건물을 매입한 지 얼마 지나지 않아 천장에서 누수가 발견되었다면, 어떻게 대처해야 할까요? 매도인에게 책임을 물어야 할지, 아니면 본인 비용으로 수리를 해야 할지 고민이 깊어질 수밖에 없습니다. 매매계약 후 누수와 같은 하자가 발생했을 때, 매수인이 어떻게 대처해야 하는지 단계별로 알아보겠습니다.
1. 매도인의 하자담보책임 이해하기
우선, 건물 매매 후 발생한 하자에 대해 알아두어야 할 중요한 개념은 매도인의 하자담보책임입니다. 이는 민법에 규정된 제도로, 매수인이 알지 못했던 하자에 대해 매도인이 책임을 져야 한다는 원칙입니다. 이때 매수인이 보호받기 위한 필수 요건은 다음과 같습니다.
(1) 매수인은 계약 당시, 하자를 인지하지 못 했어야 합니다.
즉, 매수인은 선의로 계약을 체결해야 하며, 하자가 있다는 사실을 몰랐을 경우에만 보호받을 수 있습니다.
(2) 매매계약서에 담보책임 면제 조항이 없어야 합니다.
만약 매도인과 매수인 사이에 담보책임 면제 특약이 포함되었다면, 매수인은 매도인에게 하자에 대한 책임을 물을 수 없습니다.
(3) 하자사실을 인지한 날로부터 6개월 이내에 문제를 제기해야 합니다.
제척기간 내에 문제를 제기하지 않으면 권리를 주장할 수 없으므로, 하자를 발견한 즉시 대처해야 합니다.
2. 매매계약서와 중개대상물확인설명서 확인
매수인이 첫번째로 해야 할 일은 매매계약서를 꼼꼼히 확인하는 것입니다. 계약서에 하자담보책임을 면제하는 특약이 포함되었는지, 이를 통해 매도인이 책임을 회피할 수 있는지를 점검해야 합니다. 또한, 공인중개사가 작성한 중개대상물확인설명서도 중요한 증거가 될 수 있습니다. 설명서에 누수나 균열이 없다고 표시되어 있다면, 공인중개사의 과실 여부도 고려할 수 있습니다. 이는 매수인이 매매 당시 하자를 알지 못했다는 것을 입증하는 데 큰 도움이 됩니다.
3. 매도인과 협상 및 법적 대응
하자를 발견하고 매도인의 책임을 묻고 싶다면, 우선 매도인과 직접 협상을 시도해야 합니다. 하자가 발생한 부분을 사진이나 동영상으로 기록하고, 이를 바탕으로 매도인과 보수나 수리비에 대해 협상할 수 있습니다. 만약 협상이 원활히 진행되지 않을 경우, 내용증명을 보내 매도인에게 정식으로 하자 사실을 통보할 수 있습니다. 내용증명은 법적 효력은 없지만, 매도인에게 심리적 압박을 줄 수 있는 효과적인 수단입니다. 만약 이 단계에서도 해결되지 않는다면, 법적 대응을 준비해야 하며, 변호사와 상담해 소송을 고려하는 것이 좋습니다.
건물 매매 후 누수나 파손과 같은 문제가 발생하는 경우는 드물지만, 당황하지 않고 전략적으로 대응하는 것이 중요합니다.
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