서울 오피스 시장 '반등'…신흥 오피스 타운 관심↑

서울 오피스 시장 지표가 긍정적인 흐름을 보이고 있다. 코로나19 엔데믹 이후, 재택근무를 폐지하거나 축소하는 기업들이 늘어난 것이 주된 요인으로 꼽힌다.

18일 한국부동산원의 ‘상업용부동산 임대동향조사’ 자료에 따르면, 올 1분기 서울 오피스 공실률은 5.4%로 나타났다. 한국부동산원이 오피스 공실률을 집계한 2013년 1분기 이후 최저 수치다. 서울 오피스 공실률은 ▲2020년 1분기 8.6% ▲2021년 1분기 8.3% ▲2022년 1분기 7.1% ▲2023년 1분기 6.5% ▲2024년 1분기 5.4%로 꾸준히 하락세를 이어가고 있다.

업계에선 오피스 공실률이 5% 미만으로 떨어지는 것을 사실상 ‘제로 공실률’로 보고 있다. 임차인이 이사를 오고 가는 과정에서 발생하는 ‘자연공실률’을 5%로 간주하기 때문이다.

대부분의 서울 주요 업무지구가 전년도와 비교 시, 공실률이 줄어드는 추세다. 지난해 1분기와 비교했을 때, 광화문은 5.8% → 4.0%로, 강남대로는 9.6% → 7.4%로, 여의도는 3.6% → 3.1%로 각각 줄었다.

상업용부동산의 투자수익률도 지난해 2분기부터 반등하고 있다. 지난해부터 올해 1분기까지 서울 투자수익율을 살펴보면, ▲2023년 1분기 1.14% ▲2분기 1.1% ▲3분기 1.23% ▲4분기 1.7% ▲2024년 1분기 1.85%로 오름세다.

서울 오피스의 상승 흐름은 주요 업무지구에서 신흥 오피스 타운으로 확장되는 모양새다. KB국민은행의 ‘KB오피스 투자지수’ 자료에 따르면 영등포구로권 오피스의 매매가격지수는 2023년 3분기 101.17을 기록하며, 전 분기 대비 0.23% 하락했다. 하지만 4분기 102.39로 상승세로 돌아섰으며, 올 1분기 105.30으로 직전 분기에 비해 2.84% 상승했다.

영등포구로권은 YBD · GBD · CBD 등 서울 3대 업무지구와 접근성이 뛰어나며, CJ공장부지 복합개발·구로 차량기지 이전사업 등 개발이 가시화되는 점이 상승세의 요인으로 풀이된다. 특히 구일·구로역 일대는 이미 조성돼 있는 각종 산업단지는 물론, 다수의 일자리 창출을 동반하는 개발이 이어지고 있어, 新구로권역으로 꼽히고 있다. 구로·금천 일대에 조성돼 있는 국내 최대 규모의 디지털산업단지인 G밸리도 인접해 있다.

지난 2월 서울시에서 발표한 ‘서남권 대개조 구상’의 영향으로 영등포구로권의 환경은 더욱 개선될 전망이다. 서울시는 구로기계공구상가·구로중앙유통단지 등을 도심물류와 미래형 업무기능이 융합된 핵심 산업 거점으로 탈바꿈시킬 계획이라고 밝힌 바 있다.

영등포구로권과 함께 신흥 오피스 타운으로 꼽히는 문정동 일대도 돋보인다. 국토교통부에 따르면, 문정동의 상업 업무용 부동산 매매는 지난 한해 동안 138건 이뤄지며 송파구에서 가장 많은 거래량을 기록한 바 있다. 문정동은 법조타운을 중심으로 신규 오피스 공급이 활발했던 지역으로, 쾌적한 업무환경이 특징이다. 문정동의 뒤를 이어 잠실동이 57건을 기록했다.

부동산 업계 관계자는 “코로나 19 사태로 짧은 기간 동안 업무환경에 대한 트렌드가 변화하면서, 서울 오피스 임대시장도 상당기간 고전을 면치 못했다”며 “하지만 엔데믹 이후 전통적인 오피스 시장이 되살아 나면서 반등을 보이고 있고, 주요 업무지구에 이어 영등포구로권역 · 문정동 등 신규 오피스 타운으로 상승세가 이어지고 있다” 고 전했다.

서울 오피스 임대시장의 상승세가 전통 업무지구에서 신흥 오피스 타운으로 옮겨가면서, 해당 지역 지식산업센터의 신규 공급도 이어지고 있다. 포스코이앤씨는 구로구 구일역 인근에서 비즈니스 플랫폼 ‘오브코스 구로’를 선보인다. ‘오브코스 구로’는 서울지하철 1호선 구일역 역세권에 위치해, 여러 개발 수혜를 직접적으로 누리게 된다. CJ공장부지 복합개발·구로 차량기지 이전 사업·구로기계공구상가·구로중앙유통단지 개발이 모두 이 일대에서 추진된다.

‘오브코스 구로’는 구일역이 도보 4분 거리로, 용산·시청·종로·동대문 등 서울 주요 지역까지 환승없이 한 번에 도달 가능하다. 구로역 이용시 천안·수원·의정부 등 각지로도 쉽게 오갈 수 있다. 구일역 두 정거장 거리의 신도림역에서는 지하철 2호선과 환승 가능하고, 인천 송도와 남양주 마석을 잇는 GTX-B 노선 정차도 예정돼 있다.

‘오브코스 구로’는 서울 구로구 구로동에 연면적 6만175.34㎡, 지하 4층 ~ 지상 13층 규모로, 지식산업센터 584실 및 근린생활시설 23실 등으로 조성된다. 제조형 공장·업무형 등 소형부터 중형까지 다양한 면적으로 구성된 것이 특징이다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com