서울시 '재건축 보정' 최대 수혜 단지는 어디?

서울시가 오는 9월부터 ‘재개발·재건축 사업성 보정계수’를 도입한다. 사업성이 낮은 지역에 도시정비사업을 활성화하기 위한 일종의 인센티브다. 최대치(2)를 적용하면 임대주택이 40%까지 줄어들고 분양주택이 늘어나는 효과가 있다. 서울시 평균 공시지가보다 해당 구역·단지 공시지가가 ‘반값’이면 보정계수가 최대로 적용된다. 땅값이 낮은 노원구 월계·중계·하계동 일대와 도봉구 쌍문동·방학동 등이 대표 수혜지로 꼽힌다.

서울시가 공고한 ‘2030도시주거환경정비기본계획(주택정비형 부문)’에 따르면 재개발·재건축 사업성 보정계수의 기본 산식은 서울시 평균 공시지가를 해당 단지의 평균 공시지가로 나눈다. 서울시 평균 공시지가는 서울 내 주거지의 표준지 공시지가를 평균해 산출한다. 구체적인 수치 산정 기준은 기본계획이 고시·시행되는 9월에 나오기 때문에 정확한 숫자는 아직 알기 어렵다.

다만 서울시가 공개하는 공시지가(토지 등)를 토대로 추정해볼 수 있다. 임야를 제외한 서울시 개별공시지가를 단순 평균하고, 이를 동별 평균 공시지가와 비교해보는 방식이다. 월계·중계·하계동 일대는 주거지가 많으면서도 땅값이 낮은 대표적인 지역이다. 임야를 제외한 서울시 평균 개별공시지가는 ㎡당 478만원, 월계동의 평균 공시지가는 ㎡당 224만원으로 계산된다. 월계동에 있는 대표 재건축 단지는 미성·미륭·삼호3차(3930가구), 월계주공2단지(2002가구) 등이다. 중계동(㎡당 238만원)과 상계동(298만원), 도봉구 창동(290만원) 역시 ‘2’에 가깝게 보정계수를 적용받을 수 있는 곳으로 꼽힌다. 노후 주택가와 재건축 아파트가 많은 쌍문동(235만원)과 방학동(249만원)도 비슷하다.

구릉지에 아파트가 많은 성북구 돈암동도 ㎡당 평균 공시지가가 239만원으로 낮은 편이다. 돈암동엔 1998~1999년 지어진 아파트가 대부분으로 재건축 연한(30년)을 3~4년 남겨두고 있다. 규모가 큰 단지로는 한신·한진(4515가구), 돈암삼성(2014가구) 등이 있다. 양천구 신월동도 ㎡당 262만원으로 땅값이 낮은 동네 중 하나다. 이곳에선 모아타운과 재개발이 대거 추진되고 있어 기대감이 높다는 평가를 받는다. 강서구 가양동(374만원)도 사업성 보정계수의 혜택을 받을 것으로 보인다. 구로구 온수동과 항동 등도 수혜 예상지다. 투기과열지구(강남·서초·송파·용산구)와 강동구 등에서 계수를 적용받는 단지는 없을 것으로 전망된다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com