짧은 기간(1~6개월) 동안 월세 계약을 맺는 단기임대가 주목받고 있습니다. 단기임대는 과거 단기간 출장을 나온 직장인이나 국내에 여행을 온 관광객들에게 인기였습니다. 최근 들어서는 단기임대 수요가 일반인으로 확대되고 있습니다. 특수한 경우로 여겨지던 단기임대가 일반적인 주택시장의 임대차 계약에도 적용되고 있습니다.네이버부동산에서는 이미 단기임대가 메뉴에 포함됐습니다. 중개 플랫폼인 직방의 경우에도 단기임대매물을 검색하면 서울에서만 1000건 이상이 나옵니다. 특히 원룸의 경우에는 단기임대 매물이 더 많습니다. 단기 임대는 일반 임대에 비해 보증금이 낮습니다. 월세 정도의 보증금만 내놓으면 계약이 가능한 게 보통입니다.
그렇다보니 월세보증금에 부담을 많이 느끼는 수요자들이 단기 임대를 찾습니다. 큰 금액의 보증금에 대한 부담도 없으니 미반환 문제도 거의 없습니다. 우리나라 임대차시장은 전세에서 월세로 급격히 바뀌고 있지만, 보증금은 여전히 높은 수준입니다. 한국부동산원에 의하면 올해 7월을 기준으로 전국 아파트의 평균 월세보증금은 6500만원이 넘습니다. 서울은 무려 2억원에 가깝습니다. 반면 전국의 평균 월세는 81만6000원이니 80만원 안팎입니다. 단기 임대의 경우 80만원 정도만 추가로 내놓으면 월세살이가 가능해 집니다.
원룸의 거주자는 계약기간(1~2년) 동안 계속 거주하는 경우가 많지 않았습니다. 중간에 신축 원룸이 주변에 들어서면 옮기는 경우가 많습니다. 이제는 아예 디지털 노마드(Digital Nomad)라는 신조어가 생길 정도로 공간에 제약을 받지 않고 재택, 원격근무를 하면서 자유롭게 생활하는 사람들이 늘고 있습니다. 이들은 굳이 회사 주변에 거주할 필요가 없습니다. 관광지 등을 옮겨 다니면서 인터넷 접속이 가능한 디지털기기(노트북, 스마트폰 등)를 활용합니다. 워케이션(Work+Vacation)입니다. 디지털 노마드에게는 고정된 주거의 개념이 희박합니다. 이들의 근무환경은 굉장히 유동적이어서 해외에 체류하는 경우도 다반사입니다.
주택공급자 입장에서도 단기임대는 매력적입니다. 특정 주거선호지역을 제외하면 주택공급은 계속 늘어나 정상적인(?) 임대수요를 확보하기가 갈수록 어려워집니다. 특히 정부에서 추진하는 다양한 주택임대사업은 월세를 주변 시세대비 50~80% 수준으로 책정하기에 경쟁이 쉽지 않습니다. 계약갱신청구권을 사용하면 4년으로 늘어난 임대기간 또한 고민거리입니다. 임대인의 정보는 동의를 받지 않아도 열람할 수 있습니다만 임차인에 대한 정보 확인은 불가능합니다.
문제가 있는 임대인들도 있지만 반대로 진상 임차인도 만만치 않게 존재합니다. 대부분의 선진국에서는 임차인을 보호하는 법적 제도적 장치가 있습니다. 이에 상응하게 임대인이 임차인을 선별해서 받을 수 있는 임차인심사서비스도 잘 되어 있습니다. 우리나라에서는 상상하기 힘들겠지만 이 데이터에는 기본적인 고용확인 뿐만 아니라 파산, 판결, 유치권, 신용정보, 성범죄자 상태, 범죄기록, 퇴거기록 등의 정보까지 담겨 있습니다. 이렇게 임대인과 임차인의 정보가 균형되게 공급되지 않는다면 진상 임차인을 맞닥뜨릴 확률이 낮고 퇴거가 비교적 쉬운 단기임대가 대안이 될 수 있습니다.
단기임대가 주택시장에 미치는 영향은 아직까지는 명확하지 않습니다. 왜냐하면 단기임대가 본격적으로 도입된 것은 얼마되지 않았기 때문입니다. 더욱이 단기임대가 아직은 임대차시장에서 차지하는 비중이 크지 않습니다. 하지만 올해초 다방에서 조사한 자료에 의하면 서울에 등록된 전월세 등 전체 임대매물에서 주세(週稅)를 받는 매물이 차지하는 비중이 7.2%로 집계됐습니다.
임대차 시장에서 깡통전세 우려와 월세 보증금 상승으로 단기임대시장은 더 커질 것으로 보입니다. 지금부터라도 주택시장에 미치는 영향을 고민해야 할 시점입니다.
첫번째 영향은 주택시장에서 정상 임대차가 가능한 매물이 사라진다는 점입니다. 처음에는 임대인들이 낯선 단기임대를 선택하기 어렵지만 모바일 앱을 통해 간편하게 이용을 하게 되면 계속 단기임대를 놓을 수밖에 없습니다. 단기임대로 임차인을 모집하면 1년 단위의 임차인 모집은 불가능하게 됩니다. 공실의 문제점만 어느정도 해결한다면 단기임대가 수익률이 높기 때문에 다시 1년 단위의 월세가 눈에 들어오지 않게 됩니다. 두번째는 월세가격이 오를 수 있다는 점입니다. 단기임대의 주세를 월세로 환산하면 지역에 따라 다르지만 50% 정도 가격이 높은 곳도 있습니다. 단기임대가 몰린 지역들이 대부분 주거선호지역이기에 상대적으로 높은 월세가격은 주변 월세시세를 끌어올릴 가능성이 큽니다.
단기임대가 보편화되어 있는 해외의 경우에는 이런 영향이 이미 발생하고 있습니다. 단기임대(Short-term rentals) 또는 STRs로 알려진 형태의 임대차가 늘어나면서 주택부족 현상이 심화되고 있습니다. 한 연구에 의하면 캐나다의 경우 2011년에서 2016년 사이에 월 임대료가 750달러 미만인 개인 임대주택 32만2600채가 정상적인 임대차시장에서 사라졌다고 합니다. 월세 또한 오르는 중입니다. 월세가 너무 높아 매일 비행기를 타고 통학한 미국 대학원생이 있을 정도로 선진국의 월세는 높습니다.
단기임대는 장점도 있지만 부정적인 요소 또한 많습니다. 주택임대차보호법의 보호에서 멀어지고 보증보험 등 제도적인 안전장치가 없는 것도 문제입니다. 단기임대는 거주기간이 길수록 주거비 부담이 더 커질 가능성도 무시못할 단점입니다. 보증금만 낮을 뿐 매달 납부하는 월세액은 비싸 주거비 부담이 늘어납니다. 전세보증금 미반환의 문제를 해결하려다 월세 폭탄을 맞을 수도 있다는 말입니다. 서서히 하지만 뚜렷하게 진행되는 단기임대에 대한 정책적 대응이 필요합니다. 단기임대가 주택시장에 미치는 장단점을 예상해서 주택정책에 반영하는 노력이 시작되어야 할 시점입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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