내후년께 수도권을 중심으로 집값이 폭등할 수 있다는 경고가 나왔다. 약 90만호 수준의 주택 공급부족이 누적되면서 부동산 시장의 수요와 공급 불균형이 극심해졌다는 지적이다.
주택산업연구원은 17일 국회 의원회관에서 주택공급활성화방안 세미나를 열고 공급부족을 해소하기 위한 대책이 시급하다고 밝혔다. 주산연에 따르면 2017년부터 올해까지 약 87만8000호 주택 공급부족이 예상된다. 2017년부터 2021년까지 40만9000호 공급부족이 발생했고 2022년부터 올해까지도 46만9000호가 부족하다.
김덕례 주산연 선임연구위원은 "2020년과 2021년은 예년 평균 수준의 공급물량이 유지됐지만, 가구 수와 멸실 주택이 증가하면서 38만호 수준의 공급부족이 누적됐다"며 "2022년부터 올해까지 3년 동안은 시장 침체에 따른 공급 감소로 47만호의 공급 부족이 누적됐다"고 설명했다.
주택 공급은 줄어들고 있지만 수요는 늘어가고 있다. 주산연은 주택시장에 진입하는 30세 도달인구가 2022년부터 2024년까지 연평균 75만명에 달해 예년 평균보다 8만명 많다고 추산했다. 독신가구와 외국인 가구가 증가하면서 주택 기본수요가 2030년까지 50만호 수준으로 늘어날 것으로 예상했다.
향후 금리가 인하되고 경기가 회복되면 구매 수요는 더욱 늘어날 것이라는 게 주산연의 판단이다. 김 선임연구위원은 "실제 구매수요인 유효수요도 빠르게 늘어날 가능성이 큰 상태"라며 "외국인 수요도 빠르게 늘고 있어 경기가 회복세를 보이면 주택 수요가 폭발적으로 늘어날 수 있다"고 지적했다.
수요는 늘어나고 있지만, 주택 공급 규모는 점차 줄어들 전망이다. 주산연이 주택건설사업자와 디벨로퍼 300여명을 대상으로 진행한 설문조사에서 70%는 향후 1년 내 주택사업 규모를 줄이겠다고 응답했다. 공급 감소 원인으로는 사업성이 악화했다는 응답이 가장 많았다.
사업성 악화의 주원인으로 주택사업자들은 △시장침체와 공사비 급등 △고금리와 높은 수수료 등 PF 조달 어려움 △다주택자 중과에 따른 소형주택 매수 기피 △개발사업 수익률 제한과 용도변경 차익의 100%까지 부과되는 기부채납 등을 지목했다. 정부의 주택공급 활성화 대책에 대해서는 주택사업자 81%가, 프로젝트 파이낸싱(PF) 활성화 대책에 대해서도 86%는 효과가 없다고 응답했다.
주산연은 공급부족이 심화하면서 집값 뿐만 아니라 전·월세도 급상승할 것으로 내다봤다. 비아파트에서 전용면적 60㎡ 이하 소형주택 공급이 크게 줄어드는 가운데, 비주택인 오피스텔과 생활형숙박시설 공급이 예년 평균 대비 90% 이상 감소하면서 대도시에서 청년 독신 가구용 주택이 품귀 현상을 겪을 것이라는 분석이다.
주택 공급 확대를 위해 주산연은 아파트 건축비를 현실화하고 지자체의 임의 개입을 막아야 한다고 지적했다. 아파트 분양가 산정의 기준이 되는 '기본형건축비'는 매해 인상 요인을 모두 반영하지 못하면서 최근에는 시장건축비의 72% 수준까지 낮아졌다.
특히 임대아파트에 적용되는 표준건축비는 지난 15년간 두 차례만 인상해 기본형 건축비의 54%에 불과, 부실시공을 야기하고 있다는 것이 주산연의 설명이다.
또한 일부 지자체의 경우 입주자 모집공고 승인 과정에서 분양가를 낮추도록 강제하고 있다고 비판했다. 주산연은 법적 근거 없는 지자체의 개입이 분양을 저해하는 요인으로 작용한다고 꼬집었다. 금융 조달 애로 해소를 위해 한시적으로 '관계기관 합동 PF 지원단'을 설치할 것도 제언했다.
한편 주산연은 올해 전국 집값이 1.8% 하락할 것으로 예측했다. 다만 서울은 1.8%, 수도권은 0.9% 상승할 것이라는 관측이다. 지방 집값은 2.7% 내릴 것으로 내다봤다.
오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
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