베트남 땅 투자할 때 '이것' 모르면 낭패 [지평의 Global Legal Insight]

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올해 개정된 베트남 법률 중 가장 관심을 많이 받은 것은 토지법, 부동산사업법과 주택법 등 부동산 관련 법률들이다. 지난해 11월 27일 베트남 국회에서 부동산사업법과 주택법 개정안이 통과된 데 이어, 올해 1월 18일에는 토지법 개정안이 통과됐다. 이들 개정 법률은 당초 내년 1월 1일 발효될 예정이었으나 조속한 시행이 필요하다는 정부 요청에 지난 8월 1일부터 조기 발효됐다. 개정 법률 내용 중 외국인 투자자에게 중요한 사항들을 소개한다.

외국인투자기업의 정의

구 토지법에선 외국인투자기업을 정의하지 않아 구분 기준이 모호했다. 개정 토지법에선 투자법에 따라 외국인 투자 절차를 따르는 기업을 외국인투자기업으로 정의하고 있다. 이로써 외국인 투자자가 지분 50% 이하를 보유한 기업은 외국인투자기업에 적용되는 제약을 받지 않고 내자 기업과 동등한 권리를 갖게 됐다.

개정 부동산사업법도 개정 토지법과 동일한 취지로 외국인투자기업을 정의하고 있다. 부동산사업법에선 내자 기업과 비교해 외국인투자기업의 사업 활동 범위를 제한적으로 허용하고 있는데, 이렇게 사업 활동의 범위가 제한되는 기업의 기준이 명확해졌다.

개정 토지법은 외국인투자기업이 산업단지 내 토지를 매수할 권리를 갖는 것으로 규정한다. 구 토지법에선 명시되지 않았던 것이다. 이전까지는 공단으로부터 산업단지 내 토지를 임차한 사용자가 이를 매각하고자 할 때 매도자가 공단과 임대차계약을 해지한 뒤 매수자가 공단과 새롭게 임대차계약을 체결하는 형식을 취했다. 법 개정에 따라 앞으로는 산업단지 내 토지도 매도자와 매수자가 직접 매매할 수 있을 것으로 기대된다. 다만 산업단지 내 토지는 공단으로부터 임차하는 거래 형식을 취하는 만큼 토지 매매는 엄밀하게는 임차권의 양도 형식을 취하게 된다. 따라서 임대인인 공단의 동의는 여전히 필요할 전망이다.

토지사용료

구 토지법에선 토지 사용료를 매년 납부할 것인지, 일시불로 납부할 것인지를 토지 사용자가 선택할 수 있도록 했다. 반면 개정 토지법은 일시납을 한정된 경우에만 허용하고 있다. (i) 농지 및 임야 (ii) 산업단지, 관광 또는 오피스 목적의 상업용지 (iii) 사회주택의 경우에만 허용된다. 다만 이에 해당하지 않더라도 개정 토지법 발효 전 일시납으로 토지 사용권을 받은 사용자는 그대로 일시납 상태를 유지할 수 있고, 연납 방식으로 변경할 수도 있다.

또 개정 토지법에선 토지 사용자가 정부와 체결하는 토지 임대 계약상의 임대료(연납 방식의 경우)를 5년 단위로 조정하도록 하고 있다. 이로 인해 기존 일시납 토지를 매수하려는 투자자들이 늘어나 토지 가격의 상승 요인으로 작용할 수 있다. 정부로부터 새롭게 연납 방식으로 토지 사용권을 취득하는 사업자의 경우 토지 비용이 5년 단위로 조정(특히 인상)될 위험을 염두에 둬야 한다.

토지사용자의 권리

구 토지법은 토지사용료·임대료를 일시납한 토지 사용자로부터 토지와 건물에 대한 담보권을 설정받을 수 있는 주체로 현지 신용기관만 허용했다. 개정법은 현지 신용기관뿐 아니라 일반 기업(내자 법인)과 개인(내국인)까지 확대했다. 다만 외국인과 외국인투자법인은 여전히 담보권을 설정받을 수 없다. 담보권자 요건이 확대됨으로써 부동산을 담보로 자금을 조달하기가 보다 용이해질 것으로 기대된다.

