※편집자주 = 경기침체가 지속되고 고령화가 진행되면서 중산층, 서민들의 가계살람살이가 날로 팍팍해지고 있습니다. 사회 첫발을 내딛는 청년층은 사상 최악의취업난에 시달리고 있고 은퇴를 했거나 은퇴를 앞둔 중년, 고령층은 앞으로 살아갈길이 막막하다는 말을 자주 합니다. 재테크를 통해 돈을 불리고 노후의 생활을 보장받아야 하지만 경제가 어려운 상황에서는 어느 것 하나 만만한게 없습니다. 특히재테크를 잘못했다가 곤경에 빠지는 사례도 많이 목격됩니다. 연합뉴스는 재테크에대한 날로 늘어가는 관심을 반영해 <대결, 재테크> 코너를 신설합니다. 금융이나 부동산 등 분야를 가리지 않고 독자들이 궁금해하는 다양한 재테크 이슈를 솔직담백하게 다뤄보도록 하겠습니다.
■주식, 현재 가격 싸고 유동성 높아
일반적으로 주식과 부동산의 투자 매력을 비교하기란 쉽지 않다. 부동산이란독특한 특성을 가지고 있는 재화이기 때문이다. 보통의 재화는 사용가치가 크거나투자가치가 크거나 뚜렷이 구분이 되는 경우가 많다. 그러나 부동산은 잘 알다시피사용가치와 투자가치를 모두 가지고 있는 몇 안 되는 재화이다. 반면, 주식의 경우경영에 참여 등의 사용가치를 주장할 수 있겠지만, 그런 부문의 효용은 특수한 상황으로 볼 수 있다. 그래서 여기서 주식과 부동산의 투자 매력을 비교할 때, 사용가치부문을 제외하고 논의할 필요가 있어 보인다.
투자수익률을 논의할 때 투자자산의 현재 가격 수준은 장기적인 기대수익률과함께 매우 중요하다. 물론 주식과 부동산의 현재 가격이 비싼가 싼가 등을 직접 비교할 수는 없을 것이다. 그러나 다른 자산일지라도 시장에서 논의되는 일반적인 개념으로 간접적인 비교는 가능할 것이다.
우선, 집값의 경우 소득을 기반으로 형성된다. 보편적으로 소득 대비 배율(PIR:Price to Income Ratio)은 자산가격의 적정성과 구입 가능성을 가늠케 하는 대표적인 지표로 사용된다.
이 지표를 근거로 판단할 때 여전히 서울의 집값은 지나치게 비싸다는 결론이다. 또한 지방의 집값 역시 서울보다는 싸지만, 여전히 비싸다. 최근 KB국민은행에 따르면 지난해 9월 기준 한국 집값의 PIR는 전국 평균 4.8배, 서울은 8.8배로 나타났다. 이 수치는 집값 5분위 중 중간 가격인 3분위 집값을 소득 5분위 중 중위소득인3분위 연소득으로 나눈 것이다. 서울의 경우 평균적으로 연소득 9년치를 한 푼도 쓰지 않고 모아야 집을 살 수 있다는 얘기다. 보통 소득대비배율(PIR)이 5배 이상일경우 집 구입 가능성이 '매우 어려운 수준'으로 평가됨을 감안할 때, 절대적으로 서울 및 전국평균 집값은 비싼 수준임에 틀림이 없다. (서울의 집값 수준은 뉴욕 6.1배, 도쿄 4.9배, 워싱턴 4.2배 등 여타 선진국 대도시보다 훨씬 높은 것으로 나타났다).
현재 국내 및 서울 집값은 2008년 금융위기 이후 거품붕괴 과정을 거친 선진국과는 달리 부동산 활성화 정책과 가계부채 증가에 의존해 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 또한, 고령화 및 저성장국면 진입 등으로 부동산 시장의 기대수익률 역시 거의 사라져가는 상황이다. 이에 더해 국내외 경기의 불확실성을 감안할 때, 부동산 투자는 환금성이 쉽지 않고, 위험분산도 어렵고, 투자비용이 만만치 않다는 점등에서 현재 투자상품으로서의 매력은 낮다고 판단된다.
