재건축·재개발 등 정비사업 관련 세금 문제는 복잡하다. 조합원 A씨는 사업시행인가로 보유하고 있던 주택이 멸실 예정이고, 사업시행인가 기간에 다른 주택(대체주택)을 매입해 이 주택에서 1년 이상 거주하고 있다고 가정한다. 이때 정비사업 대상 주택에 앞으로 입주 예정이어서 대체주택을 매도하는 경우 이를 ‘1가구 1주택’으로 보고 비과세를 적용받는 규정이 있다. 이를 ‘정비사업 대체주택 비과세’라고 한다.먼저 재건축·재개발 등 정비사업 대상이 되는 주택을 보유하고 있어야 한다. 대체주택 비과세를 적용할 때 종전주택의 취득일, 대체주택의 취득일, 대체주택의 양도일 등이 중요한 판단 기준점이 된다. 또 정비사업 진행 과정에서는 세법상 사업시행인가일, 관리처분인가일, 사용승인일 등이 중요한 시점이다. 양도소득세와 관련해서는 관리처분인가 고시가 되면 종전주택이 멸실되지 않았더라도 주택이 아니라 조합원 입주권으로 판단한다. 해당 주택을 관리처분인가일 이전의 주택 상태에서 매입해 보유하고 있어야 한다.
대체주택은 정비사업 사업시행인가일 이후 취득해야 한다. 별도로 규정을 둔 이유는 사업시행인가 기간에 거주하는 대체주택에 대해 비과세를 적용하는 것이기 때문이다. 종전주택이 정비사업 예정지에 있다고 하더라도 사업시행인가일 이전에 대체주택을 취득하는 경우에는 해당 규정을 적용할 수 없다.
또 대체주택 취득일 현재 1주택이어야 한다. 국세청과 조세심판원에서 판단 내용에 일부 차이가 있었고, 예규상에서도 양도소득세는 양도일 기준으로 판단하기에 관련 예규가 상충하는 사례가 있었다. 그러나 지난해 4분기 국세청에서 별도로 예규를 발표하면서 판단 기준 시점을 정리했다. 기준은 대체주택 취득일 기준이다. 법령에서 1주택(종전주택)을 소유한 1가구가 사업시행인가 기간에 거주할 대체주택을 매수하는 것이므로 대체주택 매수 시점에 1주택을 소유한 경우에만 대상이 된다고 해석을 내렸다.
대체주택에서 1년 이상 거주한 뒤 양도하는 경우에만 대체주택 비과세가 적용된다. 대체주택 비과세는 일반적 ‘일시적 2주택’과는 다르게 나중에 취득한 주택을 먼저 양도하는 경우에도 1주택으로 보고 비과세를 적용한다. 다만 최소한의 요건이 대체주택에서 1년 이상 거주해야 한다는 점이다. 이를 만족하지 못하는 경우에는 비과세를 적용하지 않는다. 1년보다 더 오래 거주하는 것은 제한을 두지 않고 있다. 종전주택의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득한 경우 통상 이주와 공사 기간을 합쳐 4~5년까지 공백이 발생한다. 대체주택에서 거주한 경우 1가구 1주택 비과세 요건이 적용되므로 고가주택이라면 장기보유공제까지 받을 수 있다.
마지막으로 정비사업 대상 주택 공사가 끝나면 3년 이내에 세대원 모두가 입주해 1년 이상 계속 거주해야 한다. 또 대체주택은 공사가 완료된 날로부터 3년 이내에 매도해야 한다. 이 같은 기한은 비과세 조건에서 엄격하게 규정하고 있다. 해당 기한까지 대체주택 매도가 진행되지 않은 경우에는 비과세를 적용받지 못한다. 규정을 명확히 알고 적용한다면 상당한 절세 혜택을 누릴 수 있을 것이다.
김성일 리겔세무회계 대표 회계사
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