전매제한 규제가 지난 4월 풀리면서 상반기 분양권 거래가 작년보다 65%가량 늘었다. 전매제한 기간 단축으로 분양권이 투자처로 떠오르고 있다. 분양권 거래로 수익을 올리기 위해선 이달 말로 발표 예정인 소득세법 개정안에 주목할 필요가 있다. 전문가들은 분양권 양도소득세를 적게 내기 위해서는 매도 타이밍이 중요하다고 조언하고 있다.
전매제한 기간 1~3년으로 단축
분양권 거래는 올 들어 전국적으로 빠르게 증가하는 추세다. 최근 부동산R114가 공개한 국토교통부 실거래가 공개시스템 분석에 따르면 상반기 전국 분양권 거래 건수(해제거래 제외)는 총 2만1454건으로, 작년 상반기 대비 65.7% 증가한 것으로 나타났다. 특히 수도권에서 분양권 거래량은 올 상반기 6654건으로, 전년 동기(1413건)보다 370.1% 증가했다. 작년 하반기(3224건)와 비교해도 106% 늘어난 규모다.
이렇게 분양권 거래가 급증한 것은 분양권 거래에 대한 규제가 완화된 영향이다. 정부는 지난해 9월 수도권 일부와 세종을 제외한 전역을 조정대상지역에서 해제한 데 이어 올 1월엔 서울 강남3구와 용산구를 제외한 나머지 지역을 규제지역에서 풀면서 분양권 거래가 활발해졌다.
분양권 전매제한 기간은 수도권 기준으로 종전엔 투기과열지구에선 5년, 조정대상지역에선 3년이 적용됐다. 분양가 상한제가 적용된 단지의 경우 투기과열지구는 분양권 전매가 5~10년, 기타 공공택지는 3~8년을 적용받았기 때문에 분양권 거래가 거의 이뤄질 수 없는 상황이었다. 민간택지의 경우에도 성장관리권역과 과밀억제권역의 전매제한이 3년이었다.
강력한 규제는 지난 4월 전격적으로 완화됐다. 수도권에서 전매제한 기간이 공공택지나 규제지역은 3년으로, 과밀억제권역은 1년으로 대폭 줄어들었다.
그 결과 서울에서는 작년 하반기 5건에 불과했던 분양권 거래가 올 상반기 101건으로 늘었다. 이달 입주를 앞두고 있었던 동대문구 청량리역롯데캐슬SKY-L65의 분양권이 40건 손바뀜할 정도로 거래가 활발하다. 4월 10억~11억원에 거래되던 전용면적 84㎡ 분양권이 지난달 최고 15억원에 거래되기도 했다. 수도권 전체로 보면 상반기 인천 남구 주안동 힐스테이트푸르지오주안이 334건 거래되며 가장 손바뀜이 많았다.
하반기에도 분양권 거래는 활발하게 이뤄질 것으로 예상된다. 서울에선 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축), 성북구 장위동 장위레디언트 등 총 7개 단지, 2만4530가구가 전매 제한에서 풀린다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 “오는 12월 총 1만2032가구 가운데 일반분양 물량만 4786가구에 이르는 올림픽파크포레온의 전매 제한이 풀리면 분양권 거래 시장은 더욱 뜨거워질 것으로 예상된다”고 말했다.
1년 이상 보유하면 양도세율 ‘뚝’
분양권 매도를 계획하고 있는 사람이라면 정부가 이달 말 발표할 것으로 예상되는 세법 개정안을 챙겨봐야 한다. 정부는 지난해 12월 ‘2023 경제정책방향’을 발표하며 미분양 해소를 위해 단기 양도세율 인하를 예고한 바 있다. 규제 완화를 통해 주택을 포함한 부동산 거래를 활성화하기 위한 차원이었다.현재 분양권의 양도소득세 세율은 1년 미만 보유했을 때 70%, 1년 이상 보유 시 60%다. 이를 1년 미만의 경우 45%로, 1년 이상은 일반세율을 적용하겠다는 게 정부의 계획이다. 양도세 일반세율은 과세표준이 8800만원 이하일 경우 24%며, 1억5000만원 이하는 35%, 3억원 이하면 38%를 적용받게 된다.
이를 기반으로 분양권 매도 시점을 정한다면 분양권 취득 후 1년 이후로 잡는 게 유리하다. 1년이 넘었다면 세법 개정안이 적용되는 시점 이후를 택하는 게 수익률을 높일 수 있다. 예를 들어 1년 이상 보유한 분양권을 거래해 1억원의 시세차익을 올렸다고 가정하면 현재는 6000만원의 세금을 내야 하지만 개정 후에는 일반세율을 적용받게 돼 3500만원만 내면 된다.
이달 말 발표될 것으로 예상되는 세법 개정안에 관심이 쏠린다. 김성일 리겔세무회계법인 회계사는 “세금이 최종 수익률에 큰 영향을 줄 수 있는 만큼 세법 개정안에서 소급 적용 여부와 적용 시기를 살펴봐야 한다”며 “잔금일을 적용 시점 이후로 조정하면 세금을 절약할 수 있다”고 말했다.
서기열 기자 philos@hankyung.com
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