현재는 재산의 평가액이 작지만 향후 가치상승이 예상되는 재산을 자녀 세대에게 이전하는 가장 효율적인 방법이 증여다. 세법에서 허용할 수 있는 범위에서 최대한 낮은 금액으로 증여하는 것이 유리하다. 이렇게 증여재산가액을 조절할 수 있는 방법에는 두 가지가 있는데 첫째는 증여 시기가 있으며, 둘째로 평가 방법이 있다.
세법은 증여 시점의 재산평가는 시가평가를 원칙으로 하고 있다. 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 가액을 의미하는 것으로, 증여의 특수성을 감안하여 세법은 평가 기간(증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월)을 정하여 그 기간의 해당 재산의 매매가액·감정가액·수용가액·경매가액·공매가액이 있는 경우 그 가액을 시가로 보도록 하고 있으며, 증여재산과 유사한 재산도 시가로 인정해 준다.
시가 산정이 어려운 경우에는 재산 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 세법에서 정하는 보충적 평가액을 시가로 한다. 이에 대한 순서를 정리해 보면 1순위가 증여재산, 2순위 유사 재산의 매매가액·감정가액·수용가액·경매가액·공매가액, 3순위 보충적 평가액 이 시가가 되는 것이다.
평가 방법 중 증여자가 조절이 가능한 방법은 감정가액이다. 일반적으로 감정 평가금액은 거래되는 시가에 미치지 못하는 경우가 대부분이다. 감정평가기관도 감정 평가한 금액이 과대평가했을 경우 경매 등을 통해 확인되었을 때 행정상 제재를 받을 수 있으므로 대부분 보수적으로 평가하기 때문이다.
최근 국세청은 증여 신고된 부동산 평가 방법에 대해서 증여 결정 기간(증여세 신고 기한 후 6개월) 내 감정평가기관에 자체적으로 감정평가를 의뢰하여 해당 금액으로 증여세를 추가로 과세할 수 있다.
이러한 사항들을 감안해서 감정평가기관의 감정평가를 통해 증여 인가를 하면 증여세 절감 효과 뿐만 아니라 국세청의 증여세 추가 과세 없이 안전하게 증여할 수 있다는 장점이 있다.
서울에 소재한 아파트를 성년 자녀에게 증여하는 사례를 살펴보도록 한다. (10년 내 사전 증여한 내역은 없음)
증여일로부터 6개월 이내 동일한 단지 내 동일한 평형의 아파트의 매매거래가액이 국토교통부 실제거래가액 정보를 통해 11억 원으로 확인됐다. (유사 재산의 매매사례가액)
공시가격은 9억원으로 감정평가법인에 의뢰해서 얻은 감정 평가금액은 10억원이다. 감정평가 비용은 150만원이 들었다.
아파트의 경우 통상 증여일로부터 6개월 이전, 3개월 이후에 같은 단지 동일면적의 주택 중에 증여 일에 가장 가깝게 거래된 주택의 매매거래가액을 증여재산평가금액으로 본다. 하지만 증여하는 아파트를 정식 감정평가 받는다면 해당 감정평가금액을 증여재산평가금액으로 본다.
위 사례와 같이 매매사례가액인 11억원으로 증여 신고 하는 경우 약 2억5000만원의 증여세를 부담해야 한다.
하지만 감정평가법인에 정식감정평가를 의뢰하여(공시가격이 10억원 이상인 경우 두군데 이상의 감정평가법인에 의뢰 받은 금액의 평균 액) 받은 감정평가금액인 10억원으로 증여신고하는 경우 약 2억1700만원의 증여세를 부담하면 된다. 여기서 감정평가에 소요되는 수수료는 필요경비로 공제가 가능하다.(감정평가비용 500만원 한도)
재산평가방법의 변경으로 인한 차이인 1억원은 약 3500만원 가량의 증여세가 절감되는 것이다. 또한 아파트 양도거래가 빈번하지 않아서 인근에 유사한 물건의 매매사례가액으로 증여세 신고를 완료한 이후 3개월 이내 예상치 못한 거래가 발생한 경우 과세관청에서는 이를 근거로 추가과세를 하는 경우가 발생할 수 있다. 이러한 경우에도 감정평가금액을 통해 신고했다면 증여일 이후 납세자로서는 예측할 수 없는 금액변동 가능성을 사전에 방지할수 있다는 장점도 있다.
