K씨는 재개발 사업구역 내 빌라 한 채를 소유하고 있다. K씨는 재개발 조합의 설립 인가 전에 빌라 전체를 보유한 A로부터 빌라 한 채에 대해 매매계약을 체결했다가 뒤늦게 조합설립인가 후 소유권이전등기를 마쳤다. 도시정비법은 ‘조합설립인가 후 1명의 토지 등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 때 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다’고 규정하고 있다. 재개발 조합은 K씨와 A 중 한 명만을 조합원으로 취급하려고 했다. 소유권이전등기만을 늦게 마쳤을 뿐인 K씨는 과연 단독 조합원의 자격을 보장받을 수 있을까.K씨는 법원에 조합원 지위 확인 소송을 제기했다. 1심 법원은 K씨의 손을 들어줬다. 1심 법원은 도시정비법의 취지가 도시정비사업의 분양권 확보를 목적으로 한 인위적인 조합원 수 증가를 막기 위한 것이라고 봤다. 법에서는 일정 시점을 정해 그 이후의 토지 등 소유권 처분행위를 제한한다. 신축 주택에 대한 분양권의 추가적 발생을 제한하는 방식으로 투기 세력의 유입을 근본적으로 차단하고, 부동산 가격을 안정시켜 도시정비사업 시행을 원활하게 하기 위해 법이 마련됐다고 본 것이다. K씨 사례처럼 소유권 등의 취득 원인이 되는 법률 관계가 조합설립인가 전에 완성됐으나 특별한 사정으로 조합설립인가 전까지 사업구역 내 건축물 소유권 등에 대한 등기를 마치지 못하다가 조합설립인가 후 뒤늦게 공시 방법을 갖추게 된 것에 대해 법원은 “인위적인 조합원 수 증가를 목적으로 했다고 보기 어려운 경우에까지 조합원의 지위를 제한할 이유가 없다”고 판단했다.
1심에서 패소한 재개발 조합은 항소했다. 2심 법원의 결과는 달랐다. 1심 판결을 취소하고, K씨의 청구를 기각한 것이다. 2심 법원은 “법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성돼 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석 방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다”고 전제했다. 이어 도시정비법이 재개발사업에서 토지 등 소유자를 정비구역 안에 있는 토지 또는 건축물 소유자 또는 그 지상권자라고 명확하게 정의하고 있는 점, 조합 정관도 소유권 등의 권리는 민법에서 규정한 권리라고 정하고 있는 점, 현행 민법에서는 매수인이 매매 계약을 체결하고 부동산을 인도받아 사용하고 있다고 하더라도 소유권이전등기를 마치지 아니한 이상 부동산을 취득한 것으로 볼 수 없는 점 등을 근거로 들었다. 재개발 조합에 대한 조합설립인가 후 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 K씨는 그때 빌라의 소유권을 취득한 것이라고 보는 것이 타당하다고 판단했다. K씨에게 투기의 목적이 없었다는 등의 이유로 K씨가 빌라에 대해 매매 계약을 체결한 시점이나 그 이후 재개발 조합 조합설립인가 전에 빌라의 소유권을 취득한 것으로 취급해야 한다고 볼 만한 아무런 법령상, 법리상 근거를 찾아볼 수 없다고 판결한 것이다.
K씨는 단순히 소유권이전등기를 조합설립인가 후 했을 뿐 매매 계약을 체결하고 빌라에 거주를 시작한 것은 훨씬 전의 일이었다. 그러나 2심까지 진행되는 법적 다툼 끝에 K씨는 조합원과 수분양자 지위를 인정받지 못하게 됐다. 재개발 부동산에 투자할 경우 그 소유권이전등기 시점도 각별히 주의해 조합원 지위의 제한 사유에 해당하지 않도록 할 필요가 있다.
고형석 법률사무소 아이콘 대표변호사
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