Step 6. 건축설계 단계
통상적으로 건축설계는 크게 기획설계-계획설계-실시설계로 구분해 볼 수 있습니다.
기획설계는 설계의 최초 단계로 사업성검토 단계에서 더 나아가 경계복원측량 및 현황측량 등을 통한 정확한 데이터를 바탕으로 건축 대안 분석 및 건축물의 규모를 결정하는 단계로써 사업부지가 가진 물리적, 경제적, 위치적 모든 방면으로 의뢰인이 원하는 건축물의 기본 설계를 진행합니다.
또한 의뢰인이 생각하는 건축의 구조와 기능 그리고 美(미)의 3박자를 연출하기 위한 구체화 작업이라고 보시면 되는데, MASS계획(3D 모형) / 평면계획 / 입면계획 / 단면계획 / 구조계획 / 동선 및 주차계획 / 조경계획 등을 하는 단계입니다.
이때 건축물의 컨셉 디자인이 담긴 스케치 및 투시도 등의 3D 이미지를 확인할 수 있습니다.
계획설계는 의뢰인과 건축사간의 소통을 통해 최종 결정된 설계안을 바탕으로 건축 인허가를 진행하는 단계입니다. 건축, 구조, 기계, 전기, 소방, 통신, 토목 등 각 분야별 도서들을 준비하고 허가관청과의 협의를 진행하는 단계입니다.
실시설계는 허가 받은 계획설계를 바탕으로 실제 공사를 위한 설계도면과 스펙들을 지정하는 단계입니다. 또한 실시설계 도면 및 스펙리스트를 바탕으로 시공사 비교견적을 받기 때문에 얼마나 디테일한 도면과 스펙리스트를 준비 하느냐에 따라 정확한 견적작업이 가능하고 공사 중 변수와 분쟁을 최소화할 수 있는 매우 중요한 단계입니다.
마지막으로, 건축설계 계약과 더불어 신축공사의 착공일로부터 완공일까지 설계도서대로 정확하게 이행되고 있는지에 대한 공사감리용역 계약도 체결하여야 하는데, 보통 비상주 감리자로 건축설계를 직접 진두지휘했던 건축사가 진행하는 경우가 많습니다.
Step 7. 시공사 선정
가장 목돈이 들어가면서도, 정보의 비대칭이 심한 과정이 시공사 선정 단계입니다.
건축을 하면 10년 늙는다는 얘기가 있을 정도로 그 과정이 상당히 복잡하고 챙겨야 할 것들이 너무도 많습니다.
특히 건축 도급계약을 하기 전에는 건축주가 갑(甲)에 입장에 있었지만 막상 도급계약을 체결한 이후부터는 시공사가 갑(甲)이 되는 경우도 흔히 볼 수 있습니다. 결국 착공부터 준공에 이르기까지 프로젝트의 주도권을 시공사에게 빼앗기고 끌려 다닐 수 있습니다.
먼저, 시공사 선정단계에서는 최소 3~4군데 이상 비교하는 것을 추천합니다.
별도의 ‘체크리스트’를 만들어서
(1) 유사한 프로젝트 경험은 얼마나 되는지?
(2) 이전 고객들의 리뷰와 시공사의 평판은 어떠한지?
(3) 시공사가 정확하고 효율적으로 건축주와 커뮤니케이션을 하는지?
(4) 각 공정별 도급금액과 추가공사비용은 어떻게 되는지?
등을 파악해야 합니다.
무조건 싸다고 좋을 수만은 없고, 그렇다고 무조건 비싼 것이 좋은 것도 아니니 합리적인 비용으로 높은 품질의 공사를 완료할 수 있는 시공사를 선정하는 게 중요합니다.
Step 8. PM 전략기획
밸류업 투자를 처음 접하는 초보 투자자 또는 본업에 집중하고자 하는 고객들께는 신뢰할 수 있는 부동산 PM 전문가가 필요합니다.
즉, 진행하고자 하는 프로젝트의 ‘초회 상담’단계에서부터 PM을 투입해 프로젝트의 목표와 계획수립(일정, 예산, 범위, 리스크 평가 등), 건축설계 및 계약단계 선정 및 조율, 건설 과정의 지속적인 관리감독 및 상황보고, 전체 프로젝트의 각 공정별 진행 모니터링, 변경된 품질관리 체크 및 위험요인 체크, 준공검사 및 인수 시 체크할 것들을 문서화하여 의뢰인에게 보고할 뿐만 아니라 준공 이후 건물의 임차인 유치 및 최적화된 운영 및 유지보수 실행계획을 세워야 하는데, 이 모든 과정을 초보 투자자 또는 비즈니스로 바쁜 사업가가 감당해내기란 쉽지 않기 때문입니다.
따라서 풍부한 경험과 전문성을 바탕으로 의뢰인과 다양한 상황에서 효과적으로 소통하며 각 협력업체(이해 관계자)들과 원활한 관계를 유지하며 프로젝트를 성공적으로 이끌어 낼 수 있는 PM의 역할이 중요합니다.
