용산국제업무지구는 오세훈 서울시장의 역점 사업인 ‘도시공간 대개조’의 핵심 프로젝트다. 서울시가 용도지역 경계를 허문 ‘비욘드조닝’, 세계 최초로 건물들의 지상 45층을 잇는 1.1㎞ 스카이트레일(보행전망교), 대규모 입체 녹지 등 파격적인 도시 개발 기법을 적용하기로 한 것은 그런 배경에서다.
세계 대도시 가운데 도심에 49만5000㎡ 규모의 융복합 도시 개발이 이뤄진 사례는 없다. 용산국제업무지구 개발이 완료되면 미국 뉴욕 맨해튼 복합개발지인 허드슨야드 4.4배 규모의 융복합 및 고밀 개발단지가 될 것이라는 기대가 나오고 있다.
세계 최대 융복합 고밀단지
서울시는 용산정비창 부지를 세계 최대 규모의 수직 도시(콤팩트시티)로 만든다는 구상이다. 용도에 상관없이 자유로운 개발을 가능하게 한 제도인 비욘드조닝을 적용해 최대 용적률 1700%의 초고밀 개발을 유도한다.용산국제업무지구 개발은 업무, 주거, 여가문화 등을 도보권에서 해결할 수 있는 콤팩트시티를 지향하고 있다. 중심부 국제업무존에는 100층 안팎의 랜드마크 건물이 들어선다. 프라임급 오피스, 호텔, 광역환승센터 등을 조성하고 최상층에는 전망시설과 어트랙션 등 복합놀이공간도 구축할 계획이다. 서울시는 용도지역을 기존 3종 일반주거에서 중심상업으로 올려줄 예정이다. 민간이 창의·혁신 디자인 등을 제안하면 최대 1700%까지 용적률을 허용해준다.
국제업무존을 중심으로 배후에는 차례로 업무복합존 업무지원존이 배치된다. 업무복합존에는 정보통신기술(ICT), 인공지능(AI), 빅데이터 관련 업무시설이 들어간다. 업무지원존에는 주거(6000가구), 교육, 문화 등 지원시설이 예정돼 있다. 세 개 존을 포함한 전체 사업지구 평균 용적률은 900% 수준이다.
업무복합존 건축물 고층부(45층)에는 9개 건물을 잇는 1.1㎞ 스카이트레일이 도입된다. 고층에서 걸어서 시 전경을 감상할 수 있는 보행전망교다. 세계에서 가장 긴 스카이브리지가 될 전망이다. 국제업무존 저층부에는 콘서트홀 아트뮤지엄 복합문화도서관 등으로 구성된 서울아트밴드(가칭) 등이 들어선다.
서울시는 랜드마크 건물에 지어질 초고층 전망대(100층)와 실내 보타닉가든, 스카이트레일 등을 시민에게 개방할 예정이다. 서울시 관계자는 “스카이트레일은 모든 시민이 누리는 무료 개방 시설로 짓도록 발주 단계부터 기획할 것”이라고 말했다.
51조 프로젝트…2025년 착공
공간 전체를 지상부터 공중까지 입체적으로 활용한 대규모 녹지공간도 용산국제업무지구 개발의 특징이다. 서울시는 전체사업 부지 면적과 맞먹는 50만㎡ 규모의 녹지공간을 기획했다. 지상공원뿐 아니라 축구장 11개 크기의 공중 녹지(그린스퀘어), 순환형 녹지(그린커브), 선형 녹지(그린코리더) 등 수직·수평 녹지를 확보해 용산공원~한강공원~노들섬으로 이어지는 녹지 보행축을 유도할 방침이다.이곳은 최첨단 환경·교통 기술을 도입해 ‘탄소 배출 제로(0) 지구’로 운영된다. 용산역발 공항철도 신설 등을 통해 대중교통 분담률을 끌어올리고 공유교통, 자율주행 셔틀, 도심항공교통(UAM) 등 친환경 교통수단도 도입한다. 오 시장은 “도심 한가운데 미니신도시급 입지라는 점을 활용해 ‘세계 최고, 세계 최초, 세계 유일’ 요소를 만드는 데 집중했다”며 “세계가 주목하는 핫플레이스가 되도록 할 것”이라고 말했다.
사업비만 51조원에 달하는 대형 프로젝트다. 1단계 기반시설 조성에 코레일과 서울주택도시공사가 16조원(보유 토지비 7조원 포함)을 투입한다. 나머지 사업비는 2단계 토지를 분양받은 민간사업자가 조달하는 구조다. 서울시는 상반기 도시개발구역 지정과 개발계획 고시를 끝내고, 내년 기반시설 공사에 나설 계획이다. 이르면 2030년부터 차례로 입주가 가능할 것으로 시는 예상했다.
이유정 기자 yjlee@hankyung.com
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