정부가 민간임대시장 문제점을 지적하고 대안으로 '신유형 장기민간임대주택'을 제시했습니다. 방향성은 맞다고 보지만 세부적으론 아쉬울 따름입니다.
먼저 공식자료에는 '리츠(부동산투자회사) 등 법인'이라고 표현됐으나 역시 리츠에 대한 비중을 매우 높게 잡았습니다. 보험사 등 장기성 자금참여는 원론적인 얘기이지만 공모리츠에 임차인의 참여를 촉진하겠다는 내용까지 제시됐습니다.
그간 국내에서 리츠가 활성화되지 못했던 이유 등을 고려했을 때 기관투자자를 유입하기 위한 방안이 필요했던 것이겠지만 막상 자금투자와 임대주택의 운영에는 별개의 역량이 필요합니다. 때문에 사업모델을 복잡하게 다루기보다는 '충분한 자본력을 갖춘 사업자'를 장기임대시장에 진출시키는 것이 보다 실리적인 접근일 수 있습니다.
이를 통해 임대주택의 브랜드와 품질, 임차인 관리 등의 여러 사안을 충족할 가능성이 높아집니다. 더 나아가서는 해외 사례처럼 '사업발굴-토지매입-설계-시공-임대-유지관리' 등을 1개 회사가 모두 맡는 것도 생각할 수 있지만, 현실에서는 업역(겸업)제한이나 임대업에 대한 사회인식같은 제약이 여전하다는 한계가 있습니다.
신유형 장기민간임대주택의 공급모델은 3가지(자율형, 준자율형, 지원형)입니다. 그런데 임대료 규제가 대폭적으로 완화·적용되는 '자율형'까지도 '주택임대차보호법의 2+2, 임대료 상승률 5% 상한'은 준수해야 한다는 점은 대형 법인사업자에겐 애매한 부분입니다. 가령 세입자가 중도에 나갈 수 있는 4년의 임대기간, 인근 시세 대비 임대료 책정과 인상 등이 그렇습니다.
주차장 기준 완화는 보다 논의가 필요합니다. 오피스텔에 설치하는 공유차량 주차면을 3.5대의 일반 주차면수로 인정한다면 사업성에는 긍정적이지만 주거시설에서는 문제가 될 수 있습니다. 일각에서는 기존에 주차요건이 완화된 도시형생활주택 등에서 '보유차량이 없을 것을 조건으로' 세입자를 받는 사례를 제시하며 주차요건의 완화에 아무런 문제가 없다고 주장합니다. 하지만 이는 상식적으로 접근할 필요가 있습니다. 애초에 주차면을 적게 만든 결과로 저런 궁여지책의 운영이 나온 것이지, 차량이 필요없어서 주차면을 적게 만든 것이 아닙니다. 닭이 먼저인지 달걀이 먼저인지를 따질 수준이 될 수 없는 사안입니다.
또한 임대시장의 모든 주택을 공공임대로 대체할 수 없는 것처럼 법인사업자의 임대주택만으로 대체하는 것도 현실성이 떨어진다는 점을 간과해서는 안됩니다. 결국은 개인과 법인의 임대주택이 혼재하는 것이 자연스러운 시장의 모습이므로 다주택자에 대한 규제가 함께 논의야 합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 이은형 (재)대한건설정책연구원 연구위원
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