상업용 부동산 투자에서 성공적인 ‘갓물주’로 불리던 분들이 최근 들어 '빌딩푸어'로 전락한 사례가 늘고 있습니다. 왜 이런 경우가 발생하고 있는지 그 원인을 현장에서 실제 발생하는 Fact에 기반해 분석해 보겠습니다.
Fact 1. 공실률 급증
최근 몇 년간 상업용 부동산의 공실률이 급격히 증가했습니다.
이는 경기침체, 상권 변화, 온라인 비즈니스의 확산, 대체제 급증 등 여러 요인에 기인합니다. 공실률이 높아지면 임대수익이 감소하고, 이는 건물주의 재정적 부담으로 이어집니다.
특히 주요 상권이 아닌 지역에 위치한 빌딩일수록 공실률의 영향이 더 크게 나타납니다.
Fact 2. 과도한 대출 차입과 높은 금리
많은 투자자가 부족한 투자금을 충당하기 위해 대출(leverage)을 활용합니다.
문제는 본인의 수입 대비 대출 비중이 과도한 경우입니다.
부동산 가격이 상승할 때는 대출의 부담이 상대적으로 적게 느껴지지만, 금리가 상승하거나 부동산 시장이 침체할 경우 상황은 급변합니다.
최근 몇 년간의 급격한 금리 인상은 이러한 어려움을 더욱 가중하고 있습니다.
높은 이자 부담은 건물주에게 큰 재정적 압박을 가하며, ‘빌딩푸어’로 전락하는 주요 원인이 됩니다.
Fact 3. 주먹구구식 부동산 투자
부동산 투자는 단순히 취득과 처분만을 의미하지 않습니다. 성공적인 투자를 위해서는 사업성 분석, 시장 분석, 위치 선정, 운용 계획, 건물의 용도 파악 등 철저한 사전 조사가 필요합니다.
그러나 많은 투자자가 이러한 과정을 생략하고 직감에 의존한 투자를 진행하거나, 주변 지인들의 말에 의존하여 섣부른 투자를 강행합니다. 이러한 방식은 중·장기적으로 리스크가 높아질 수밖에 없습니다.
Fact 4. 주먹구구식 관리와 운용
건물을 보유하고 운영하는 것은 단순히 임대료를 받는 것 이상의 노력을 요구합니다.
건물의 밸류업, 금융, 세무 및 법률문제 등 다양한 관리 요소가 체계적으로 이뤄져야 합니다. 하지만 많은 건물주들이 이러한 관리에 소홀한 경우가 많습니다.
이러한 비체계적이고 비효율적인 운영으로 인해 수익성이 악화할 수 있습니다.
Fact 5. 소홀한 임차인 관리
임차인 관리는 부동산 운영의 핵심 요소 중 하나입니다.
좋은 임차인을 유치하고 유지하는 것은 안정적인 수익 창출의 기반이 됩니다.
그러나 임차인과의 계약 조건, 임대료 체납 문제, 임차인의 유지 관리 요구 등을 제대로 관리하지 못하면 큰 손실로 이어질 수 있습니다. 특히 공실이 발생했을 때 이를 신속히 해결하지 못하면 장기적으로 재정적 타격이 큽니다.
살펴본 바와 같이 빌딩푸어로 전락하지 않기 위해서는 무엇보다 체계적인 접근이 필요합니다.
공실률 관리, 적정 대출 비율 유지, 철저한 시장 조사와 분석, 전문적인 관리 운영, 건물의 공간 기획 연출, 임차인과의 효율적인 관계 유지 등 여러 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.
부동산 투자는 장기적인 시각에서 접근해야 하는 만큼 단기적인 수익보다는 지속 가능한 운영과 관리를 목표로 해야 합니다. 또한, 부동산 전문가의 조언을 구하고 최신 시장 동향을 지속적으로 파악하는 것도 중요합니다. 이러한 노력을 통해 성공적인 ‘갓물주’로서의 위치를 유지하고, ‘빌딩푸어’로 전락하는 것을 방지할 수 있을 것입니다.
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조아람 부동산전담팀 (밸류업이노베이션 공인중개사)
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