※ 편집자주 = 정부가 다음 달 우리은행을 통해 연 1%대 초저금리 주택담보대출인 수익공유형 모기지를 제공합니다.
이 방침 발표 이후 현재까지 찬·반 입장이 팽팽하게 맞서고 있습니다. 일각에선 실수요자들의 '내 집 마련' 기회가 돼 주택과 금융시장 활성화에 도움을 줄 것이라며 긍정적으로 평가했습니다. 한편에선 집값이 오르든, 오르지 않든 가계부채 부담만 키울 수 있다며 반대 주장도 나오고 있습니다.
이번 주 <대결, 재테크> 코너는 독자들의 주택매매 판단에 도움이 되도록 1%주택담보대출에 대한 찬·반 시각을 담았습니다.
■ 왜 수익공유형 모기지 Ƈ%' 주택대출인가?
수익공유형 모기지 상품은 시범사업으로 3천가구를 대상으로 실시되며 대한주택보증이 보증수수료를 받아 최소 이자수익(운영원가)을 보장해주는 구조다.
무주택자이거나 기존 주택을 처분할 의향이 있는 1주택 소유자들은 이 대출을통해 시중보다 훨씬 가벼운 부담으로 집을 장만하거나 집을 옮겨 갈 수 있다. 소득제한 조건도 없어 2013년 출시된 공유형 모기지 상품(생애 최초 주택구입자로 부부합산 연소득 7천만원 이하, 또는 5년 무주택 부부합산 연소득 6천만원 이하)보다 대출 대상이 확대됐다. 연봉 1억원이 넘는 고소득자라도 다주택자가 아니면 대출을 받을 수 있다. 중형급 아파트도 대상이다. 공시가격 9억원 이하(전용면적 102㎡이하)면 된다. 금리는 코픽스 금리에 연동되는데, 7년간 연 1%대로 적용될 예정이어서 3%안팎의 기존 담보대출과 비교하면 경쟁력이 크다.
대출금의 중도상환수수료는 5년 후부터 면제된다. 다만, 주택을 팔 때 수익은원리금균등상환방식 기준으로 은행과 나눠 가져야 한다. 매각 이익이 생기면 매입가격에서 대출평균잔액이 차지하는 비율만큼 은행이 가져가는 것이다. 그러나 은행의 최대 수익률은 연 7% 내외로 제한한다.
그럼 수익공유형 모기지 대출은 어떤 장점이 있는지 살펴보자.
첫째, 실수요자를 위한 대출이다. 전·월세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련을돕기 위한 상품으로 시세차익을 노리는 투기수요보다 안정적인 주거를 희망하는 실수요자를 위한 상품이라고 할 수 있다. 이를 통해 주택을 구입해 7년간 살았을 경우주택가격이 7년 전 수준에 머물기만 해도 총 주거비용이 전월세로 살았을 때보다 낮아진다는 계산도 나와있다. 주택가격이 올라가는 경우는 물론 전월세보다 더욱 유리하다.
둘째, 유주택자와 무주택자의 중간적 소유형태로 주거선택의 폭을 넓힐 수 있다. 전세가격이 오르면 어쩌나 하는 주거불안과 집값이 오르면 어쩌나 하는 무주택자들의 부담을 모두 해결할 수 있는 것이다.
셋째, 전·월세 시장 안정의 효과도 기대된다. 적게나마 주택경기도 부양할 수있지만, 그보다 만성화된 전세 수요자를 매매로 전환해 전·월세시장을 안정화할 수있다.
넷째, 엄격한 대출심사로 가계부채의 질을 개선할 수 있다. 수익공유형 모기지는 은행과 시세차익을 공유할 생각이 있는 수요자를 대상으로 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 주택적격성 여부 등 대출심사를 거쳐 대출이 이뤄진다.
다섯째, 대도시를 중심으로 대출이 이뤄지므로 담보의 안정성을 높일 수 있다.
수익공유형 모기지 대출의 범위를 수도권과 광역시, 인구 50만명 이상 대도시의 아파트로 제한된다.
여섯째, 은행의 손실을 최소화할 수 있다. 대한주택보증이 체계적 대출심사로대상주택을 선별하고 보증료 수익을 통해 안정적 보증재원을 확보하며 은행의 최소이자수입을 보장해 준다. 시세차익이 나면 은행과 공유하기 때문에 향후 수익도 기대할 수 있다.