개정 토지법은 토지 사용료를 일시납할 수 있는 경우를 제한한 것을 보완하는 차원에서 연납 토지 사용자의 권리를 확대했다. 연납 토지를 양도하거나 임대하는 것을 허용하고 있다는 얘기다. 구 토지법에선 일시납 토지만 양도할 수 있게 하는 등 처분을 제한하고 있어 연납 토지를 양도하려면 양도인이 토지 사용권을 정부에 반환한 뒤 양수인이 정부로부터 토지 사용권을 받아야 하는, 다소 복잡한 거래 형식을 취해야 했다. 개정법하에선 당사자 사이에 직접 매매가 가능해져 연납 토지 사용자의 투자금 회수나 엑시트(exit) 전략이 보다 수월해질 것으로 기대된다.

이밖에 개정 토지법은 토지 사용료를 감면받은 사용자가 토지를 양도 또는 현물 출자할 경우 감면받았던 토지사용료를 정부에 반환할 것을 명시하고 있다. 감면 토지를 취득해 개발하려는 사업자의 개발 비용이 늘어나는 결과로 이어질 전망이다.

프로젝트 양수도

개정 부동산사업법에선 토지 사용료를 완납한 경우 토지사용권증서가 발급되기 전이라도 프로젝트 양수도를 할 수 있도록 허용하고 있다. 이로써 부동산개발사업권을 양수도하는 데 필요한 기간이 단축될 것으로 예상된다.

토지사용기간 연장

구 토지법은 토지 사용 기간(통상 50년, 예외적으로 70년)이 만료되는 시점이 임박해서야 연장을 신청할 수 있도록 규정하고 있어 토지사용기간 도중 연장하는 것은 어려웠다. 개정 토지법은 (i)지방정부의 토지이용계획에 부합하고 (ii)토지 사용료를 완납했고 (iii)토지사용권의 몰취 사유(예를 들면 토지법 위반)가 없고 (iv)관할 행정기관의 승인을 받고 (v)환경 보호 요건이 충족될 것 등 일정 조건하에 기간 만료 전이라도 연장이 가능하도록 규정하고 있다. 이로써 토지나 프로젝트, 법인 등을 양도하고자 할 때 양수인 입장에선 장래 토지 사용 기간이 연장될지 여부에 대한 불확실성에서 자유로워지고, 거래 가치 또한 높일 수 있게 될 것으로 기대된다.

분쟁관할

구 토지법은 토지와 건물에 관한 분쟁의 해결기관으로 오로지 베트남 법원이 전속적인 관할을 갖도록 했다. 개정 토지법에선 상업 활동으로 인한 분쟁의 경우 법원 외에 베트남 중재기관(Vietnam International Arbitration Center)도 관할을 갖도록 바뀌었다. 거래 당사자들이 중재를 통해 보다 신속한 해결을 도모할 길이 열린 셈이다.

복합용도건물의 정의

구 주택법과 구 부동산사업법은 건물을 주거용과 비주거용으로만 나눴다. 오피스텔이나 아파트 상가와 같이 1개 건물 내에서 주거 공간과 성격을 달리하는 업무용·상업용 공간이 복합된 건물에 대한 명확한 규정이 없었던 것이다. 이 때문에 건축허가 등 관련 인허가는 주택으로만 갖추고, 실제로는 일부를 주거 외 용도로 사용해 문제가 되는 경우도 있었다.

개정 주택법과 부동산사업법은 건물의 용도를 보다 유연하게 규정해 이런 문제가 어느 정도 개선될 것으로 보인다. 개정 주택법은 주거와 기타 용도가 복합된 건물도 주택의 범위에 포함하면서, 복합 용도 건물 프로젝트(주택개발사업) 인허가 발급을 위해선 각 용도의 구획과 그 구획에 부합하는 설비를 특정하도록 했다. 다만 개정법은 기존 주택을 복합용도건물로 변경할 수 있는지는 명시하지 않고 있다.

