임차인 A가 임대인 B와 체결한 임대차계약의 만기가 다가오면 임차인 A는 보증금을 돌려받기 위해 계약 갱신 거절 통지를 미리 해놓거나 합의로 계약 해지 일정을 정하게 된다. 이런 경우 계약 종료 시 보증금을 바로 돌려받을 수도 있지만, 다른 임차인이 새롭게 계약을 체결할 때까지 돌려받지 못하는 사례도 많다. 결국 임대인으로부터 임의로 보증금을 돌려받지 못하는 경우 임차인이 선택할 수 있는 법적 수단으로는 보증금반환청구소송을 통해 권원을 확보한 다음 건물 경매를 진행해 배당을 통해 보증금을 돌려받게 된다. 임차인이 임대차계약이 종료됐음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못하는 경우 임차권등기명령신청을 할 수도 있다. 임차권등기와 보증금반환소송은 별개의 권리행사에 해당하고, 임차권등기만으로 임차목적물에 경매 등 강제집행을 할 수 없기 때문에 보증금반환청구 소송을 제기해 집행권원 확보를 별도로 해야 한다.
○보증금 받을 때까진 임대차관계 존속
그런데 보증금을 돌려받기 위해 취할 수 있는 위의 여러 조치는 일정한 시간이 걸릴 수밖에 없다. 따라서 임대차계약은 종료됐는데 보증금을 돌려받지 못해 계속 거주해야 하는 상황이 발생할 수 있다. 임차인 입장에서 그 기간 임대차계약상 권리의무를 그대로 이행해야 하는 것인지 의문이 생길 수 있다. 특히 계약은 종료됐는데 계속 거주 또는 사용·수익하는 경우 약속된 월세를 내야 하는지 아니면 계약이 끝났으니 무단점유 상태가 돼 부당이득으로 시가 상당의 월세를 내야 하는 것인지가 문제될 수 있다. 임차인이 무단점유로 인정되는 경우라면 시가 상당의 월세를 부당이득으로 부담하게 되는데 이런 시가 상당의 월세액과 기존 약정된 월세액의 차이가 크면 구별의 실익이 있게 된다.이런 상황에 대해 주택임대차보호법에서는 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 규정하고 있다. 상가건물임대차도 마찬가지로 상가건물임대차보호법에서 동일하게 규정하고 있다. 따라서 위 법이 적용되는 주택 및 상가는 계약이 종료되더라도 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다. 즉 임차인이 임대차계약 종료 이후 보증금을 반환받기 전까지는 임차 목적물을 점유 및 사용하고 있다고 하더라도 이는 유효한 임대차계약에 따른 점유 및 사용이므로 임차인에게 무단점유로서 부당이득반환책임이 발생한다고 할 수 없다.
○임대차계약에서 정한 차임 지급 의무
최근 판례에서도 상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간 만료나 당사자의 합의, 해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차 목적물을 계속 점유하면서 사용·수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니다고 판시한 바 있다. 한편 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임대차계약이라고 하더라도, 임대차계약이 해지된 뒤 임대인이 임차보증금반환 채무를 현실적으로 이행했거나 그 채무이행을 제공했다고 인정되는 경우에는 그 이후부터는 불법점유로 인한 부당이득책임을 질 수 있으므로 주의해야 한다.
최근 월세 계약이 예전보다 증가한 추세에 비춰 계약 종료 이후 임차인이 거주 또는 사용하는 기간 위와 같은 월세 지급 문제로 다툼이 생길 여지도 많아졌다. 최근 판례 등을 참고해 임대차계약상의 월세 지급 의무가 언제까지 존속하는지 주의하면 분쟁을 어느 정도 예방할 수 있을 것으로 생각한다.곽종규 KB증권 변호사
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