한편으로 주식시장 투자는 위험자산으로 분류되어 왔다. 그러나 예전보다 투자의 위험도(변동성)는 크게 떨어진 상황으로 판단된다. 보편적인 펀드 및 종목 투자에 더해 해외 주식, 상장주식펀드(ETF), 주가연계증권(ELS) 등 위험과 기대수익률에맞는 수많은 상품이 개발되어 왔기 때문이다.
무엇보다 현재 국내 주식시장은 비싸지 않다는 판단이다. 가장 보편적인 주식시장의 가격을 측정하는 주가순자산비율(PBR)이나 주가수익비율(PER) 등으로 판단해보자. PBR은 주당 순자산가치를 의미하며, PER은 현재의 주가를 주당순이익으로 나눈것이다. 현재 국내 코스피의 주가순자산비율은 1배 수준에 머물러 있으며, PER은 9.
5배 정도이다. 나라별로 직접적인 비교는 힘들겠지만, 현재 스탠더드 앤드 푸어스(S&P) 500 지수의 PBR은 2.5배 이상에서 거래되고 있으며, PER은 16배를 넘어섰다.
다른 나라와의 비교를 떠나, 국내 주식시장의 과거를 봐도 PBR 1배 수준의 주가는 매우 싼 구간에 있다. 국내 주식시장이 PBR 1배 이하에서 거래가 된 시기는 2008∼2009년 금융위기, 2011년 8월 미국 신용등급 강등 등 몇 차례에 불과하기 때문이다.
특히, 주식투자의 장기적인 성과(기대수익률)는 부동산과 채권 등에 비교해 높다. 그 얘기는 단기적인 변동성 역시 크다는 단점이 있다는 의미이다. 그러나 유동성이 비교적 풍부하고 위험의 분산과 손절매의 비용 등을 감안할 때, 가장 기본적이고 손쉬운 재테크 수단임에 분명해 보인다.
또한 앞서 언급했듯이, 위험과 기대수익률에 맞는 다양한 상품이 개발됐고, 거래 자산 역시 빠르게 늘어나고 있다. 이는 기존의 주식투자의 단점이 많이 보강됐음을 의미한다.
■부동산은 여전히 가치있다(고종완 한국자산관리연구원장) 고령화와 초저금리시대가 맞물리면서 자산시장이 요동치고 있다. 은퇴준비에도비상이 걸렸다. 부동산 투자자들도 요즘은 고민이 크다. 부동산 가격이 한동안 약세에서 벗어나지 못했고 부동산임대수익률도 하향곡선을 그리고 있기 때문이다.
자산을 어떻게 운용하느냐에 따라 은퇴후 생활과 삶의 질이 확 달라지는 만큼,자산관리를 해야하는 사람들은 노후자산을 수익률이 높으면서도 안전하게 굴리기 위해 여러 방안을 찾고 있다.
하지만 효율적인 은퇴설계를 갈망하는 사람들을 위해 언론매체에서 제시하는 방안은 예전부터 거의 정해져있다. 금융 전문가들을 내세워 부동산 비중을 가장 먼저줄이라고 권하는 것이다. 우리보다 먼저 초저금리를 경험한 미국 등 선진국 사례를보면 주식 등 금융상품 위주의 자산관리전략이 정답이라는 주장이다.
국내 가계자산중 부동산자산비중이 72.3%(2014년 기준, 통계청의 가계금융조사결과자료)를 넘은 상황에서 집값이 하락할 경우 은퇴자산에 심각한 타격이 발생하는것은 분명하다.그렇다고 해서 금융자산으로 바꾸라고 하는 것은 납득하기 어렵다.