부동산 사업의 자본금 요건

개정 부동산사업법과 동시에 발효된 새로운 시행령(Decree)은 은행 등 신용기관 차입금과 회사채는 자본금의 4배(사업 면적이 20헥타르(ha) 이상인 경우에는 자본금의 5.67배)를 초과할 수 없도록 했다. 아울러 은행 등 신용기관 차입금과 회사채, 자본금 합계액이 부동산개발사업 인허가상 총투자금을 초과할 수 없다는 점을 명확히 했다. 다만 경과 규정을 둬 올해 8월 이전에 이뤄진 은행 차입, 회사채 발행 효력에는 4배, 5.67배 등 한도의 영향이 없도록 조치했다.

분양예약금 상한

구 부동산사업법 하에선 아파트 등 건물이 완공되기 전이라도 토지사용권증서(등기), 부동산개발사업 인허가, 건축허가 등을 갖췄다면 분양을 허용했다. 분양 요건을 갖추기 전 일정 자금을 확보하고자 하는 시행사들은 수분양자와 정식으로 분양 계약을 맺는 대신 매매 예약을 체결하고, 예약금(Deposit)을 납부받는 것이 관행이었다. 여기서 예약금 한도 등 매매 예약에 관한 명시적 규정이 없어 법과 실무가 불일치하는 문제가 있었다.

개정법은 분양 요건 중 토지사용권 증서 발급 요건을 완화했다. 사업 부지의 토지 사용권을 증명할 수 있는 토지 임대 결정, 토지용도변경 결정 등을 발급받은 경우 토지사용권 증서 발급 전에도 분양을 개시할 수 있는 근거가 마련된 것이다. 정식 분양 가능 시점을 앞당기는 한편, 분양 이전 매매예약 단계의 예약금 상한을 분양대금의 5%로 정했다.

공공주택 건설ㆍ공급

개정 주택법은 주택 개발사업 관할 인민위원회가 공공주택 건설·공급을 위해 (i)해당 사업 부지 내 일정 부분 면적을 공공주택부지로 할당하도록 하는 방법 (ii)사업 부지 외에서 공공주택 인프라를 구축하도록 하는 방법 (iii)개발 사업자에게 일정한 비용을 부담하도록 하는 방법 중 하나를 선택할 수 있도록 했다. 도시 지역 중 특별 구역, 1급지, 2급지 및 3급지 내 주택 개발사업 관련 공공주택 건설·공급에 관해선 베트남 정부가 하위 법령을 마련할 예정이다.

일정 규모 이상 도시 지역 주택 개발 사업의 경우 일괄해 사업 부지 내 주거 부분 면적의 20%에 공공주택을 건설하도록 했던 것에 비해 공공주택 건설·공급 방안을 탄력적으로 운용할 수 있는 근거를 마련하려는 의도로 이해된다. 더불어 공공주택 개발 사업자를 베트남 정부, 베트남 개인 또는 내자 기업으로 한정했던 과거와 달리 개정 주택법은 외국인투자기업에게도 공공주택 개발사업을 허용했다.<hr style="display:block !important; border:1px solid #c3c3c3" />정정태 법무법인 지평 변호사 I 서울대 법학과를 졸업하고 사법연수원(32기) 수료 후 지평에 합류했다. 2011년부터 베트남 호치민시티 사무소장으로 근무하면서 인수·합병(M&A) 및 일반 기업 업무, 프로젝트파이낸싱(PF) 및 부동산 개발 사업, 한국 기업과 펀드의 동남아시아 투자, 사채 발행, 기타 금융거래 등 한국 기업의 베트남 진출·투자 업무를 전담해 왔다. 올해부터는 동남아 시장 진출 확대를 위해 발족한 동남아법률지원센터의 센터장을 맡아 싱가포르, 말레이시아, 태국, 필리핀 등 현지 사무소가 설립되지 않은 지역에서도 한국 기업을 위한 법률 자문을 지원하고 있다.