최근 발표된 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’(8.8 대책)에서 △서울 내의 그린벨트(개발제한구역) 해제와 △비아파트 시장을 담은 주택공급계획에 관심이 커졌습니다.
앞서 지난 2월에 제시된 비수도권의 그린벨트 해제는 지역전략산업의 추진을 요건으로 삼았던 반면 이번의 서울 내 그린벨트 해제는 주택용지를 확보하는 것이 목적이라는 점에서 큰 차이가 있습니다. 정책을 다루는 측면에서는 '계획한 정책목표를 얻어낼 수 있을지의 여부'가 중요하기에 서울의 경우에는 보다 논의가 필요합니다.
수치상으로는 서울 전체 면적의 약 25%가 그린벨트지만 강북의 경우에는 산악지형이 차지하는 비중이 적지 않습니다. 여기에 주택공급을 위한 특단의 대책이라는 상징성 등을 감안하면 실제 사업지는 강남권이 포함될 가능성이 높습니다. 그렇다면 실제로 가능한 공급물량으로 시장안정을 이끌어내고 서울 전역으로 파급시켜 장기간 지속할 수 있을지가 관건이 되지만, 우리는 그간의 유사한 경험을 통해 그리 쉽지 않을 것이라고들 생각합니다.
그렇다면 굳이 서울의 그린벨트를 해제할 필요성은 낮아집니다. 다만 서울시의 발표처럼 그린벨트 해제를 통해 공급되는 주택이 신혼부부 주택으로 공급된다면, 정부가 일관되게 추진하는 저출산 대책의 측면으로 평가가 달라질 수도 있습니다.
빌라 등 비아파트 시장 정상화는 우리 사회의 인식과 선호가 확연하게 아파트로 쏠린 상황에서, 굳이 ‘정상화’라는 이름으로 공공이 개입해야 하는 것인지에 대한 의문이 있습니다.
이건 인위적인 개입보다도 시장에 맡겨야 하는 사안입니다. 특히 소형 주택(비아파트)의 경우에는 다주택자 규제의 완화 정도나 폐지 여부에 따라서 자생적인 시장수요(임대목적의 보유)가 움직인다는 점을 감안해야 합니다. 관련 세제혜택도 맥락은 같습니다.
차후에는 이번 발표처럼 정책당국이 부동산 시장에 대해 민감하게, 구체적으로 반응하는 것은 지양할 필요가 있습니다. 이전 정부의 실책처럼 사람들의 관심을 부동산으로 쏠리게 하는 것은 바람직하지 않기 때문입니다.
일각에서 부각된 주택가격 상승을 보는 시각도 그렇습니다. 전국이나 수도권 전체의 가격이 들썩이는 것이 아니라 서울 중심으로, 서울에서도 주요 지역을 중심으로 전 고점 대비 가격회복 또는 넘어서면서 전반적인 거래량이 종전 대비 증가했다는 것은 자연스러운 시장흐름으로 봐야 합니다. 2년 전 급등한 미국 기준금리의 영향으로 위축되었던 시장이 조금씩 제자리를 찾아간다고 봐도 무방하므로, 현시점에서 굳이 정부가 공급이나 특단의 대책 등을 반복해서 강조할 필요가 없습니다.
지금은 획기적인 방안이나 막대한 규모의 공급계획 등이 시장에 별다른 효과를 끼치기 어렵습니다. 따라서 이미 발표된 공급계획과 규제 완화를 꾸준하게 현실에 옮기는 것이 최선입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 이은형 (재)대한건설정책연구원 연구위원
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