경매로 낙찰 받은 상가에 부과되는 세금 총정리
고금리와 부동산 경기 침체 여파로 주택과 상가 경매가 전국적으로 쏟아지고 있다. 부동산을 경매로 취득할 경우 세금 혜택이 있을까? 상가를 경매로 낙찰 받은 경우 권리관계에 따른 명도 비용, 리모델링 등이 수반되는데 매매로 취득하는 것이 아닌 경매로 취득할 경우 세금에 미치는 영향을 알아보도록 하자.
1. 부가가치세
신축 상가를 분양 받는 경우 건물분에 대한 10%는 부가가치세 대상이 되어 추후 부가가치세를 환급 받을 수 있다. 그러나 경매로 상가를 취득하는 경우에는 부가가치세 대상에 해당되지 않아 환급 받을 부가가치세가 없다. 따라서 자금측면에서는 건물분에 대한 10% 부분은 경매가 세부담이 적다. 또한 경매와 달리 분양 상가를 10년내에 양도하거나 증여한다면 환급 받은 부가가치세를 다시 추징당할 수 있으므로 상가를 분양 받는 다면 양도나 증여 시기를 주의해야 한다.
참고로 상가의 취득세는 경매, 분양, 매매의 취득 방식 차이와 무관하게 취득가액의 4.6%만 부담하면 되고 주택은 개인의 보유 주택 수에 따라 취득가액의 1%~13.4%, 법인은 취득가액의 13.4% 적용된다.
2. 종합소득세
상가를 낙찰 받으면 20일 이내에 세무서에 사업자등록을 내야 하며 매년 5월에 임대소득에 대한 종합소득세 신고를 해야 한다. 사업소득자는 장부 작성을 할 수 있는데 장부 작성시 법원 경매를 통해 취득한 사업용 고정자산의 취득가액은 경락가액에 취득세, 등록면허세 등 기타 부수비용을 가산하는 금액으로 한다. 단, 해당 부동산을 점유 받기 위하여 소요된 명도비용은 소유권확보를 위한 직접비용으로 볼 수 없어 부동산의 취득가액에 포함되지 않는다.
만일 사업용 고정자산을 일괄 취득하여 각 자산별 가액의 구분이 불분명한 경우 자산별 취득가액은 경매를 위하여 감정평가한 각 자산별 감정평가액을 기준으로 안분 계산한 금액으로 할 수 있다.
3. 보유세
재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 납세의무가 발생한다. 따라서 6월 1일 이후에 낙찰 받으면 그해에는 재산세와 종합부동산세 납세의무가 없다. 참고로 상가의 부속토지는 별도 합산토지로 종합부동산세 대상이 되는데 개별공시지가 80억원 초과시 종합부동산세가 발생한다.
4. 양도소득세
경매로 낙찰 받은 후 해당 상가를 양도하는 경우에는 양도차익에 대하여 양도소득세를 내야한다. 이때 경매로 취득 후 상가의 자본적 지출에 해당하는 엘리베이터 설치 비용, 보일러 공사비, 소유권 확보를 위해 직접 소요된 소송비용·화해비용 등은 필요경비에 해당된다. 하지만 전 소유자가 부담해야할 체납된 경비(관리비 연체액 등), 명도합의시 지급한 이사비용 등 법적인 지급 의무 없이 대신 지급한 비용은 필요경비로 인정받을 수 없다.
경매를 통한 부동산 취득은 일반적으로 시세보다 싸게 매입할 수 있고, 매도자를 찾기 어려웠던 물건이 경매시장에 나올 수도 있다는 점에서 매력적이다. 위와 같이 취득 이후 부과되는 세금에 대한 정확한 이해가 뒷받침될 경우 매수자 입장에서 더욱 유리한 취득방법 중 하나가 될 수 있을 것이다.
조소영 하나은행 WM본부 자산관리컨설팅센터 세무 전문위원
※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
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고금리와 부동산 경기 침체 여파로 주택과 상가 경매가 전국적으로 쏟아지고 있다. 부동산을 경매로 취득할 경우 세금 혜택이 있을까? 상가를 경매로 낙찰 받은 경우 권리관계에 따른 명도 비용, 리모델링 등이 수반되는데 매매로 취득하는 것이 아닌 경매로 취득할 경우 세금에 미치는 영향을 알아보도록 하자.
1. 부가가치세
신축 상가를 분양 받는 경우 건물분에 대한 10%는 부가가치세 대상이 되어 추후 부가가치세를 환급 받을 수 있다. 그러나 경매로 상가를 취득하는 경우에는 부가가치세 대상에 해당되지 않아 환급 받을 부가가치세가 없다. 따라서 자금측면에서는 건물분에 대한 10% 부분은 경매가 세부담이 적다. 또한 경매와 달리 분양 상가를 10년내에 양도하거나 증여한다면 환급 받은 부가가치세를 다시 추징당할 수 있으므로 상가를 분양 받는 다면 양도나 증여 시기를 주의해야 한다.
참고로 상가의 취득세는 경매, 분양, 매매의 취득 방식 차이와 무관하게 취득가액의 4.6%만 부담하면 되고 주택은 개인의 보유 주택 수에 따라 취득가액의 1%~13.4%, 법인은 취득가액의 13.4% 적용된다.
2. 종합소득세
상가를 낙찰 받으면 20일 이내에 세무서에 사업자등록을 내야 하며 매년 5월에 임대소득에 대한 종합소득세 신고를 해야 한다. 사업소득자는 장부 작성을 할 수 있는데 장부 작성시 법원 경매를 통해 취득한 사업용 고정자산의 취득가액은 경락가액에 취득세, 등록면허세 등 기타 부수비용을 가산하는 금액으로 한다. 단, 해당 부동산을 점유 받기 위하여 소요된 명도비용은 소유권확보를 위한 직접비용으로 볼 수 없어 부동산의 취득가액에 포함되지 않는다.
만일 사업용 고정자산을 일괄 취득하여 각 자산별 가액의 구분이 불분명한 경우 자산별 취득가액은 경매를 위하여 감정평가한 각 자산별 감정평가액을 기준으로 안분 계산한 금액으로 할 수 있다.
3. 보유세
재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 납세의무가 발생한다. 따라서 6월 1일 이후에 낙찰 받으면 그해에는 재산세와 종합부동산세 납세의무가 없다. 참고로 상가의 부속토지는 별도 합산토지로 종합부동산세 대상이 되는데 개별공시지가 80억원 초과시 종합부동산세가 발생한다.
4. 양도소득세
경매로 낙찰 받은 후 해당 상가를 양도하는 경우에는 양도차익에 대하여 양도소득세를 내야한다. 이때 경매로 취득 후 상가의 자본적 지출에 해당하는 엘리베이터 설치 비용, 보일러 공사비, 소유권 확보를 위해 직접 소요된 소송비용·화해비용 등은 필요경비에 해당된다. 하지만 전 소유자가 부담해야할 체납된 경비(관리비 연체액 등), 명도합의시 지급한 이사비용 등 법적인 지급 의무 없이 대신 지급한 비용은 필요경비로 인정받을 수 없다.
경매를 통한 부동산 취득은 일반적으로 시세보다 싸게 매입할 수 있고, 매도자를 찾기 어려웠던 물건이 경매시장에 나올 수도 있다는 점에서 매력적이다. 위와 같이 취득 이후 부과되는 세금에 대한 정확한 이해가 뒷받침될 경우 매수자 입장에서 더욱 유리한 취득방법 중 하나가 될 수 있을 것이다.
조소영 하나은행 WM본부 자산관리컨설팅센터 세무 전문위원
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