서울시 최대 도시개발 프로젝트인 '용산국제업무지구'의 청사진이 공개됐다. 2013년 사업대상지인 용산정비창 부지가 도시개발구역에서 해제된 지 10년 만이다. 서울 한복판인 이 곳에 여의도공원 2배가 넘는 미래도시가 들어선다. 서울시는 100층 높이 랜드마크를 중심으로 업무와 주거, 문화생활을 한 건물이나 도보권에서 모두 해결할 수 있는 '콤팩트시티'를 이 곳에 구현한다는 구상이다.
오세훈 서울시장은 5일 용산역 4층에서 기자설명회를 갖고 '용산국제업무지구 개발계획안'을 5일 발표했다. 용산국제업무지구는 오 시장이 추진하는 '도시공간 대개조'의 핵심 사업이다. 시는 도시공간 대개조를 통해 서울을 '글로벌 탑5' 도시로 올려놓겠다는 목표다.
용산국제업무지구는 총 사업비 51조원을 들여 여의도광장 2배(49만5000㎡) 크기인 용산정비창 부지를 개발하는 프로젝트다. 도심부에서 이같은 규모의 복합개발을 추진하는 건 전세계에서 서울시가 처음이다. 시는 올 상반기 도시개발구역 지정, 내년 하반기 도시기반시설 착공, 2030년대 초반 입주를 목표로 사업을 추진한다.
중심부인 국제업무존에는 100층 높이 초고층 랜드마크를 세워진다. 오피스와 마이스(MICE), 호텔, 전망, 어트랙션, 전망대가 들어설 예정이다. 80층 높이 오피스 업무복합존이 국제업무존을 주변으로 둘러싸는 모양으로 계획됐다. 업무복합존 오피스를 48층 높이로 공중에서 연결하는 1.1㎡ 스카이트레일이 설치된다. 서울의 파노라마 경관을 볼 수 있는 시설로, 세계 최초로 설치되는 고층 공중보행교다. 국제업무지구 외곽으로는 주거·교육 중심의 업무지원존이 계획됐다.
용산국제업무지구는 과거 용산정비창이 있던 땅으로 2010년 구역으로 지정되며 개발이 시작됐다. 하지만 시행사의 자금 부족 등을 이유로 구역에서 해제되면서 10년째 진척이 없었다. 서울시와 코레일, SH공사가 이번 계획을 내놓으며 다시 시동을 걸게 됐다. 복합개발의 모범사례로 꼽히는 미국 뉴욕 허드슨야드의 4.4배 규모 미래도시가 서울 중심에 들어서는 만큼 관심이 집중되고 있다. 오세훈 서울시장은 "용산국제업무지구를 구도심 고밀복합개발의 '글로벌 스탠다드'가 되도록 모든 행정역량을 집중하겠다"고 말했다.
서울 한복판 '미래도시' 들어선다
서울시는 '콤팩트시티'를 현실화하기 위해 구역을 세 가지 존(Zone)으로 나눴다. 랜드마크가 지어질 '국제업무존', 업무·R&D시설이 들어설 업무복합존, 주거·교육 중심의 업무지원존이다. 국제업무존에서 업무복합존·업무지원존으로 갈수록 낮아지는 스카이라인이 형성되도록 건축물을 짓기로 했다. 과거 실패의 원인으로 '통합개발'이 지적된 만큼 이번에는 단계적 개발이 가능하게 격자형 도로망과 방사형 공원녹지체계를 도입했다.
국제업무존(8만8557㎡)은 용산국제업무지구의 핵심이다. 독창적인 디자인을 갖춘 100층 내외 랜드마크를 세울 수 있도록 도시관리기법을 총동원한다. 용도지역을 제3종 주거지에서 최고 수준인 중심상업지역까지 종상향한다. 획지를 분양받은 민간사업자가 독창적인 건축물 디자인을 제시하면 각종 규제를 최소화한 도시혁신구역(비욘드 조닝)이나 특별건축구역으로 지정한다. 최대 용적률 1700%까지 고밀개발이 가능토록 지원한다는 계획이다.
