임대차 계약 해지를 위한 내용증명서가 도달하지 않을 때 대처 방법 [한경부동산밸류업센터]

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“안녕하세요. 저는 광진구 자양동에서 건물임대업을 하는 김OO라고 합니다.
제 건물 지하 1층에 입점한 노래방 임차인이 본인의 물품을 다른 임차인들이 함께 사용하는 계단과 복도에 적재하고, 임대료 또한 6회 이상 연체하고 있어 큰 스트레스를 받고 있습니다. 처음에는 좋게 말로 타일러 보았지만, 아무 소용이 없어서 ‘차임 연체로 인한 임대차 계약 해지’에 관한 내용증명서를 발송했습니다.
하지만 우체국에서 보낸 우편물이 반송되었고, 이번에도 폐문부재로 인해 다시 반송되어 돌아왔습니다. 이처럼 임차인이 의도적으로 내용증명서를 받지 않는 상황에서 제가 어떻게 대처하면 좋을까요?”



상황분석 및 가이드

의뢰인분이 발송한 내용증명서가 임차인에게 도달하지 못하는 경우, 임차인이 해당 장소에 거주하지 않거나 (주소 불명), 악의적으로 수취를 거부하거나, 거주는 하지만 집배원이 내용증명서를 전달할 때 아무도 없었을 경우 (폐문부재) 등 여러 상황을 고려할 수 있습니다. 이러한 상황에서는 내용증명서가 도달하지 못하는 정확한 사유를 파악하는 것이 중요합니다. 먼저, 최초에 내용증명서를 발송한 것을 포함하여 약 3회 정도 추가로 발송을 시도하고, 그 사유를 명확히 파악하는 것이 필요합니다.

또한, 내용증명서를 발송함과 동시에 임차인에게 문자나 카카오톡 메시지로도 내용증명서 발송 사실을 알려 상대방이 확인하는지를 파악하는 것이 좋습니다. 이러한 다양한 채널을 통해 소통을 시도하면 임차인이 내용증명서를 의도적으로 수령하지 않는 경우에도 증거를 확보하는 데 도움이 됩니다. 만약 이러한 노력에도 불구하고 임차인이 응답하지 않는 경우, 법원에 공시송달을 신청할 수 있는 근거가 됩니다.



구체적으로, 임차인이 주소지에서 수취를 계속 거부하거나 주소지가 현재 거주지와 일치하지 않아 송달이 불가능한 경우에는 법원에 공시송달을 신청할 수 있습니다.

이때, 법원에 공시송달을 신청하면서, 임차인의 수취 거부나 연락 두절 등 송달이 불가능한 정확한 사유를 소명하여 신청해야 합니다. 이후 법원은 그 내용이 타당하다고 판단할 때 의뢰인의 신청을 승인하고, 공시송달 절차를 시작합니다.

공시는 대법원의 공식 홈페이지에 임차인의 이름과 송달 내용을 게시하여 일반에 공개합니다. 공시된 내용은 일정 기간(국내는 보통 2주)이 지나면 법적으로 송달된 것으로 간주합니다. 이로써 송달된 문서는 법적 효력을 발휘하며, 임대인은 이를 근거로 임차인에 대한 법적 조치를 취할 수 있습니다.

이러한 절차를 통해 임대인은 차임 연체에 대해 법적 조치를 취하고, 필요한 경우 퇴거 소송을 포함한 다음 단계의 법적 절차를 진행할 수 있습니다.

배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원 / 밸류업이노베이션 대표
정재윤 한경부동산밸류업센터 법률전담팀 / 밸류업이노베이션 변호사
조아람 한경부동산밸류업센터 부동산전담팀 / 밸류업이노베이션 공인중개사
문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856

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