부동산 공시가격 확인했나요?…세금이 달라집니다

재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세뿐만 아니라 건강보험료 등을 산정할 때 중요한 기준으로 사용되는 지표가 있다. 바로 ‘부동산 공시가격’이다. 연초 공시가격이 발표되면 가격 수준에 동의할 수 없다는 이의가 쏟아진다. 정부는 이를 바로잡기 위해 지난 15일 △지방자치단체와 공시가격 검증센터 구축 △층·향·조망 등에 등급 부여 △공시가격 산정인력 25% 증원 등 부동산 공시가격 개선 방안을 발표했다.

부동산 공시제도는 1989년 토지를 대상으로 시작한 이후 2005년 단독주택과 공동주택에도 도입됐다. 정부는 부동산 공시법에 따라 토지와 주택에 대해 매년 1월 1일 기준 적정 가격을 공시하고 있다. ‘통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄질 경우 성립 가능성이 가장 높은 가격’을 적정가격으로 보고 있다.

이 공시가격이 중요한 이유는 현재 총 67개 행정제도의 기초자료로 활용되고 있기 때문이다. 재산세, 종부세 등 세금뿐만 아니라 각종 부담금을 산정할 때 쓰인다. 기초연금, 장애인연금, 기초생활보장급여, 국가장학금, 근로장려금 등 복지제도 혜택을 누릴 대상이 되는지 가늠할 때도 사용된다.

매년 초 공시가격이 공개될 때마다 신뢰성 문제가 제기되는 것은 복잡한 산정 방법 때문이다. 공시가격을 산정해야 하는 대상이 방대하기 때문에 평가 주체가 나뉘어 있다. 토지는 국토교통부가 일부 기준을 잡을 수 있는 필지를 ‘표준지’(56만 필지)로 선정한 뒤 국가 공인 감정평가사를 동원해 공시가격을 평가한다. 이 표준지 가격이 공시된 후 이를 기반으로 시·군·구와 같은 지자체 담당자가 가중치를 적용해 개별 토지(3479만 필지)의 공시가격을 매기는 구조다.

단독주택도 비슷한 방법으로 25만 가구에 이르는 ‘표준주택’에 대해 한국부동산원이 공시가격을 내놓는다. 이를 기반으로 지자체 담당자가 384만 개별 주택의 가치를 평가한다. 이 대목에서 산정 오류가 발생할 여지가 생긴다. 표준지나 표준주택의 가격 산정이 잘못되면 이를 기반으로 한 개별 토지와 주택의 가치에 오류가 생길 수 있다. 또 시·군·구 공무원의 전문성이 부족하거나 평가하는 과정에서 재량권을 과도하게 활용하면 납득하기 어려운 공시가격이 나오기도 한다.

아파트는 비교적 균일한 형태가 많아서 상대적으로 평가가 쉬운 편이다. 1486만 가구에 이르는 공동주택 모두에 대해 한국부동산원이 공시가격을 조사·산정한다. 520명이 공동주택 평가를 전담하다 보니 개인적인 실수 등으로 인한 평가 오류가 발생하기도 한다. 1인당 평가한 물량이 약 2만8000가구에 이를 정도로 많다.

서기열 기자

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