금융자산, 특히 주식도 가격이 하락하면 타격을 받는 것은 마찬가지다.
금융 전문가들이 부동산가격이 상승하기 어렵다는 전망의 핵심근거로 내세우는것은 인구구조와 소득변수이다. 통계청의 추계에 따르면 우리나라도 2030년 이후에는 인구와 소득감소가 예상된다. 최근에는 고령화가 주택수요를 줄이고 가격을 낮춘다는 의견과 일본처럼 장기하락이 불가피하다는 주장도 많다. 하지만 인구지표의 정점과 부동산 가격의 정점이 일본처럼 일치하는 사례도 있지만 프랑스처럼 인구가 감소하는데도 집값이 상승하는 추세도 목격된다. 우리나라의 경우 인구가 감소세로 돌아선 이후에도 한동안 가구 수는 늘어날 전망이다.
소득지표도 마찬가지로서 결국 인구와 소득추세로만 주택시장의 미래를 예측하기는 어렵다. 집값에는 정책, 금리, 수급, 심리등 다른 여러 가지 요인이 복합적으로 작용한다. 그리고 무엇보다도 우리나라는 2030년 혹은 2035년까지는 인구와 소득이 완만하게 증가한다는 점이 중요하다. 펀더멘털 측면에서 일본과 근본적으로 다르며 미래 성장국가로서의 기대치가 존재하는 것이다.
최근 3년간의 수익률을 보면 주식이나 펀드상품이 재테크 수단으로 부동산보다낫다는 주장은 설득력이 부족해 보인다. 한국거래소의 발표에 따르면 지난해 10억이상의 국내 주식형펀드 평균수익률을 보면 1년 -5.59%, 3년 2.9%로, 원금손실이 나거나 은행금리만도 못한 펀드가 수두룩하다. 개인연금펀드의 경우도 과거 3년간 수익률은 3.81%에 그치고 연금저축펀드수익률도 4.68%에 불과하다.
이는 실망스런 수치로서 부동산 임대수익률에도 한참 미달한다. 부동산 임대수익률이 사상 최저치 수준으로 떨어졌어도 지난해 오피스텔의 연간 임대수익률은 5.29%였다.
주식이나 펀드상품이 결코 나쁘다는 뜻이 아니다. 하지만 금융투자업계가 수익률은 바닥권을 헤매면서도 수수료 수익에 매달려 단기매매에 치중하는 행태는 근본적으로 개선해야 한다는 생각이다.
부동산이 투자자산으로서 여전히 매력적인 이유는 다음과 같다.
첫째, 미래의 자산설계를 할때 포트폴리오(자산배분) 차원에서 금융과 함께 주택, 토지 등 부동산자산은 핵심자산(CORE ASSET)역할을 수행한다. 금융자산을 한 바구니에 모두 담아서는 아니 되듯, 가치부동산 자산을 적정히 배분하는 전략이 수익률 극대화와 위험 최소화에 도움이 된다.
둘째, 주택연금이나 농지연금제도를 잘 활용하면 노후 생활비 마련에 큰 도움이된다. 주택연금(역모기지론제도)은 부부가 사망할 때까지 평생주거공간과 사전 약정된 연금을 매월 고정적으로 주는 합리적인 연금상품으로 평가된다. 최근 들어 가입자도 급증하고 있다.
셋째, 주택시장에서 월세가 대세로 자리 잡으면서 부동산 자산관리 방식도 바뀌고 있다. 전세 대신 월세가 급증하는 월세가속화 현상은 세입자에게는 큰 고통일 수밖에 없겠지만 넉넉지 않은 여유자금으로 노후대책을 마련해야 하는 사람들에겐 새로운 투자기회를 제공한다. 예금금리 2%, 월세전환율 6%에서 알 수 있듯이 여전히부동산 임대수익률이 3배 이상 높기 때문이다.