일곱째, 일반대출보다 싼 대출이어서 위험성이 상대적으로 낮다. 변동금리여도일반 주택담보대출 변동금리보다 2∼3% 포인트 낮은 금리가 적용되므로 차주가 부담하는 금리 위험은 상대적으로 작을 것이다.
다만, 가계부채가 늘어날 수 있고, 주택가격이 폭락하면 하우스푸어(집을 보유하고 있지만 대출금 상환 부담 때문에 빈곤하게 사는 사람)가 발생할 수 있다. 하지만 이 대출이 주택가격 폭락요인으로 작용하는 것은 아니며 오히려 그 가능성을 줄이는 방향으로 작용한다. 다른 요인에 의해 주택가격이 폭락하더라도 이 대출 이용자들의 위험도는 일반대출 이용자에 비해 낮다.
■ '묻지도, 따지지도 않는 1% 대출' 이대로 좋은가? (반대·작성자: 전성인 홍익대학교 경제학과 교수) 요새 노인들을 대상으로 하는 소위 '묻지도, 따지지도 않는' 보험 광고를 쉽게볼 수 있다. 이런 상품은 대부분이 갱신형 상품이다. 즉 일정 기간의 보험료는 사전에 약정하지만, 그 약정 기간이 끝나고 보험을 '갱신'해야 할 경우에는 보험료를 새로 정하는 것이다.
문제는 이때 발생한다. 애초 계약 이후 세월이 흘렀기 때문에 보험 가입자는 더나이가 들게 되고, 따라서 종료 시점에서 선택할 수 있는 보험은 거의 없는 상황에직면한다. 결국, 울며 겨자 먹기로 기존 보험을 갱신할 수밖에 없는데 이때 일부 보험회사는 대단히 높은 보험료를 요구하게 된다. 남는 것은 개운찮은 뒷맛과 허리가휘는 보험료뿐이다.
국토교통부가 발표한 1%대 모기지 상품은 정확히 이런 갱신형 상품이다. 최초 7년과 8년차 이후의 특성이 완전히 달라지는 은행대출 상품이기 때문이다.
따라서 이 상품에 대한 평가는 이 두 기간의 성격을 균형 있게 파악하고서 내려야 한다.
정부는 최초 7년의 성격만을 집중적으로 홍보하고 있다. 마치 처음에는 '묻지도따지지도 않고' 보험에 가입시켜 준다는 것에 비견될 만하다.
그러나 이 대출을 받은 금융소비자가 과연 행복해질 것인지는 완전히 다른 얘기다.
우선 확실하게 망하는 경우를 생각해 보자.
대출을 받아서 집을 샀는데 집값이 7년차 종료 시점에 더 떨어진 경우다. 이 상품은 손익공유형이 아니라 수익공유형이기 때문에 손해는 온전히 개인채무자 몫이다.
문제는 더 있다. 8년차에 계약의 '갱신'이 돌아오는데 담보로서의 매력이 떨어진 집 한 채를 가진 개인채무자의 교섭력이란 별것이 있을 수 없다.
교섭력이 없는 개인채무자는 자칫하면 오직 금융기관의 처분만 기다리는 신세로전락할 수 있다.
또 집값이 올라가면 행복해질까.
반드시 그렇지는 않다. 은행이 돈을 나눠달라고 하기 때문이다.
이 모기지 상품은 수익공유형이기 때문에 집값이 올라가서 '계산상으로 수익이발생'하면 은행은 대출비중에 해당하는 돈을 요구할 수 있다.
문제는 개인채무자는 집을 처분한 것이 아니므로 이 돈이 없다는 것이다.
따라서 유동성 압박을 받는 개인채무자는 우선 추가 대출을 통해 이 돈을 조달하려 할 가능성이 있다.
이때 과연 대출이 가능할지, 담보대출과 신용대출의 비중은 어떻게 될 것인지,또 대출상품별로 금리는 어떻게 될 것인지 전혀 결정된 바가 없다.
실거주목적의 이용자들은 가격상승 수익이 실현되지 않으면 추가 대출에 따른금리부담이 상당한 압박요인이 될 수 있다.
즉 종합하면 투기 목적이 아니라 거주 목적으로 주택을 사들일 생각이 있는 금융소비자는 집값이 오르건 내리건 모두 8년차 이후부터 쉽지 않은 상황에 직면할 가능성이 크다.
