고금리 속 리츠(REITs·부동산투자회사) 시장이 침체에 빠진 가운데 일부 리츠는 상승세를 보이고 있다. 투자자산군, 자금조달비용 등의 차이로 종목별로 차별화된 주가 흐름이 나타나고 있다는 평가다. 전문가들은 가격이 크게 떨어진 리츠를 저가 매수하기보다 안정적인 흐름을 보이는 리츠에 선별 투자하는 편이 좋다고 조언한다.
○리츠 가격 변화 ‘극과 극’
6일 한국거래소에 따르면 국내 상장 리츠 중 주요 종목을 편입한 ‘KRX 리츠 TOP10’ 지수는 지난 6개월(5월 8일~11월 6일) 사이 7.91% 하락했다. ‘KRX리츠인프라’ 지수도 6.48% 떨어졌다. 국내외 부동산 시장 침체, 고금리 우려로 전체 리츠 시장은 하락세를 보였다. 다만 세부 종목별로 살펴보면 주가 흐름은 제각각이었다.
신한알파리츠는 이 기간 주가가 6.39% 올랐다. 신한알파리츠의 이날 가격은 6140원으로 상장가인 5000원 이상에서 거래됐다. 코람코라이프인프라리츠와 코람코더원리츠도 각각 4.17%, 2.11% 상승했다. 한화리츠는 4.3% 올랐다. 삼성Fn리츠 2.72% 하락했지만 가격 안정성을 보여줬다는 평가다.반면 SK리츠와 롯데리츠는 지난 6개월 사이 각각 20.08%, 19% 폭락했다. 상대적으로 안정적인 스폰서 리츠임에도 불구하고 하락폭이 컸다. 스폰서 리츠란 대기업의 이름을 걸고 관련 계열사 건물에만 투자하는 리츠를 말한다. 마스턴프리미어리츠도 23.94% 떨어졌고, 미래에셋글로벌리츠는 26.67% 하락하며 두 자릿수 하락률을 보였다.
○흔들리지 않는 국내 오피스 시장
전문가들은 상장 리츠의 주가 차별화 요인으로 투자자산군과 조달금리를 꼽는다. 우선 국내 오피스 시장에 투자하는 리츠들이 상대적으로 안정적인 수익률을 보이고 있다. 미국, 유럽 등 해외 오피스 건물은 공실률이 치솟고 있지만 국내 수도권 주요 상권에 있는 오피스 빌딩은 2~3%의 낮은 공실률을 보이고 있다. 해외부동산 시장의 회복 시점이 가늠되지 않으면서 시장불안은 점점 커지고 있고, 이런 불안이 가격에 반영되고 있다는 분석이다. 채온 한화자산운용 리츠투자본부장은 “전 세계 오피스 시장이 침체에 빠졌지만 유일하게 국내 오피스 시장만 흔들리지 않고 있다”고 말했다.
우수한 수익률을 보이고 있는 신한알파리츠도 경기 성남 크래프톤타워, 서울 용산 더프라임 타워 등에 투자하는 대표적인 국내 오피스 리츠다. 6%대를 기록하고 있는 예상 배당률이 축소될 가능성도 낮다는 관측이다.
반면 아마존 노르망디 물류센터, 프랑스 크리스털 파크 오피스 등에 투자하는 마스턴프리미어리츠와 미국 페덱스 물류센터에 투자하는 미래에셋글로벌리츠는 해외 부동산 침체로 재무구조에 대한 우려가 커지면서 하락했다.
운용자금의 조달 시점에 따라서도 희비가 갈렸다. 리츠 운용 자금은 보통 1~3년 간격으로 ‘리파이낸싱’(자금 재조달)을 한다. 일부 리츠는 저금리 상황에서 돈을 빌렸다가 최근 고금리로 리파이낸싱하는 과정에서 재무구조가 악화했다는 분석이다.
저금리 상황에서 만들어진 리츠 수익 구조는 예상치 못한 고금리 상황이 되면 재무구조가 악화될 수밖에 없다. SK리츠와 롯데리츠는 올해만 각각 약 1조원, 9000억원의 리파이낸싱을 했다.
성상훈 기자 uphoon@hankyung.com
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