Step 9. 준공 및 입주관리
건물의 준공(사용승인)시에는 벽, 바닥, 천장 등의 마감재가 정확히 ‘실시설계’ 도서와 일치하게 시공되었는지를 확인해야 합니다.
만일, 마감재가 지자체에서 필요로 하는 기준에 맞지 않거나 부실하게 되어 있을 경우, 건물의 최종 준공(사용승인) 검사에서 불합격 판정을 받을 수 있고, 이는 곧 준공(사용승인) 지연에 따른 대출이자 등 비용 증가와 불합격 받은 부분을 수정 및 보완하기 위한 추가 공사비용 발생, 시공사와의 법적분쟁 야기, 마감재 품질의 저하로 인한 재산가치에 부정적인 요인 등이 미칠 수 있으므로 반드시 주의해야 합니다.
따라서 모든 건축 과정은 공종 별 정기적인 검사 및 모니터링을 통해 실시간 확인을 해야 하고, A to Z 까지 건축관련 전문가 들과의 긴밀한 협력과 소통이 필요합니다.
Step 10. 재매각 추진
밸류업(Value-Up)투자를 하는 궁극적인 목적은 저평가된 부동산의 가치를 높여 재매각(Exit)을 통한 처분수익(Capital Gain)을 실현하는 것이라고 볼 수 있습니다.
재 매각 시 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다.
(1) 재매각 당시 ‘부동산의 객관적 가치’가 어느 정도 되는가?
☞ 체크 : 인근지역 거래사례 비교, 감정평가법인의 약식 감정가액 확인
(2) 부동산 시장의 ‘경기상황’을 봤을 때 적절한 타이밍인가?
☞ 체크 : 경제상황, 은행 이자율, 부동산 시장의 변화 등에 따라 유연한 대응전략 필요
(3) 재매각으로 인한 양도소득세(개인) or 법인세(법인)를 확인했는가?
☞ 체크 : 필요경비로 공제받을 수 있는 부분에 대한 체크, 세후 실현수익 금액 확인
(4) 의뢰인이 요구하는 매각금액으로 어떻게 처분할 것인가?
☞ 체크 : 정밀 타겟 구매자의 특성과 요구를 분석한 맞춤형 마케팅전략
(5) 재 매각 후 자금운용계획은 어떠한가?
☞ 체크 : 의뢰인의 (재무적+비재무적) 관점을 모두 고려한 포트폴리오 수립
심기원 한경부동산밸류업센터 공간기획 TF Team / 밸류업이노베이션 수석디자이너
조아람 한경부동산밸류업센터 부동산 TF Team / 밸류업이노베이션 공인중개사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원 / 밸류업이노베이션 대표
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
통상적으로 건축설계는 크게 기획설계-계획설계-실시설계로 구분해 볼 수 있습니다.
기획설계는 설계의 최초 단계로 사업성검토 단계에서 더 나아가 경계복원측량 및 현황측량 등을 통한 정확한 데이터를 바탕으로 건축 대안 분석 및 건축물의 규모를 결정하는 단계로써 사업부지가 가진 물리적, 경제적, 위치적 모든 방면으로 의뢰인이 원하는 건축물의 기본 설계를 진행합니다.
또한 의뢰인이 생각하는 건축의 구조와 기능 그리고 美(미)의 3박자를 연출하기 위한 구체화 작업이라고 보시면 되는데, MASS계획(3D 모형) / 평면계획 / 입면계획 / 단면계획 / 구조계획 / 동선 및 주차계획 / 조경계획 등을 하는 단계입니다.
이때 건축물의 컨셉 디자인이 담긴 스케치 및 투시도 등의 3D 이미지를 확인할 수 있습니다.
계획설계는 의뢰인과 건축사간의 소통을 통해 최종 결정된 설계안을 바탕으로 건축 인허가를 진행하는 단계입니다. 건축, 구조, 기계, 전기, 소방, 통신, 토목 등 각 분야별 도서들을 준비하고 허가관청과의 협의를 진행하는 단계입니다.
실시설계는 허가 받은 계획설계를 바탕으로 실제 공사를 위한 설계도면과 스펙들을 지정하는 단계입니다. 또한 실시설계 도면 및 스펙리스트를 바탕으로 시공사 비교견적을 받기 때문에 얼마나 디테일한 도면과 스펙리스트를 준비 하느냐에 따라 정확한 견적작업이 가능하고 공사 중 변수와 분쟁을 최소화할 수 있는 매우 중요한 단계입니다.
마지막으로, 건축설계 계약과 더불어 신축공사의 착공일로부터 완공일까지 설계도서대로 정확하게 이행되고 있는지에 대한 공사감리용역 계약도 체결하여야 하는데, 보통 비상주 감리자로 건축설계를 직접 진두지휘했던 건축사가 진행하는 경우가 많습니다.
Step 7. 시공사 선정
가장 목돈이 들어가면서도, 정보의 비대칭이 심한 과정이 시공사 선정 단계입니다.
건축을 하면 10년 늙는다는 얘기가 있을 정도로 그 과정이 상당히 복잡하고 챙겨야 할 것들이 너무도 많습니다.
