내 집 마련을 꿈꾸는 직장인들이 알아야 할 규제가 증가하고 있다. 가파른 대출 증가를 막기 위한 금융당국의 규제가 촘촘해지면서다. 실제 대출을 받기 위해 은행을 찾는 고객들이 알아야 할 규제와 한도는 점차 깐깐해지고 있다는 평가다. 특히 신용대출에 비해 대출 규모가 큰 주택담보대출의 경우 더욱 그렇다. 전문가들은 주담대를 받기 위해 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 물론 새롭게 적용된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)까지 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언한다.
○LTV와 DTI 다른 점은
LTV와 DTI는 주담대 한도를 정할 때 적용된다. 예를 들어 LTV가 50%면 10억원짜리 아파트를 구매하려는 개인이 빌릴 수 있는 주담대는 최대 5억원이다. LTV는 부동산 경기 상황에 따라 수시로 바뀌는데, 현재 무주택자와 1주택자는 비규제지역 70%, 규제지역 50%의 LTV를 적용받는다.
무주택 가구주면서 부부합산 연소득 9000만원 이하인 서민·실수요자는 규제지역 내라도 주택가격 9억원(조정대상지역 8억원) 이하라면 70%의 LTV가 적용된다. 다주택자에 대한 LTV는 비규제지역 60%, 규제지역 30%다.
LTV가 주택 가격을 기준으로 대출 한도를 정하는 기준이라면 DTI는 개인 소득을 기준으로 주담대 한도를 제한한다. DTI는 주담대의 원리금 및 신용대출과 같은 기타 대출의 이자(원금 제외) 합계액이 연소득의 일정 비율을 초과하지 못하도록 한 규제다.
매년 갚아야 하는 주담대 원리금과 기타 대출의 이자를 합친 금액을 연소득으로 나눠 계산한다. 현행 DTI 기본 규제 비율은 투기지역·투기과열지구에서 40%, 조정대상지역에서 50%, 그 외 수도권에서는 60%다. 투기지역은 서울 강남 3구와 용산구 등 4곳이다. 생애 최초 주택 구입자와 서민 등 실수요자는 투기지역 여부와 관계없이 DTI가 60%로 완화된다.
○주담대 확 줄인 스트레스 DSR
DSR은 개인이 보유한 ‘모든 대출의 원리금’을 연소득 대비로 따져 대출 한도를 정하는 방법이다. 특히 스트레스 DSR이 도입되면서 규제가 더욱 빡빡해졌다. 실제 은행권 주담대 한도가 수천만원가량 줄어들었다. 금융당국이 가계부채 관리를 위해 기존 DSR 규제보다 한층 강한 스트레스 DSR을 도입하면서다.은행권은 지난달 26일부터 새로 취급하는 주담대에 스트레스 DSR을 적용했다. DSR은 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값이다. 현재 은행은 40%, 비은행은 50%를 넘을 수 없다.
스트레스 DSR은 DSR을 산정할 때 금리가 올라갈 가능성을 감안해 일정 수준의 가산금리를 더하는 제도다. 금리 상승기에 변동금리 차주들의 상환 능력이 줄어든다는 점을 감안해 대출 한도를 낮추는 것이 핵심이다.
스트레스 DSR은 단계적으로 적용된다. 올해 상반기에는 가산금리의 25%, 하반기에는 50%가 붙는다. 내년부터는 100% 부과된다.
가산금리는 과거 5년 중 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현재 금리 간 차이로 산출한다. 하한 1.5%, 상한 3.0% 사이에서 결정된다. 오는 6월 말까지는 0.38%(1.5%×0.25) 가산금리가 붙는다. 예를 들어 연봉이 5000만원인 A씨가 변동금리 5.0%로 40년 만기 주담대(원리금 균등 상환 기준)를 받을 경우 기존 한도는 3억4500만원이었다. 하지만 26일부터 스트레스 DSR이 도입되면 한도가 3억2800만원으로 1700만원가량 줄어든다.
일정 기간(통상 5년) 고정금리가 적용되고 이후 변동금리로 전환되는 혼합형 대출에는 상대적으로 낮은 가산금리가 붙는다. A씨가 혼합형 대출을 받을 경우 한도는 3억3400만원으로 기존 대비 1100만원가량 적다. 금리 변동에 따른 리스크가 작은 혼합형·고정금리 상품 취급을 확대하도록 유도한다는 것이 금융당국의 구상이다.
올 하반기와 내년부터는 가산금리가 높아지면서 대출 한도 축소 폭이 더 커진다. 내년 A씨의 변동금리 주담대 한도는 2억8400만원으로 지금보다 6100만원가량 깎인다. 하반기부터는 은행권 주담대뿐 아니라 은행권 신용대출과 2금융권 주담대에도 스트레스 DSR이 적용된다. 내년부터는 모든 가계대출로 범위가 넓어진다.
박재원 기자 wonderful@hankyung.com
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