세법에서 양도소득세를 계산할 때는 1가구가 보유한 주택 수를 종합해 판단한다. 많이 하는 오해 중 하나가 구청과 세무서에 임대사업자로 등록하면 그 주택이 주택 수에서 제외된다고 생각하는 것이다. 세법에는 이와 관련한 규정이 없다. 양도세를 계산할 때는 1가구가 보유한 주택이 모두 포함된다.그럼에도 3주택 보유 가구가 두 채를 임대주택으로 등록하고 세부 규정(임대료 인상 제한 등)을 준수해 임대의무기간까지 임대를 유지한다면 나머지 한 채에 비과세를 적용받을 수 있다. 이때 적용되는 규정을 ‘거주 주택 비과세 규정’이라고 한다. 거주 주택 비과세 대상이 되려면 주택 취득 시기와 관계없이 2년 이상 거주한 사실이 확인돼야 한다. 조정대상지역 지정 이전에 취득해 1가구 1주택 비과세 적용 때 거주 요건이 없는 주택도 거주 주택 비과세 특례를 적용받기 위해서는 거주 요건이 필요한 것이다.
그러나 의도치 않게 거주 주택 특례를 적용받으려는 주택에 거주하지 못하는 사정이 생길 수 있다. 이때는 ‘상생임대주택 특례’를 통해 거주 요건을 만족한 것으로 인정받을 수 있다. 상생임대주택 특례는 거주 요건이 있는 주택에 대해 세 가지 조건을 갖췄을 때 적용할 수 있다. 첫째, ‘주택을 취득하고 난 이후의 계약’인 종전 임대차 계약이 존재해야 한다. 주택을 취득하고 난 이후의 계약이라는 부분이 중요하다. 최근 예규에 따라 취득일에 본인과 세입자가 임대차 계약서를 작성한다면 분양으로 취득하는 주택에도 적용 가능하다. 둘째, 종전 임대차 계약은 1년6개월 이상 이어져야 한다. 셋째, 종전 임대차 계약 대비 임대차 보증금 환산금액 기준으로 5% 이내로 임대료를 인상하는 상생임대차 계약을 체결해야 한다. 이 상생임대차 계약은 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 사이에 이뤄져야 한다. 이후 상생임대차 계약이 종료된 뒤 매도할 때 특례를 적용받을 수 있다. 상생임대주택 특례 적용이 가능하다는 것은 거주하지 않아도 거주한 것으로 보고 세법상 규정을 적용한다는 의미다. 거주가 필수 조건인 3주택 이상자에게 거주 주택 비과세 특례를 적용하는 경우에도 해당한다.
특히 상생임대주택 특례 적용 기한에 대해 최근 발표된 ‘하반기 경제정책방향’에는 2026년 12월 31일까지 상생임대차 계약 적용을 위한 기간을 연장하겠다는 내용이 포함됐다. 상생임대차 계약의 세부 내용은 소득세법 시행령에 반영돼 있어 시행령 개정을 통해 해결될 것으로 전망된다. 2024년 12월 31일 제한으로 인해 특례 적용이 어려운 경우에는 적용을 다시 기대해볼 수 있다.
또 모두 임대주택으로 등록하고, 세입자로 거주하는 경우에는 다른 방법을 활용할 수 있다. 아파트를 대상으로 하는 임대사업은 4년 이상 임대했다면 세입자 동의를 얻어 자진 말소를 진행할 수 있다. 임대사업으로 유지하고 있었기에 임대료 5% 이내 상승 요건은 만족했을 것이다. 상생임대차 요건을 충족하기도 쉽다. 이때 해당 주택에 상생임대주택 특례를 적용해 거주 주택 비과세 또는 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있다.
김성일 리겔세무회계 대표회계사
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