정부 정책방향도 민간임대주택사업을 활성화하기 위해 택지, 세제, 금융상의 파격적인 혜택을 추진중이다. 부동산의 물리적, 자산적 특성을 감안할 때 부동산가격이 하락하지 않을 만한 지역과 입지만 선택할 수 있다면 초저금리, 초고령화시대에도 부동산은 여전히 가치있고 매력적인 핵심자산으로 남을 것이란 전망이다.
(서울=연합뉴스)(끝)<저 작 권 자(c)연 합 뉴 스. 무 단 전 재-재 배 포 금 지.>
■주식, 현재 가격 싸고 유동성 높아
일반적으로 주식과 부동산의 투자 매력을 비교하기란 쉽지 않다. 부동산이란독특한 특성을 가지고 있는 재화이기 때문이다. 보통의 재화는 사용가치가 크거나투자가치가 크거나 뚜렷이 구분이 되는 경우가 많다. 그러나 부동산은 잘 알다시피사용가치와 투자가치를 모두 가지고 있는 몇 안 되는 재화이다. 반면, 주식의 경우경영에 참여 등의 사용가치를 주장할 수 있겠지만, 그런 부문의 효용은 특수한 상황으로 볼 수 있다. 그래서 여기서 주식과 부동산의 투자 매력을 비교할 때, 사용가치부문을 제외하고 논의할 필요가 있어 보인다.
투자수익률을 논의할 때 투자자산의 현재 가격 수준은 장기적인 기대수익률과함께 매우 중요하다. 물론 주식과 부동산의 현재 가격이 비싼가 싼가 등을 직접 비교할 수는 없을 것이다. 그러나 다른 자산일지라도 시장에서 논의되는 일반적인 개념으로 간접적인 비교는 가능할 것이다.
우선, 집값의 경우 소득을 기반으로 형성된다. 보편적으로 소득 대비 배율(PIR:Price to Income Ratio)은 자산가격의 적정성과 구입 가능성을 가늠케 하는 대표적인 지표로 사용된다.
이 지표를 근거로 판단할 때 여전히 서울의 집값은 지나치게 비싸다는 결론이다. 또한 지방의 집값 역시 서울보다는 싸지만, 여전히 비싸다. 최근 KB국민은행에 따르면 지난해 9월 기준 한국 집값의 PIR는 전국 평균 4.8배, 서울은 8.8배로 나타났다. 이 수치는 집값 5분위 중 중간 가격인 3분위 집값을 소득 5분위 중 중위소득인3분위 연소득으로 나눈 것이다. 서울의 경우 평균적으로 연소득 9년치를 한 푼도 쓰지 않고 모아야 집을 살 수 있다는 얘기다. 보통 소득대비배율(PIR)이 5배 이상일경우 집 구입 가능성이 '매우 어려운 수준'으로 평가됨을 감안할 때, 절대적으로 서울 및 전국평균 집값은 비싼 수준임에 틀림이 없다. (서울의 집값 수준은 뉴욕 6.1배, 도쿄 4.9배, 워싱턴 4.2배 등 여타 선진국 대도시보다 훨씬 높은 것으로 나타났다).
현재 국내 및 서울 집값은 2008년 금융위기 이후 거품붕괴 과정을 거친 선진국과는 달리 부동산 활성화 정책과 가계부채 증가에 의존해 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 또한, 고령화 및 저성장국면 진입 등으로 부동산 시장의 기대수익률 역시 거의 사라져가는 상황이다. 이에 더해 국내외 경기의 불확실성을 감안할 때, 부동산 투자는 환금성이 쉽지 않고, 위험분산도 어렵고, 투자비용이 만만치 않다는 점등에서 현재 투자상품으로서의 매력은 낮다고 판단된다.
한편으로 주식시장 투자는 위험자산으로 분류되어 왔다. 그러나 예전보다 투자의 위험도(변동성)는 크게 떨어진 상황으로 판단된다. 보편적인 펀드 및 종목 투자에 더해 해외 주식, 상장주식펀드(ETF), 주가연계증권(ELS) 등 위험과 기대수익률에맞는 수많은 상품이 개발되어 왔기 때문이다.