아파트와 다르게 유사 매매사례 가액이 거의 없는 단독주택, 다세대주택 및 다가구주택을 증여하는 경우 그 재산평가액은 어떻게 되는 것일까?
이러한 주택들의 경우 같은 단지, 같은 면적의 주택의 매매거래가액을 확인하기 어려우므로 감정 평가금액이 없다면 기준시가로 증여하게 된다. 증여세 측면에서만 본다면 굳이 기준시가보다 높은 감정평가 금액으로 신고할 필요가 없었다. (최근 국세청은 이러한 주택들도 감정평가로 재산평가를 진행하는 사례들이 발생하고 있어 전문가와 충분한 사전 논의가 필요하다.)
다만 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 상가 등을 가지고 있는 사람이 사망하여 상속이 이루어지는 경우 감정평가를 받아서 상속세 신고를 한다면 상속 후 양도할 때에 양도세를 절감하는 방법이 있다.
예를 들어 다른 재산은 없고 단독주택(기준시가 5억원 / 감정평가 금액 9억원)만을 보유하고 있는 상태에서 상속이 발생한 경우(배우자 있으며, 10년 내 사전증여는 없음)를 가정해 보자.
이러한 경우 기준시가나 감정평가 금액으로 상속 시 모두 상속세는 부담하지 않는다. 따라서 아무런 조치 없이 상속이 이루어지는 경우가 많다. (아파트의 경우 매매거래가액으로 상속재산이 평가됨)
하지만 상속이 이루어진 후 해당 상속주택을 양도한다면 다시 생각해 볼 필요가 있다.
기준시가로 상속받은 주택은 상속받은 후 양도 시 취득가액이 5억원이 되지만 감정평가를 통해 상속받은 주택은 상속받은 후 양도 시 취득가액이 9억원이 된다. 따라서 4억원의 취득가액 증가를 통해 향후 해당 주택 양도 시 양도차익을 줄일 수 있으므로 그만큼 양도소득세 절세를 기대해 볼 수 있는 것이다.
2023년부터 배우자, 직계존비속이 증여받은 재산을 증여받은 후 10년 이내 양도하는 경우에는 증여 시 취득가액이 아닌 원래 증여자의 취득가액으로 양도세를 계산한다. 따라서 10년 이후에 양도해야 증여 시 취득가액으로 인정받을 수 있음에 유의해야 한다.
김형철 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무전문위원
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
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세법은 증여 시점의 재산평가는 시가평가를 원칙으로 하고 있다. 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 가액을 의미하는 것으로, 증여의 특수성을 감안하여 세법은 평가 기간(증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월)을 정하여 그 기간의 해당 재산의 매매가액·감정가액·수용가액·경매가액·공매가액이 있는 경우 그 가액을 시가로 보도록 하고 있으며, 증여재산과 유사한 재산도 시가로 인정해 준다.
시가 산정이 어려운 경우에는 재산 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 세법에서 정하는 보충적 평가액을 시가로 한다. 이에 대한 순서를 정리해 보면 1순위가 증여재산, 2순위 유사 재산의 매매가액·감정가액·수용가액·경매가액·공매가액, 3순위 보충적 평가액 이 시가가 되는 것이다.
평가 방법 중 증여자가 조절이 가능한 방법은 감정가액이다. 일반적으로 감정 평가금액은 거래되는 시가에 미치지 못하는 경우가 대부분이다. 감정평가기관도 감정 평가한 금액이 과대평가했을 경우 경매 등을 통해 확인되었을 때 행정상 제재를 받을 수 있으므로 대부분 보수적으로 평가하기 때문이다.
최근 국세청은 증여 신고된 부동산 평가 방법에 대해서 증여 결정 기간(증여세 신고 기한 후 6개월) 내 감정평가기관에 자체적으로 감정평가를 의뢰하여 해당 금액으로 증여세를 추가로 과세할 수 있다.
이러한 사항들을 감안해서 감정평가기관의 감정평가를 통해 증여 인가를 하면 증여세 절감 효과 뿐만 아니라 국세청의 증여세 추가 과세 없이 안전하게 증여할 수 있다는 장점이 있다.
