23일 금융당국 안팎에 따르면 정부는 부동산 신탁사의 책준형 신탁 건전성 기준 강화안을 올 하반기 발표할 예정이다. 금융감독당국의 한 고위 관계자는 “책준형 신탁의 영업용순자본비율(NCR) 위험값 산정 기준을 차입형 신탁과 거의 같은 수준으로 끌어올릴 것”이라며 “책준형 신탁과 차입형 개발신탁의 총합이 신탁사 자기자본 대비 일정 비율을 넘지 못하도록 하는 총량 규제도 도입할 예정”이라고 말했다.
책준형 신탁은 신용도가 낮은 시공사가 PF 대출을 받을 수 있도록 부동산 신탁사가 사업 위험을 분담하는 신탁 상품을 뜻한다. 신탁사가 대주단에 “약속한 일정 내에 사업장이 완공될 것”이라고 확약을 제공하는 형태다. 만일 사업장이 제때 준공되지 않으면 신탁사가 대주단에 준공 지연에 따른 손해배상 책임을 부담한다. 시공사의 부실이 신탁사에 그대로 옮겨지는 구조다.
책준형 신탁 관련 규제가 강화되면 신탁사들은 한동안 사업 몸집 줄이기에 나서야 할 전망이다. 부동산 경기가 나아지더라도 일정 한도 이상으로 사업을 키울 수 없게 된다. 건설업계에선 이 같은 조치가 이미 공급난이 심화하고 있는 부동산시장을 더욱 위축시킬 수 있다는 우려가 나온다. 책준형 신탁 비중이 높은 지방 아파트, 오피스텔, 소규모 정비사업 등이 자금줄을 찾기 어려워질 것이란 지적이다.
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부동산 신탁 총량 규제…중소건설사 자금줄 막힐 우려
신탁 사업 총량 규제도 도입한다. 책준형 신탁과 차입형 신탁의 총 수탁 한도를 장기적으로 신탁사 자기자본의 100%까지로 제한하는 안을 검토하고 있다. 기존 수주 규모를 고려해 제도 시행 초기엔 자기자본 대비 비중을 200% 안팎으로 잡고, 이후 3년여간 제한폭을 단계적으로 강화한다는 구상이다.
책준형 신탁에 대한 손해배상 책임 범위와 시기 관련 가이드라인도 내놓는다. 책준형 신탁의 손해배상 범위를 놓고 신탁업계와 금융사 등 대주단 간의 해석이 엇갈리는 사업장이 최근 속출해서다. 금융감독당국 관계자는 “특약 조항상 신탁사들의 책준형 신탁 손해배상 범위가 명확하지 않은 경우가 많다”며 “이 때문에 예상치 못한 리스크가 발생하는 일이 없도록 관련 내용을 손볼 것”이라고 말했다.
이 과정에서 신탁사의 자기자본 대비 책준형 신탁계정대 비중은 2020~2022년 2% 미만에서 작년 말엔 13.6%로 불어났다. 신탁계정대는 시공사가 공사를 포기하는 등 공사 진행이 어려워질 때를 대비해 신탁사가 사업 정상화 예비 자금 격으로 신탁계정에 대여한 금액을 뜻한다. 변제 순위에선 본PF보다 후순위 처리돼 상대적으로 리스크가 높다. 나이스신용평가에 따르면 이 중 81%가 고정·회수의문·추정손실 단계다. 대금을 회수하지 못할 가능성이 높다는 얘기다.
한 중견 건설사 관계자는 “안 그래도 지방 시장은 미분양이 늘고 있어 신규 사업을 꺼리는 분위기인데 건전성이 강화되면 사업을 연기하는 곳이 훨씬 많아질 것”이라고 말했다.
선한결/이유정/심은지 기자 always@hankyung.com
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