무엇보다 현재 국내 주식시장은 비싸지 않다는 판단이다. 가장 보편적인 주식시장의 가격을 측정하는 주가순자산비율(PBR)이나 주가수익비율(PER) 등으로 판단해보자. PBR은 주당 순자산가치를 의미하며, PER은 현재의 주가를 주당순이익으로 나눈것이다. 현재 국내 코스피의 주가순자산비율은 1배 수준에 머물러 있으며, PER은 9.
5배 정도이다. 나라별로 직접적인 비교는 힘들겠지만, 현재 스탠더드 앤드 푸어스(S&P) 500 지수의 PBR은 2.5배 이상에서 거래되고 있으며, PER은 16배를 넘어섰다.
다른 나라와의 비교를 떠나, 국내 주식시장의 과거를 봐도 PBR 1배 수준의 주가는 매우 싼 구간에 있다. 국내 주식시장이 PBR 1배 이하에서 거래가 된 시기는 2008∼2009년 금융위기, 2011년 8월 미국 신용등급 강등 등 몇 차례에 불과하기 때문이다.
특히, 주식투자의 장기적인 성과(기대수익률)는 부동산과 채권 등에 비교해 높다. 그 얘기는 단기적인 변동성 역시 크다는 단점이 있다는 의미이다. 그러나 유동성이 비교적 풍부하고 위험의 분산과 손절매의 비용 등을 감안할 때, 가장 기본적이고 손쉬운 재테크 수단임에 분명해 보인다.
또한 앞서 언급했듯이, 위험과 기대수익률에 맞는 다양한 상품이 개발됐고, 거래 자산 역시 빠르게 늘어나고 있다. 이는 기존의 주식투자의 단점이 많이 보강됐음을 의미한다.
■부동산은 여전히 가치있다(고종완 한국자산관리연구원장) 고령화와 초저금리시대가 맞물리면서 자산시장이 요동치고 있다. 은퇴준비에도비상이 걸렸다. 부동산 투자자들도 요즘은 고민이 크다. 부동산 가격이 한동안 약세에서 벗어나지 못했고 부동산임대수익률도 하향곡선을 그리고 있기 때문이다.
자산을 어떻게 운용하느냐에 따라 은퇴후 생활과 삶의 질이 확 달라지는 만큼,자산관리를 해야하는 사람들은 노후자산을 수익률이 높으면서도 안전하게 굴리기 위해 여러 방안을 찾고 있다.
하지만 효율적인 은퇴설계를 갈망하는 사람들을 위해 언론매체에서 제시하는 방안은 예전부터 거의 정해져있다. 금융 전문가들을 내세워 부동산 비중을 가장 먼저줄이라고 권하는 것이다. 우리보다 먼저 초저금리를 경험한 미국 등 선진국 사례를보면 주식 등 금융상품 위주의 자산관리전략이 정답이라는 주장이다.
국내 가계자산중 부동산자산비중이 72.3%(2014년 기준, 통계청의 가계금융조사결과자료)를 넘은 상황에서 집값이 하락할 경우 은퇴자산에 심각한 타격이 발생하는것은 분명하다.그렇다고 해서 금융자산으로 바꾸라고 하는 것은 납득하기 어렵다.
금융자산, 특히 주식도 가격이 하락하면 타격을 받는 것은 마찬가지다.
금융 전문가들이 부동산가격이 상승하기 어렵다는 전망의 핵심근거로 내세우는것은 인구구조와 소득변수이다. 통계청의 추계에 따르면 우리나라도 2030년 이후에는 인구와 소득감소가 예상된다. 최근에는 고령화가 주택수요를 줄이고 가격을 낮춘다는 의견과 일본처럼 장기하락이 불가피하다는 주장도 많다. 하지만 인구지표의 정점과 부동산 가격의 정점이 일본처럼 일치하는 사례도 있지만 프랑스처럼 인구가 감소하는데도 집값이 상승하는 추세도 목격된다. 우리나라의 경우 인구가 감소세로 돌아선 이후에도 한동안 가구 수는 늘어날 전망이다.