특히 건축 도급계약을 하기 전에는 건축주가 갑(甲)에 입장에 있었지만 막상 도급계약을 체결한 이후부터는 시공사가 갑(甲)이 되는 경우도 흔히 볼 수 있습니다. 결국 착공부터 준공에 이르기까지 프로젝트의 주도권을 시공사에게 빼앗기고 끌려 다닐 수 있습니다.
먼저, 시공사 선정단계에서는 최소 3~4군데 이상 비교하는 것을 추천합니다.
별도의 ‘체크리스트’를 만들어서
(1) 유사한 프로젝트 경험은 얼마나 되는지?
(2) 이전 고객들의 리뷰와 시공사의 평판은 어떠한지?
(3) 시공사가 정확하고 효율적으로 건축주와 커뮤니케이션을 하는지?
(4) 각 공정별 도급금액과 추가공사비용은 어떻게 되는지?
등을 파악해야 합니다.
무조건 싸다고 좋을 수만은 없고, 그렇다고 무조건 비싼 것이 좋은 것도 아니니 합리적인 비용으로 높은 품질의 공사를 완료할 수 있는 시공사를 선정하는 게 중요합니다.
Step 8. PM 전략기획
밸류업 투자를 처음 접하는 초보 투자자 또는 본업에 집중하고자 하는 고객들께는 신뢰할 수 있는 부동산 PM 전문가가 필요합니다.
즉, 진행하고자 하는 프로젝트의 ‘초회 상담’단계에서부터 PM을 투입해 프로젝트의 목표와 계획수립(일정, 예산, 범위, 리스크 평가 등), 건축설계 및 계약단계 선정 및 조율, 건설 과정의 지속적인 관리감독 및 상황보고, 전체 프로젝트의 각 공정별 진행 모니터링, 변경된 품질관리 체크 및 위험요인 체크, 준공검사 및 인수 시 체크할 것들을 문서화하여 의뢰인에게 보고할 뿐만 아니라 준공 이후 건물의 임차인 유치 및 최적화된 운영 및 유지보수 실행계획을 세워야 하는데, 이 모든 과정을 초보 투자자 또는 비즈니스로 바쁜 사업가가 감당해내기란 쉽지 않기 때문입니다.
따라서 풍부한 경험과 전문성을 바탕으로 의뢰인과 다양한 상황에서 효과적으로 소통하며 각 협력업체(이해 관계자)들과 원활한 관계를 유지하며 프로젝트를 성공적으로 이끌어 낼 수 있는 PM의 역할이 중요합니다.
Step 9. 준공 및 입주관리
건물의 준공(사용승인)시에는 벽, 바닥, 천장 등의 마감재가 정확히 ‘실시설계’ 도서와 일치하게 시공되었는지를 확인해야 합니다.
만일, 마감재가 지자체에서 필요로 하는 기준에 맞지 않거나 부실하게 되어 있을 경우, 건물의 최종 준공(사용승인) 검사에서 불합격 판정을 받을 수 있고, 이는 곧 준공(사용승인) 지연에 따른 대출이자 등 비용 증가와 불합격 받은 부분을 수정 및 보완하기 위한 추가 공사비용 발생, 시공사와의 법적분쟁 야기, 마감재 품질의 저하로 인한 재산가치에 부정적인 요인 등이 미칠 수 있으므로 반드시 주의해야 합니다.
따라서 모든 건축 과정은 공종 별 정기적인 검사 및 모니터링을 통해 실시간 확인을 해야 하고, A to Z 까지 건축관련 전문가 들과의 긴밀한 협력과 소통이 필요합니다.
Step 10. 재매각 추진
밸류업(Value-Up)투자를 하는 궁극적인 목적은 저평가된 부동산의 가치를 높여 재매각(Exit)을 통한 처분수익(Capital Gain)을 실현하는 것이라고 볼 수 있습니다.
재 매각 시 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다.
(1) 재매각 당시 ‘부동산의 객관적 가치’가 어느 정도 되는가?
☞ 체크 : 인근지역 거래사례 비교, 감정평가법인의 약식 감정가액 확인
(2) 부동산 시장의 ‘경기상황’을 봤을 때 적절한 타이밍인가?
☞ 체크 : 경제상황, 은행 이자율, 부동산 시장의 변화 등에 따라 유연한 대응전략 필요
(3) 재매각으로 인한 양도소득세(개인) or 법인세(법인)를 확인했는가?
☞ 체크 : 필요경비로 공제받을 수 있는 부분에 대한 체크, 세후 실현수익 금액 확인
(4) 의뢰인이 요구하는 매각금액으로 어떻게 처분할 것인가?
☞ 체크 : 정밀 타겟 구매자의 특성과 요구를 분석한 맞춤형 마케팅전략
(5) 재 매각 후 자금운용계획은 어떠한가?
☞ 체크 : 의뢰인의 (재무적+비재무적) 관점을 모두 고려한 포트폴리오 수립
심기원 한경부동산밸류업센터 공간기획 TF Team / 밸류업이노베이션 수석디자이너
조아람 한경부동산밸류업센터 부동산 TF Team / 밸류업이노베이션 공인중개사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원 / 밸류업이노베이션 대표
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
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