서울시가 27일 발표한 재개발·재건축 2대 사업지원 방안은 기부채납과 임대주택 부담을 최대 40%까지 덜어 재건축 사업성을 높이는 게 핵심이다. 그래도 안 되면 용적률을 대거 추가로 부여해 재건축의 숨통을 틔워주기로 했다. 주요 타깃은 용적률 200% 중반대로 이미 높고 빽빽하게 지어져 사업성이 낮은 아파트다. 가구수가 많은 이들 아파트의 재건축을 지원해 주택공급에 속도를 내겠다는 것이다.
이번 대책으로 최근 수억원까지 오른 재건축 분담금이 대폭 줄어들 전망이다. 공사비 상승으로 추가분담금에 대한 우려가 큰 아파트도 재건축에 속도를 낼 수 있게 될 전망이다. 서울 노원·도봉·강북구 등 동북권과 금천·관악구 등 서남권, 동작구 일대 아파트 단지가 집중적인 수혜를 볼 것으로 예상된다.
집값 낮은 지역 중심으로 사업성 개선
이번 대책의 핵심은 '사업성 보정계수'의 도입이다. 가구수가 적을 수록, 지가가 낮을 수록, 용적률이 낮거나 소형평형이 많을 수록 사업성을 더 높여주겠다는 의미로 풀이된다. 사업성 보정계수를 활용하면 분양주택은 늘리고 임대주택은 최대 40% 줄일 수 있게 된다. 유창부 2부시장은 "강남 지역을 제외하면 사업성 보정계수를 적용받을 수 있다고 보면 될 것"이라고 말했다.
주요 타깃은 용적률 200% 중반으로 지은 아파트다. 1990년대 지은 아파트가 대부분 해당된다. 1990년 주택건설촉진법으로 모든 주거지에 대해 용적률이 임대주택이나 기부채납에 대한 부담 없이 최대 400%까지 부여됐기 때문이다.
하지만 2004년 주거지를 제1·2·3종주거지로 나눌 때(종 세분화)로 아파트(제3종 주거지)의 용적률이 최대 300%로 제한되면서 재건축이 불가능해졌다. 최근 들어 공사비까지 급등하면서 재건축 동력이 크게 떨어졌다는 게 서울시 판단이다. 이같은 특수성을 고려해 일반분양 가구는 늘리고 임대주택·기부채납 부담을 덜어 사업성을 보전해주겠다는 취지다. 이같은 '과밀단지'는 서울시 전체에 149개 단지(8만7000가구)에 달한다.
서울시는 사업성 보정계수를 서울 서남권이나 동북권 일대 아파트에 집중적으로 적용할 전망이다. 이 지역의 지가가 일반적으로 낮고 소형평형 비율 높은 단지가 많기 때문이다. 임대주택을 다른 지역 대비 더 줄일 수 있다는 설명이다. 유 부시장은 "이 지역은 일반분양 가구가 적고 분양가도 낮아 사업성이 낮다는 점을 고려할 것"이라고 말했다. 신속통합기획 시범사업지인 상계주공5단지가 수혜 단지로 거론됐다.
임대주택 40% 감소 효과
사업성 보정계수의 도입으로 과밀단지는 지금보다 쉽게 용적률 인센티브를 받을 수 있게 된다. 현재 최대 20%까지 부여되는 허용 용적률 인센티브를 최대 40%까지 부여해 임대주택을 40% 줄여주겠다는 것이다.재건축 단지가 쉽게 충족할 수 있는 용적률 인센티브를 '허용 용적률 인센티브(최대 20%포인트)'라고 부른다. 통상 용적률 최소치인 기준용적률(3종 주거지 기준 210%)에서 이런 인센티브를 최대로 받으면 허용용적률(230%)까지 높일 수 있다.
허용용적률에 기부채납에 따른 인센티브(20%포인트)를 더한 것이 상한용적률(250%)이다. 또 상한용적률에서 법적상한용적률(300%)을 채우려면 '용적률 증가분의 절반(25%포인트)'을 임대주택으로 부담해야 한다.
기준용적률(210%)→허용용적률(230%)→상한용적률(250%)→법적상한용적률(300%)로 구성되고 용적률을 올릴 때마다 각종 부담이 따라붙는다는 얘기다.
이런 구조에서 사업성 보정계수를 최대(2)로 적용받으면 허용용적률은 230%에서 250%로 늘어난다. 여기에 기부채납 인센티브(20%포인트)를 더한 상한용적률은 270%이다. 따라서 법적상한용적률을 채우기 위한 임대주택은 25%포인트에서 15%포인트로 줄어든다. 결과적으로 분양 275%·임대 25%에서 분양 285%·임대 15%로 분양가구는 늘고, 임대가구는 줄어 사업성이 향상된다는 설명이다.
사업성 안 나오면 용적률 최대치 1.2배 더
다른 지역 뿐 아니라 강남권에도 인센티브가 대폭 주어진다. 이미 용적률이 230%(허용용적률)를 웃도는 서울 전역 단지에 대해 파격적으로 용적률을 추가 부여한다. 용적률이 200% 중반인 단지는 사업성 보정계수를 활용해도 효과가 크지 않기 때문이다. 서울시는 과밀 정도 등을 고려해 법적상한용적률의 1.2배까지 부여하는 혜택을 줄 계획이다. 250%인 단지는 300%까지만 용적률을 올릴 수 있었지만, 앞으로는 360%까지도 가능해진 셈이다. 용적률이 너무 높아 사업성 보정계수로도 효과가 없는 단지는 현재 용적률을 허용용적률로 인정하기로 했다. 가령 현재 260%인 단지는 사업성 보정계수로 인센티브를 더 주지 않아도 허용용적률이 260%로 인정된다. 사업성 보정계수를 최대한 활용했을 때 허용용적률(250%)보다 높아 과밀단지로서는 혜택이 더 크다는 분석이다.
두 혜택을 종합하면 일반분양을 3배까지도 늘릴 수 있다. 45%포인트 정도의 임대주택만 부담하면 추가로 받은 용적률 최대치(360%)까지 지을 수 있기 때문이다. 기존에는 일반분양에 배정할 수 있는 용적률이 15%포인트에 불과하지만 혜택을 적용받으면 45%포인트를 일반분양에 쓸 수 있게 된다.
서울시는 실질적인 기부채납 부담도 30% 이상 줄여주기로 했다. 시가 지정한 전략용도시설에 한해 건축물 기부채납 가중치를 0.7에서 1로 늘려주는 방안이다. 같은 건축물을 기부채납해도 용적률 인센티브를 더 받을 수 있게 된 것이다. 대규모 재건축이 추진 중인 서울 영등포구 여의도, 강남구 압구정, 양천구 목동 등에서 발목을 잡고 있는 기부채납 부담이 대폭 완화될 것으로 예상된다.
박진우 기자 jwp@hankyung.com 45%
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