부담금 줄지만…재건축 사업 '약발' 먹힐까

앞으로 재건축초과이익 면제 기준이 8000만원으로 상향되는 등 재건축 부담금이 줄어들 전망이다. 오는 27일부터 개정된 재건축초과이익환수법이 시행되기 때문이다. 하지만 재건축 사업이 활기를 띨지는 미지수라는 분석이 나온다. 치솟는 공사비와 고금리, 분양시장 침체 등으로 재건축 사업성이 떨어진 데다 시공사 선정도 쉽지 않아서다. 업계에서는 법 시행 전부터 추가적인 규제 완화가 필요하다는 지적이 나오고 있다.

초과이익 8000만원 미만은 부담금 ‘0’

18일 국토교통부 등에 따르면 각 지방자치단체는 27일부터 약 5개월간 준공된 재건축 단지의 부담금을 산출해 확정할 예정이다. 2006년 도입된 재건축초과이익환수제는 재건축으로 얻게 되는 조합원 이익에서 공사비와 자연스러운 집값 상승분을 뺀 나머지의 1인당 평균 금액 중 기준을 초과한 금액의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다.

개정안에 따르면 부담금이 면제되는 초과이익 기준은 기존 3000만원에서 8000만원으로 늘어난다. 부담금 부과율이 달라지는 구간은 기존 2000만원에서 5000만원으로 높아진다. 또 1가구 1주택 장기보유자에게는 부담금의 최대 70%를 감경해주고, 60세 이상 고령자는 납부를 유예할 수 있도록 하고 있다.

국토부는 지난해 말 법 개정 당시 완화 기준을 적용하면 당초 전국의 부담금 예상 재건축 단지 111곳 중 44곳이 대상에서 벗어날 것으로 추산했다. 서울에서는 부과 대상 40곳 중 7곳이 면제 대상으로 평가됐다. 전국 가구당 평균 부과 금액 예상치는 기존 8800만원에서 4800만원으로, 서울 평균 예상치는 2억1300만원에서 1억4500만원으로 감소할 것으로 추정됐다. 실제 재건축 초과이익이 가구당 2억원이라면 6500만원이었던 부담금이 개정 후 2100만원으로 줄어들 전망이다. 1가구 1주택 장기보유 감면 조항이 신설돼 주택을 20년 이상 보유한 사람은 줄어든 부담금에서 70%를 더 감면받을 수 있다. 업계 관계자는 “몇 년 후 재건축 단지 가치에 영향을 미치는 변수가 많아 부담금 규모는 추정일 뿐 크게 달라질 수 있다”고 했다.

치솟는 공사비…“규제 추가 완화를”

업계에서는 재건축 부담금이 완화되더라도 재건축 사업이 탄력을 받기는 쉽지 않을 것으로 내다보고 있다. 기존 아파트값 하락 속에 대부분 단지가 치솟는 공사비로 사업성이 크게 떨어지고 있어서다. 주거환경연구원에 따르면 지난해 전국 재건축·재개발 평균 공사비는 3.3㎡당 687만5000원으로, 2020년(480만3000원)에 비해 43.1% 급증했다. 조합원이 부담해야 하는 분담금도 크게 늘어나는 추세다. 최근 서울 금천구 남서울럭키아파트는 조합원에게 가구당 최대 8억8000만원의 추정 분담금을 내야 한다고 안내한 것으로 알려졌다. 서울 송파구 A재건축조합 관계자는 “재건축을 위해 조합원 한 명당 수억원을 내야 할 판”이라며 “초과이익을 논하는 게 무의미한 것 같다”고 했다.

일각에서는 재건축 사업에만 초과이익 부담금을 지우는 것은 재개발과 형평성이 맞지 않는다는 지적도 나온다. 재개발 사업도 정비 후 이윤이 발생하지만 부담금을 내지 않기 때문이다. 주택을 매각하지 않은 상태에서 재건축 후 주택 가격을 기준으로 예상되는 이익금을 산출해 부담금을 부과하는 것은 ‘중복 과세’라는 비판이 제기된다.

상황이 이렇다 보니 업계에서는 관련 규제를 추가로 완화해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “재건축초과이익환수제는 본래 재건축을 억제하려 만든 제도이므로 민간 정비사업을 활성화해 주택 공급을 늘리겠다는 정책 방향과는 맞지 않는다”며 “제도 폐지를 포함해 추가적인 개선 방안을 논의해야 한다”고 주장했다.

여당 내에서는 재건축 부담금 폐지 움직임이 나타나고 있다. 국민의힘 김은혜 후보(경기 성남 분당을)와 심재철 후보(안양 동안을) 등은 22대 국회에서 재건축초과이익환수제를 폐지하겠다는 공약을 내걸었다.

김소현 기자 alpha@hankyung.com