"성수동과 한남동 상권의 바통을 이어받는 다음 주자는 도산공원 상권이라고 봅니다."
김용우 CBRE코리아 리테일 총괄 상무(사진·43)는 최근 <한경닷컴>과의 인터뷰에서 "MZ세대들의 성지라고 불리는 성수동과 한남동 상권은 이미 정점이 지났다고 본다"며 이렇게 말했다.
CRBE코리아에 따르면 서울 시내 주요 상권은 크게 전통적인 상권과 소위 '뜨는' 신흥 상권 두 가지로 나뉜다. 전통적인 상권은 명동, 강남, 홍대, 가로수길 등 네 곳이다. 새롭게 떠오르는 상권은 성수동과 한남동, 도산공원, 북촌 상권 등 네 곳이다.
김용우 상무는 "성수동은 트렌디한 카페와 레스토랑을 중심으로 개성있는 브랜드들의 팝업스토어가 주요 상권으로 자리 잡고 있다"며 "한남동은 프리미엄 패션 브랜드 매장과 공연·전시 공간 등을 갖춘 상권”이라고 설명했다. 이어 "성수동이 Z세대에 초점이 맞춰져 있다면 한남동은 M세대에 조금 더 특화된 곳"이라고 덧붙였다.
그러면서 "성수동과 한남동 상권은 정점을 찍고 성장세가 둔화했다"며 "그렇다고 상권이 하락했다는 건 아니고, 정점 수준의 매출과 유동 인구를 계속 유지하기는 어렵다는 뜻"이라고 분석했다.
김 상무는 "최근 뜨고 있으면서 시장에서 주목하고 있는 곳은 도산공원 상권"이라며 "불과 5년 전만 해도 공실이 아주 많았는데 노티드, 아우어베이커리 등 새로운 식음료 브랜드들이 들어와 유동 인구가 점차 늘고 있다. 최근에는 스트릿 패션 브랜드까지 몰리게 됐고, 작년엔 루이비통 팝업스토어까지 문을 열면서 주목받고 있다"고 강조했다.
이어 "도산공원은 청담동 명품 거리를 방문하는 고객과 젊은 세대가 유입돼 흡사 성수동과 한남동을 절묘하게 섞어 놓은 특징을 가지고 있다"며 "신흥 상권 가운데 가장 성장 가능성이 높은 곳이 도산공원 상권"이라고 말했다.
서울 주요 상권 가운데 상대적으로 가장 저평가된 곳은 '가로수길 상권'이라고 김 상무는 주장했다. 그는 "가로수길 상권이 서울 주요 상권 가운데 가장 힘을 못 쓰고 있다고 본다"며 "강남이라는 우수한 입지와 가로수길만 가지고 있는 분위기 등 좋은 요소가 풍부하지만, 공실이 유지되면서 상권에 활기가 돌지 않는다"고 말했다.
이어 "가로수길 초입에서 끝까지 대로변 기준 약 70개의 점포가 있는데 약 3분의 1이 공실로 남아있는 상황"이라면서 "'세로수길', '신사골' 등 가로수길에서 파생된 상권은 여전히 유동 인구가 많지만 가로수길은 유독 썰렁하다"고 설명했다.
특히 "가장 큰 문제는 임대인이 너무 높은 임대료를 유지하고 있기 때문"이라면서 "임대료를 낮추지 않는 배경엔 다양한 이유가 있겠지만 임대료를 내리지 않는다면 상권이 회복되긴 어려워 보인다"라고 말했다.
또한 "이런 공실이 계속 유지되면서 최근 상권의 핵심 소비층인 MZ세대를 전혀 끌어들이지 못하고 있다"며 "시장과 괴리가 있는 임대료로 인한 악순환이 계속되면서 상권이 활기를 잃고 있다. 안타까울 따름"이라고 전했다.
이런 흐름은 임대료와 공실률에도 반영이 된다. CBRE코리아에 따르면 지난해 3분기 기준 전통상권인 명동, 강남, 홍대, 가로수길의 1㎡당 임대료는 2019년 대비 적게는 0.8%에서 많게는 35.5%까지 내렸다. 반면 신흥상권인 성수, 도산공원, 한남동 등은 5.9~28.1%의 상승을 기록했다. 공실률의 경우 전통상권은 9.6~31.3% 등 높은 수준을 기록했지만 신흥상권은 0~7.1%로 낮은 수준에 머물렀다.
연간 지가 상승률에서도 신흥 상권의 폭발적인 상승세가 확인된다. 최근 3년 신흥 상권의 연간 지가 상승률을 살펴보면 성수동 11.1%, 북촌 7.5%, 도산공원 6.6%, 한남동 4.5% 등으로 가파르게 상승했다. 반면 같은 기간 전통상권의 상승률은 홍대 7.9%, 강남 7.1%, 가로수길 3.8%, 명동 -0.7%로 지지부진한 상승률을 보였다.
김용우 상무는 "우수한 입지 등 상권이 형성되는 데 있어 기본적인 요소를 제외하고는 세입자의 매출, 유동 인구가 유망 상권을 가늠하는 기준이 된다"며 "임차인들이 꾸준하게 매출을 내야 높은 임대료가 유지될 수 있다. 높은 매출은 결국 사람들이 상권을 찾아야 한다는 뜻이다. 결국 임대료, 공실률, 임차인 매출, 유동 인구가 모두 한데 얽혀있는 것"이라고 분석했다.
이어 "최근엔 '자연'과 '문화'라는 콘셉트가 상권에서 중요하게 됐다"며 "도산공원 상권 인근엔 도산공원이 있고 성수동 상권엔 서울숲이 있어 자연 친화적인 요소가, 한남동 상권엔 각종 미술관 등이 많아 문화적인 요소가 있다"고 설명했다.
그러면서 "신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후 '자연'은 상권을 활발하게 하는 요인으로 작용하고 있다"며 "이동 제한을 경험하면서 내수로 활발해진 상권이다 보니 과거와는 다른 요인이 상권형성에 강하게 작용하고 있다"고 해석했다.
CBRE코리아는 1999년 국내 시장에 진출해 상업용 부동산 시장에서 부동산 서비스를 제공하고 있다. 약 420명의 전문 인력을 보유하고 있고 탄탄한 글로벌 네트워크도 갖추고 있다. 리테일 본부는 임대차 자문을 주로 한다. 임대인과 임차인이 모두 ‘윈윈’할 수 있는 솔루션을 제공한다.
김용우 상무는 건국대학교 부동산학 석사 과정을 밟은 후 쿠시먼앤드웨이크필드코리아에 몸담았다. 2017년 CBRE코리아로 이직했고, 현재는 이 회사에서 리테일 섹터를 총괄하고 있다.
우주인. 집우(宇), 집주(宙), 사람인(人). 우리나라에서 집이 갖는 상징성은 남다릅니다. 생활과 휴식의 공간이 돼야 하는 집은, 어느 순간 재테크와 맞물려 손에 쥐지 못하면 상대적 박탈감까지 느끼게 만드는 것이 됐습니다. '이송렬의 우주인'을 통해 부동산과 관련된 이야기를 사람을 통해 들어봅니다. [편집자주]
글=이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
사진·영상=변성현 한경닷컴 기자 byun84@hankyung.com
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