서울 강남구 역삼동의 고급 주거용 오피스텔 부지는 최근 글로벌 자산운용사에 감정가(2308억원)의 67%인 1550억원에 매각됐다. 디벨로퍼(시행사)가 1700억원대 브리지론(토지비 대출) 이자를 갚지 못해 공매로 나온 사업지다. 한 시행사가 지식산업센터로 개발하기 위해 2022년 사들인 서울 금천구의 쇼핑몰 부지는 작년 말 브리지론 만기 연장에 실패했다. 몸값이 2602억원에서 980억원으로 쪼그라들 때까지 주인을 찾지 못하고 있다.
부동산 개발업계가 고금리와 지방 부동산 경기 침체의 직격탄을 맞고 있다. 매출은 2년 새 반 토막 났고, 문을 닫는 업체도 속출하고 있다. 개발업계가 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 경색과 미분양에 허덕이며 시공사 부실과 주택 공급 절벽 등 연쇄 위기를 불러일으킬 뇌관이라는 관측마저 나온다. 4개월째 상승세를 보이는 서울 아파트 매매 시장과 달리 개발업계에는 빙하기가 지속되고 있다.
○폐업한 개발업체 1년간 320곳
10일 한국경제신문이 국내 30대 부동산 시행사의 지난해 감사보고서를 분석한 결과, 14개사가 당기순손실을 기록했다. 업계에서는 2년여간의 PF 부실과 미분양 누적 등으로 전체 시행사의 80%가량이 적자의 늪에 빠졌다고 보고 있다.
개발업계에 따르면 지난해 부동산 개발업 등록사업자의 전체 매출은 28조7011억원으로 집계됐다. 2022년(45조6259억원)과 2021년(54조6832억원)에 비해 각각 37.1%, 47.5% 쪼그라들었다. 시행사의 사업 면적은 2022년 2465만769㎡에서 지난해 1935만6259㎡로 뒷걸음질 쳤다. 전체 등록사업자도 감소세다. 국토교통부에 따르면 지난 3월까지 1년간 폐업한 개발업체는 320곳에 달한다.
대형 디벨로퍼도 상황은 좋지 않다. 2021년 신규 부지 매입에 1조원을 써 몸집을 불린 DS네트웍스는 최근 제주 화북상업지역 주상복합 용지를 손절하고, 경기 화성 병점복합타운 부지와 파주 운정 주상복합 부지를 LH(한국토지주택공사)에 반환했다. 이 회사의 영업이익은 2022년 1135억원에서 작년 456억원으로 쪼그라들었다. 안강개발은 지난해 4년 만에 당기순이익이 적자 전환했고, 일레븐건설은 당기순손실 규모가 1029억원까지 확대됐다.
○자금난에 ‘존폐의 기로’
비주택 분야는 고사 직전이다. 2020년까지 90%를 웃돌던 수도권 1만6528㎡(약 5000평) 이상 물류센터 인허가 면적 대비 착공 면적 비율은 작년 4%로 떨어졌다. 업계에선 물류센터와 지식산업센터, 생활숙박시설 등을 ‘3대 뇌관’으로 꼽는다.디벨로퍼는 브리지론을 일으켜 땅을 사고 인허가를 받은 뒤 본PF로 전환한다. 다락같이 오르는 금융 비용도 큰 부담인데, 더 무서운 건 돈줄이 아예 끊기는 상황이다. 금융당국이 이달부터 PF 옥석 가리기를 하면서 만기 연장과 본PF 전환이 불발되는 사업장이 급증할 전망이다. 한 시행사 대표는 “최근에는 연체가 발생하기 전에도 금융권으로부터 자금 회수 압박이 들어온다”며 “지식산업센터 등 비보증 물건은 PF가 전혀 안 되고, 주거시설도 주택도시보증공사(HUG) PF 보증이나 신탁회사 보증이 안 돼 사실상 탈출구가 없어 보인다”고 토로했다.
개발업의 위기는 디벨로퍼에만 그치지 않는다. 책임준공 확약을 맺은 건설사로 리스크가 전이되고 있다. 지난해 9월 경기 이천 군량리 물류센터가 준공됐지만, 시행사인 SPC군량물류는 분양 부진으로 올 4월 파산을 신청했다. 그 결과 연대보증을 선 DL건설이 지난달 1220억원의 빚을 떠안았다. 동양(음성 물류센터, 1800억원), HDC현대산업개발(안성 물류센터, 995억원), 웰크론한텍(시흥 생활숙박시설, 520억원), 까뮤이앤씨(양양 생활숙박시설, 402억원) 등도 시행사 채무를 짊어지게 됐다.
이인혁/유오상 기자 twopeople@hankyung.com
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