 넘는 돈을 들여 건물의 배관 등을 싹 고친 사례도 있다. 건물 관리에 들이는 노력이 임대 수익률을 가르는 중요한 요소"라고 판단했다.
수익형뿐만 아니라 주거형 부동산에도 관심을 갖는 투자자들이 늘었다고 설명했다. 김 대표는 "과거 대부분 법인이 일본 부동산 투자에 나섰다면 최근엔 개인들도 일본 부동산에 갖는 관심이 커졌다"며 "강남에서 자산 좀 굴린다는 투자자들 2~3명이 투자금을 모아 일본 부동산을 사는 경우도 있다"고 귀띔했다.
이어 "투자 수요가 늘면서 자산군도 확대가 됐는데 이전엔 꼬마빌딩 등 수익형 부동산이 중심이었다는 최근엔 멘션 등 주거형 부동산에 투자하는 수요도 꽤 있다"며 "다만 수익형 부동산과 주거형 부동산을 투자할 때 크게 달라지는 것은 없다. 주거형 부동산도 '임대 수익'과 '관리'가 포인트"라고 말했다.
"매매가격 8~10% 세금 등 간접비…환리스크 낮아"
일본 부동산에 투자할 때 세금은 어느 정도 수준일까. 글로벌PMC는 부동산 매매에 필요한 세금 등 간접비를 매매가격의 8~10%로 본다. 먼저 부동산을 매수할 때는 △부동산 취득세 △등록 면허세 △인지세 △부동산 중개 회사에 지불할 중개 수수료 △화재보험 등 보험료 △재산세 정산금 △관리비 정산금 등이 필요하다.김용남 대표는 "중개 수수료는 우리나라처럼 부동산 가격에 따라 차등 적용된다"며 "200만엔 이하는 매각가의 5%에 소비세 10%를 △200만~400만엔 이하의 경우 매각가 4%에 2만엔, 소비세(10%) △400만엔 이상의 경우 매각가의 3%, 6만엔, 소비세(10%)"라고 설명했다.
이어 "부동산을 보유한 상황에선 자산 가치의 1.4%에 해당하는 재산세를 매년 1월1일 내게 되고 임대 소득에 대한 과세(원천징수 20.42%)도 이뤄진다"며 "매각할 때는 양도소득세가 발생하는데 5년 넘게 보유했을 때는 소득세 15%에 주민세 5%를, 5년 이하로 보유했을 때는 소득세 30%에 주민세 9%를 내는 만큼 장기간 가지고 있는 것이 유리하다"고 덧붙였다.
해외 투자에서 중요한 '환리스크'는 거의 없다는 것도 장점이다. 엔저 현상이 지속하면서 엔화 가치가 원화 대비 가장 낮은 수준에 머물러서다. 김 대표는 "엔화 가치가 역대 최저 수준이기 때문에 오히려 현시점에 일본 부동산에 투자한다면 향후 환차익이 기대되는 상황"이라고 말했다.
그러면서 김 대표는 "개인이 직접 현지 부동산을 사고파는 것은 현실적으로 어렵다"며 "때문에 매매를 중개하고 부동산을 매입한 이후 관리를 잘해줄 수 있는 회사를 찾는 것이 일본 부동산 투자에서 가장 중요한 점"이라고 강조했다.
2004년 4월 설립된 글로벌PMC는 중소형빌딩 매입부터 자산관리, 매각에 이르는 원스톱 서비스를 제공하는 자산관리 전문회사다. 중소형빌딩 업계에서 국내 처음으로 자산관리 분야를 개척해 다양한 노하우를 갖추고 있다. 주요 시중 은행 및 자산운용사를 비롯한 금융기관과 업무협약을 맺고 부동산 자산관리서비스를 제공하고 있다.
김용남 대표는 건국대에서 부동산학 석사를, 전주대에서 부동산학 박사를 밟았다. 2004년 글로벌PMC를 세웠다. 2010년부턴 한국형 부동산자산관리사 KPM 교육과정 주임교수로 활동하고 있다. 2011년부턴 서울경기 부동산자산관리사업협동조합 이사장 역할도 맡고 있다. 2015~2016년 (사)한국부동산자산관리학회 회장을 지냈고, 2016~2021년까지 CCIM한국협회 회장을 맡았다.
한편 한경닷컴과 해외부동산 투자자문 전문기업 글로벌PMC는 오는 12일 오후 3시에 한국경제신문사 다산홀에서 ‘2023 일본부동산 투자세미나’를 개최한다. 김 대표는 '글로벌 투자처로서 일본 부동산의 경쟁력, 위기에 강한 ‘안전자산’으로서의 일본 부동산'을 주제로 강연에 나설 예정이다. 또 이노마타 키요시 에셋빌드 대표와 세이요통상 쿠리모토 타다시 대표 등 일본 현지 전문가들이 방한해 도쿄와 오사카 부동산 시장의 현황과 전망, 투자전략은 물론 우량 매물도 함께 소개한다. 세미나를 후원하는 신한은행의 김현범 부동산투자자문센터 팀장은 해외투자신고와 대출 진행 프로세스 등 현지 대출 활용 전략을 설명한다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
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