꼬마빌딩 수익률 3.5%, 진짜 믿어도 될까? [한경부동산밸류업센터]

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“안녕하세요, 저는 송파구 방이동에서 부동산 임대업을 하고 있는 김OO입니다. 최근 꼬마빌딩 매입을 적극 검토하면서, 평소 고민하던 투자수익률에 대해 질문드리고 싶습니다. 중개인을 통해 소개받은 꼬마빌딩 물건 보고서에는 수익률이 3.5%로 표기되어 있었으며, 계산 방식은 다음과 같았습니다.

투자수익률 = (월세 × 12개월) ÷ (매매금액 - 보증금) × 100

단순하고 직관적인 계산식이긴 하지만, 이 수치만으로 투자를 결정하는 것이 옳은지 궁금합니다. 특히 이자 비용이나 건물 관리비용 같은 고정 지출 항목들이 반영되어야 할 것 같은데, 부동산의 투자수익률을 제대로 계산하려면 어떤 항목들을 점검해야 할지 조언 부탁드립니다.”



상황 분석 및 가이드

1. 대출 이자에 대한 고정 지출을 고려하셨나요?
대부분의 투자자들이 부동산 매입 시 은행 대출을 이용하는데, 이때 매월 지출되는 이자 비용은 수익률 계산에서 매우 중요합니다. 대출 원리금을 상환할 경우 실제 남는 수익은 줄어들 수 있으므로, 대출을 통해 매입할 때는 월 수익에서 대출 원리금 상환액을 차감하여 순수익을 계산하는 것이 필요합니다.

2. 건물 관리에 소요되는 비용을 점검하셨나요?
청소비, 승강기 점검비, 소방 안전 관리비 등 다양한 고정 관리비용이 매월 발생합니다. 예를 들어, 청소비와 승강기 점검비가 각각 20만 원과 10만 원이라고 가정하면 연간 360만 원의 관리비용이 소요됩니다. 이러한 지출을 반영하지 않으면 실질적인 수익률은 더욱 낮아질 수 있습니다.

3. 취득, 운용, 처분에 따른 세금이 반영되었나요?
부동산 투자 시 취득세, 재산세, 양도소득세 등 다양한 세금이 발생합니다. 취득 시에는 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 채권 매입 비용 등이 있으며, 보유 시에는 화재보험료도 고려해야 합니다.

4. 실질 투자수익률 계산 방법
부동산은 개별성이 강하므로 각 물건마다 심도 있는 분석이 필요합니다. 위에서 언급한 요소들을 반영한 실질 투자수익률 계산식은 다음과 같습니다.

실질 투자수익률 = [(연간 임대수익 - 연간 관리비 - 대출이자 - 세금 및 보험료) ÷ (매매금액 - 보증금 - 대출금)] × 100

위와 같이 구체적인 지출 항목을 반영한 순수익을 기준으로 투자수익률을 계산하는 것이 바람직합니다. 특히, 꼬마빌딩 같은 상업용 부동산의 경우 초기 수익률보다는 중·장기적인 운용 수익이 중요하므로 세부 내역을 꼼꼼히 점검해보시길 바랍니다.

한경부동산밸류업센터
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조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
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