서울에 소재한 아파트를 성년 자녀에게 증여하는 사례를 살펴보도록 한다. (10년 내 사전 증여한 내역은 없음)
증여일로부터 6개월 이내 동일한 단지 내 동일한 평형의 아파트의 매매거래가액이 국토교통부 실제거래가액 정보를 통해 11억 원으로 확인됐다. (유사 재산의 매매사례가액)
공시가격은 9억원으로 감정평가법인에 의뢰해서 얻은 감정 평가금액은 10억원이다. 감정평가 비용은 150만원이 들었다.
아파트의 경우 통상 증여일로부터 6개월 이전, 3개월 이후에 같은 단지 동일면적의 주택 중에 증여 일에 가장 가깝게 거래된 주택의 매매거래가액을 증여재산평가금액으로 본다. 하지만 증여하는 아파트를 정식 감정평가 받는다면 해당 감정평가금액을 증여재산평가금액으로 본다.
위 사례와 같이 매매사례가액인 11억원으로 증여 신고 하는 경우 약 2억5000만원의 증여세를 부담해야 한다.
하지만 감정평가법인에 정식감정평가를 의뢰하여(공시가격이 10억원 이상인 경우 두군데 이상의 감정평가법인에 의뢰 받은 금액의 평균 액) 받은 감정평가금액인 10억원으로 증여신고하는 경우 약 2억1700만원의 증여세를 부담하면 된다. 여기서 감정평가에 소요되는 수수료는 필요경비로 공제가 가능하다.(감정평가비용 500만원 한도)
재산평가방법의 변경으로 인한 차이인 1억원은 약 3500만원 가량의 증여세가 절감되는 것이다. 또한 아파트 양도거래가 빈번하지 않아서 인근에 유사한 물건의 매매사례가액으로 증여세 신고를 완료한 이후 3개월 이내 예상치 못한 거래가 발생한 경우 과세관청에서는 이를 근거로 추가과세를 하는 경우가 발생할 수 있다. 이러한 경우에도 감정평가금액을 통해 신고했다면 증여일 이후 납세자로서는 예측할 수 없는 금액변동 가능성을 사전에 방지할수 있다는 장점도 있다.
아파트와 다르게 유사 매매사례 가액이 거의 없는 단독주택, 다세대주택 및 다가구주택을 증여하는 경우 그 재산평가액은 어떻게 되는 것일까?
이러한 주택들의 경우 같은 단지, 같은 면적의 주택의 매매거래가액을 확인하기 어려우므로 감정 평가금액이 없다면 기준시가로 증여하게 된다. 증여세 측면에서만 본다면 굳이 기준시가보다 높은 감정평가 금액으로 신고할 필요가 없었다. (최근 국세청은 이러한 주택들도 감정평가로 재산평가를 진행하는 사례들이 발생하고 있어 전문가와 충분한 사전 논의가 필요하다.)
다만 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 상가 등을 가지고 있는 사람이 사망하여 상속이 이루어지는 경우 감정평가를 받아서 상속세 신고를 한다면 상속 후 양도할 때에 양도세를 절감하는 방법이 있다.
예를 들어 다른 재산은 없고 단독주택(기준시가 5억원 / 감정평가 금액 9억원)만을 보유하고 있는 상태에서 상속이 발생한 경우(배우자 있으며, 10년 내 사전증여는 없음)를 가정해 보자.
이러한 경우 기준시가나 감정평가 금액으로 상속 시 모두 상속세는 부담하지 않는다. 따라서 아무런 조치 없이 상속이 이루어지는 경우가 많다. (아파트의 경우 매매거래가액으로 상속재산이 평가됨)
하지만 상속이 이루어진 후 해당 상속주택을 양도한다면 다시 생각해 볼 필요가 있다.
기준시가로 상속받은 주택은 상속받은 후 양도 시 취득가액이 5억원이 되지만 감정평가를 통해 상속받은 주택은 상속받은 후 양도 시 취득가액이 9억원이 된다. 따라서 4억원의 취득가액 증가를 통해 향후 해당 주택 양도 시 양도차익을 줄일 수 있으므로 그만큼 양도소득세 절세를 기대해 볼 수 있는 것이다.
2023년부터 배우자, 직계존비속이 증여받은 재산을 증여받은 후 10년 이내 양도하는 경우에는 증여 시 취득가액이 아닌 원래 증여자의 취득가액으로 양도세를 계산한다. 따라서 10년 이후에 양도해야 증여 시 취득가액으로 인정받을 수 있음에 유의해야 한다.
김형철 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무전문위원
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