상가 임차인이 3개월분 상당의 차임을 연체했을 경우 권리금 회수기회 보호대상에서 제외하는 상가건물 임대차보호법 규정이 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소의 판단이 나왔다.5일 법조계에 따르면 헌재는 청구인 A씨가 권리금 회수기회의 제외사유를 규정한 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서가 위헌이라며 낸 헌법소원을 두고 재판관 전원이 합헌 결정을 내렸다. 헌재는 "임대인과 임차인 양자 간의 이해관계 조절의 필요성 등을 볼 때 심판대상조항에 합리적 이유가 있고, 입법재량의 한계를 벗어났다고 할 수 없다"고 판시했다.
A씨는 건물주 B씨와 2017년 5월 1일부터 2019년 4월 30일까지 보증금 5000만원, 월 차임 300만원에 경북 경주시에 있는 토지와 일반음식점 등의 임대차계약을 맺었다. 이후 이들은 2018년 1월경 차임을 260만원으로 낮추는 데 합의했고, 임대차계약도 2021년 4월 30일까지 갱신했다.
A씨는 임대차계약 기간 만료 무렵 B씨에게 새 임차인을 주선해줬다. 하지만 B씨는 A씨가 주선한 임차인과 임대차계약을 체결하지 않았다. 이에 A씨는 "권리금 회수기회를 방해했다"며 B씨에 대해 손해배상 청구를 제기했다.
B씨는 "3기 이상의 차임을 연체해 상가임대차법 관련 규정에 따라 권리금 회수를 주장할 수 없다"고 맞섰다. 그는 A씨가 2019년 2월부터 차임을 연체하기 시작해 이듬해 3월 말까지 총 964만원을 미지급한 사실을 문제 삼았다. A씨는 소송 과정에서 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서에 대한 위헌법률심판제청신청을 했으나 기각됐다. 이어 헌법소원심판을 청구했다.
헌재는 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 단서 중 제10조 제1항 단서 제1호에서 규정한 "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"라는 단서가 헌법에 어긋나지 않는다고 판단했다.
헌재는 "심판대상 조항은 임차인이 주된 의무인 차임의 지급을 이행하지 않은 경우 임대인과 임차인 간의 신뢰관계가 깨어졌다고 보아 양자 간의 이해관계를 조절하고 있는 것"이라고 설명했다. 그러면서 "상가임대차법은 경제 사정 변동 등으로 인해 임차인 측에서 차임의 감액을 청구할 수 있도록 한다"며 "애초에 임차인이 권리금 회수기회의 보호대상에서 제외되지 않을 기회를 부여하고 있다"고 덧붙였다.
이어 "해당 조항을 임차인이 차임을 단순히 3회 연체하는 경우가 아니라 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체했을 경우에 적용하는 점을 고려했을 때 임차인에게 일방적으로 가혹하다고도 볼 수 없다"고 봤다.
헌재 관계자는 "상가임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우에 권리금 회수기회 보호대상에서 제외되도록 한 상가임대차법 조항의 위헌 여부에 대해 헌재에서 최초로 판단한 사건"이라고 밝혔다.
민경진 기자 min@hankyung.com
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