최근 전세금 피해 사례가 급증하면서 세입자들의 불안이 커지고 있습니다. 전세 계약 시 계약서에 특약을 명확히 기재해 피해를 예방하는 것이 중요합니다.
사기 피해는 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.
먼저 집주인이 고의적으로 전세금을 가로채려는 경우이고, 다른 하나는 돌발적 상황으로 인해 예상치 못하게 피해를 보는 경우입니다. 사기형 피해는 집주인이 악의적으로 세입자의 전세금을 노리는 상황을 말하며, 돌발적 피해는 의도하지 않았으나 결과적으로 세입자에게 손해를 끼치는 경우입니다.
이러한 피해를 막기 위해 세입자는 계약서에 몇 가지 특약을 꼭 포함시켜야 합니다.
첫 번째로 고려해야 할 특약은 계약 후 집주인의 근저당이 발견되었을 때 계약을 해지하고 전세금을 반환받을 수 있도록 하는 내용입니다.
전세 사기에서 흔히 볼 수 있는 상황 중 하나는 계약 당시 집주인의 채무 상황을 숨기고 세입자로부터 전세금을 받은 후, 세입자가 후순위 채권자로 밀려 전세금을 반환받지 못하는 경우입니다. 이러한 상황을 방지하기 위해서는 계약서에 집주인의 근저당이 발견되면 계약을 해지하고 전세금을 돌려받을 수 있도록 특약을 명확히 명시하는 것이 필수적입니다.
두 번째로 중요한 특약은 집주인이 임대차 계약 중에 부동산을 다른 사람에게 매도할 경우, 세입자가 임대차 계약을 해지하고 전세금을 돌려받을 수 있도록 하는 조항입니다.
전세 사기에서 흔히 발생하는 또 다른 유형은 집주인이 명의를 바꾸거나 '바지사장'을 내세워 책임을 회피하는 경우입니다. 이 경우, 서류상 집주인이 바뀌면 세입자는 새로운 명의자에게 전세금 반환을 요구해야 하지만, 실제로는 최초 계약자에게 전세금을 돌려받을 수 없게 되는 상황이 생길 수 있습니다.
이러한 사태를 막기 위해서는 집주인이 임대차 기간 중 집을 다른 사람에게 팔 경우, 세입자가 계약을 해지하고 보증금을 반환받을 수 있는 특약을 반드시 포함해야 합니다.
마지막으로 세입자는 집주인의 세금 체납 상황에 대한 대비책도 마련해야 합니다. 가령 계약 당시에는 문제가 없었지만, 임대 기간 중 집주인의 사정으로 세금 체납이 발생하는 경우가 있을 수 있습니다.
이 경우 집이 경매에 넘어가면 세입자의 전세금보다 세금이 우선 변제되기 때문에 세입자가 전세금을 반환받지 못할 위험이 큽니다. 따라서 세입자는 계약서에 집주인의 세금 체납이 발생하면 계약을 해지하고 전세금을 반환받을 수 있도록 하는 특약을 넣어야 합니다.
이와 같은 특약들을 명확히 기재하는 것만으로도 세입자는 전세 사기와 돌발 상황에 따른 피해를 상당 부분 예방할 수 있습니다. 계약서는 단순한 서류가 아니라, 세입자의 재산을 보호하는 중요한 수단이므로 주의 깊게 작성해야 합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사
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