랜드마크에는 금융 및 ICT기업이 입주하는 프라임급 오피스와 마이스(MICE), 호텔, 광역환승센터 등이 들어선다. 랜드마크 최상층에는 서울을 한눈에 담을 수 있는 전망시설과 어트랙션 등 복합놀이공간도 계획했다. 저층부에는 콘서트홀, 아트뮤지엄, 복합문화도서관 등을 배치해 공연·전시·체험을 즐길 수 있는 서울아트밴드(가칭)를 계획했다. 중심부에는 국제설계공모를 통해 뉴욕 허드슨야드의 ‘베슬(Vessel)’과 같은 상징 조형물을 설치해 명소화 한다.
업무복합존(10만4905㎡)에는 인공지능·빅데이터 등 업무·기업지원시설이 입주한다. '아시아의 실리콘밸리'로 계획 중인 용산전자상가, 현대R&D센터와도 연계하기로 했다. 업무복합존 빌딩들을 45층 높이로 잇는 '스카이트레일(보행전망교)'를 공중에 설치한다. 빌딩 사이를 편리하게 이동하고 서울의 파노라마 경관을 볼 수 있는 공간이다. 업무지원존(9만5239㎡)은 주거·교육·문화 등 지원시설이 들어선다. 업무복합존과 업무지원존도 두 단계 상향한 일반상업지역으로 사업지구 전체 평균 용적률을 900%에 맞추기로 했다. 전체 사업지 지상개발 연면적의 30% 이하는 총 6000가구의 아파트와 오피스텔을 짓는다.
축구장 11개 크기 공중녹지 조성
구역 넓이 만한 녹지가 도시 곳곳에 조성된다. 구역 면적의 20%는 공원으로 만들고, 건물 1층 마당을 녹지로 계획해 녹지 공간의 30%를 확보한다. 나머지 50%는 건물 테라스나 벽면, 옥상 등을 녹지로 꾸며 확보한다는 구상이다. 용산역 남측 선로 위에는 축구장 11개 크기 공중녹지(8만㎡·그린스퀘어)를 짓는다. 한강공원과 용산역을 연결하는 상징적 공간으로 만들기로 했다.폭 40ｍ, 연장 1㎞에 이르는 U자형 순환형 녹지(그린 커브)는 국제업무지구를 어디서나 접근할 수 있는 개방형 녹지로 조성된다. 무악재에서 용산을 지나 한강으로 흘러들었던 ‘만초천’ 물길의 흐름을 이어받아 수공간을 만들고, 한강공원과 노들섬까지 걸어서 이동할 수 있도록 강변북로 상부 덮개공원을 조성한다.
서울이 2050년 탄소중립도시로 거듭나는 데 구심점 역할을 할 수 있게 '탄소 배출 제로(0) 지구'로 운영한다. 이를 위해 스마트 교통수단과 용산역 출발 공항철도 신설 등으로 용산지역의 대중교통수단 분담률을 57%에서 70%로 끌어올리기로 했다. 교통혼잡특별관리구역 지정 등 수요관리를 통해 발생교통량을 절반 수준으로 줄인다는 계획이다. 공유교통과 자율주행셔틀, 도심항공교통(UAM) 등 친환경 교통수단을 도입하고 내연기관차량 운행의 단계적 제한, 전기차 충전인프라 확충 등으로 탄소 배출을 줄여 나간다.
시가 추진 중인 ‘제로에너지건축(ZEB) 계획’보다 한발 앞선 에너지 자립 목표를 설정키로 했다. 2035년 ZEB 2등급, 2050년에 ZEB 1등급 달성이 목표다. 시는 2022년 ‘녹색건축물 제2차 조성계획’에 따라 2035년 민간건축물 ZEB ‘3등급’을 목표로 두고 있다.
계획안은 시와 사업시행자(예정)인 코레일, 서울주택도시공사(SH공사)가 함께 마련했다. 국토부(23%)와 코레일(72%), 한전(5%) 등이 부지 소유권을 나눠 갖고있다. 시는 올해 상반기 안에 개발계획을 결정고시할 예정이다. 2025년에는 기반시설 공사와 토지 공급, 2028년 기반시설 준공이 목표다. 2029년부터 획지별로 공사가 진행될 전망이다.
시는 용산국제업무지구 개발이 완료되면 14만6000명의 고용, 연간 32조6000억 원의 생산 유발효과를 기대하고 있다.
박진우 기자 jwp@hankyung.com
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