소득지표도 마찬가지로서 결국 인구와 소득추세로만 주택시장의 미래를 예측하기는 어렵다. 집값에는 정책, 금리, 수급, 심리등 다른 여러 가지 요인이 복합적으로 작용한다. 그리고 무엇보다도 우리나라는 2030년 혹은 2035년까지는 인구와 소득이 완만하게 증가한다는 점이 중요하다. 펀더멘털 측면에서 일본과 근본적으로 다르며 미래 성장국가로서의 기대치가 존재하는 것이다.
최근 3년간의 수익률을 보면 주식이나 펀드상품이 재테크 수단으로 부동산보다낫다는 주장은 설득력이 부족해 보인다. 한국거래소의 발표에 따르면 지난해 10억이상의 국내 주식형펀드 평균수익률을 보면 1년 -5.59%, 3년 2.9%로, 원금손실이 나거나 은행금리만도 못한 펀드가 수두룩하다. 개인연금펀드의 경우도 과거 3년간 수익률은 3.81%에 그치고 연금저축펀드수익률도 4.68%에 불과하다.
이는 실망스런 수치로서 부동산 임대수익률에도 한참 미달한다. 부동산 임대수익률이 사상 최저치 수준으로 떨어졌어도 지난해 오피스텔의 연간 임대수익률은 5.29%였다.
주식이나 펀드상품이 결코 나쁘다는 뜻이 아니다. 하지만 금융투자업계가 수익률은 바닥권을 헤매면서도 수수료 수익에 매달려 단기매매에 치중하는 행태는 근본적으로 개선해야 한다는 생각이다.
부동산이 투자자산으로서 여전히 매력적인 이유는 다음과 같다.
첫째, 미래의 자산설계를 할때 포트폴리오(자산배분) 차원에서 금융과 함께 주택, 토지 등 부동산자산은 핵심자산(CORE ASSET)역할을 수행한다. 금융자산을 한 바구니에 모두 담아서는 아니 되듯, 가치부동산 자산을 적정히 배분하는 전략이 수익률 극대화와 위험 최소화에 도움이 된다.
둘째, 주택연금이나 농지연금제도를 잘 활용하면 노후 생활비 마련에 큰 도움이된다. 주택연금(역모기지론제도)은 부부가 사망할 때까지 평생주거공간과 사전 약정된 연금을 매월 고정적으로 주는 합리적인 연금상품으로 평가된다. 최근 들어 가입자도 급증하고 있다.
셋째, 주택시장에서 월세가 대세로 자리 잡으면서 부동산 자산관리 방식도 바뀌고 있다. 전세 대신 월세가 급증하는 월세가속화 현상은 세입자에게는 큰 고통일 수밖에 없겠지만 넉넉지 않은 여유자금으로 노후대책을 마련해야 하는 사람들에겐 새로운 투자기회를 제공한다. 예금금리 2%, 월세전환율 6%에서 알 수 있듯이 여전히부동산 임대수익률이 3배 이상 높기 때문이다.
정부 정책방향도 민간임대주택사업을 활성화하기 위해 택지, 세제, 금융상의 파격적인 혜택을 추진중이다. 부동산의 물리적, 자산적 특성을 감안할 때 부동산가격이 하락하지 않을 만한 지역과 입지만 선택할 수 있다면 초저금리, 초고령화시대에도 부동산은 여전히 가치있고 매력적인 핵심자산으로 남을 것이란 전망이다.
(서울=연합뉴스)(끝)<저 작 권 자(c)연 합 뉴 스. 무 단 전 재-재 배 포 금 지.>
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