그렇다면, 투기 목적으로 집을 사려는 사람은 어떨까? 이들도 집값이 내려가면손해를 보는 것은 두말할 나위가 없다.
문제는 집값이 오르는 경우다. 이들은 아마도 7년차에 미련없이 집을 처분하여수익을 실현하려 할 것이다. 이 경우 매물이 급격히 늘어 일종의 뱅크 런(은행예금대량 이탈)과 유사한 상황을 가져올 것이다. 주택 런이라고나 할까. 남보다 먼저 팔아야 이익을 볼 수 있으니까.
이제 국민 경제적 차원에서 1%대 모기지의 효과를 종합해 보기로 하자.
집값이 앞으로 하락하는 경우 우리는 악성 부동산 담보대출을 떠안게 된다.
집값이 상승하는 경우에는 가계부채 총량이 자동으로 증가하게 되고, 만일 조기매각의 형태로 개인들이 반응하는 경우에는 집값 상승의 효과가 실종되게 된다. 어떤 경우건 결코 매력적인 상황이 아니다. 1%대 모기지는 철회돼야 한다.
(서울=연합뉴스)(끝)<저 작 권 자(c)연 합 뉴 스. 무 단 전 재-재 배 포 금 지.>
이 방침 발표 이후 현재까지 찬·반 입장이 팽팽하게 맞서고 있습니다. 일각에선 실수요자들의 '내 집 마련' 기회가 돼 주택과 금융시장 활성화에 도움을 줄 것이라며 긍정적으로 평가했습니다. 한편에선 집값이 오르든, 오르지 않든 가계부채 부담만 키울 수 있다며 반대 주장도 나오고 있습니다.
이번 주 <대결, 재테크> 코너는 독자들의 주택매매 판단에 도움이 되도록 1%주택담보대출에 대한 찬·반 시각을 담았습니다.
■ 왜 수익공유형 모기지 Ƈ%' 주택대출인가?
수익공유형 모기지 상품은 시범사업으로 3천가구를 대상으로 실시되며 대한주택보증이 보증수수료를 받아 최소 이자수익(운영원가)을 보장해주는 구조다.
무주택자이거나 기존 주택을 처분할 의향이 있는 1주택 소유자들은 이 대출을통해 시중보다 훨씬 가벼운 부담으로 집을 장만하거나 집을 옮겨 갈 수 있다. 소득제한 조건도 없어 2013년 출시된 공유형 모기지 상품(생애 최초 주택구입자로 부부합산 연소득 7천만원 이하, 또는 5년 무주택 부부합산 연소득 6천만원 이하)보다 대출 대상이 확대됐다. 연봉 1억원이 넘는 고소득자라도 다주택자가 아니면 대출을 받을 수 있다. 중형급 아파트도 대상이다. 공시가격 9억원 이하(전용면적 102㎡이하)면 된다. 금리는 코픽스 금리에 연동되는데, 7년간 연 1%대로 적용될 예정이어서 3%안팎의 기존 담보대출과 비교하면 경쟁력이 크다.
대출금의 중도상환수수료는 5년 후부터 면제된다. 다만, 주택을 팔 때 수익은원리금균등상환방식 기준으로 은행과 나눠 가져야 한다. 매각 이익이 생기면 매입가격에서 대출평균잔액이 차지하는 비율만큼 은행이 가져가는 것이다. 그러나 은행의 최대 수익률은 연 7% 내외로 제한한다.
그럼 수익공유형 모기지 대출은 어떤 장점이 있는지 살펴보자.
첫째, 실수요자를 위한 대출이다. 전·월세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련을돕기 위한 상품으로 시세차익을 노리는 투기수요보다 안정적인 주거를 희망하는 실수요자를 위한 상품이라고 할 수 있다. 이를 통해 주택을 구입해 7년간 살았을 경우주택가격이 7년 전 수준에 머물기만 해도 총 주거비용이 전월세로 살았을 때보다 낮아진다는 계산도 나와있다. 주택가격이 올라가는 경우는 물론 전월세보다 더욱 유리하다.
둘째, 유주택자와 무주택자의 중간적 소유형태로 주거선택의 폭을 넓힐 수 있다. 전세가격이 오르면 어쩌나 하는 주거불안과 집값이 오르면 어쩌나 하는 무주택자들의 부담을 모두 해결할 수 있는 것이다.
셋째, 전·월세 시장 안정의 효과도 기대된다. 적게나마 주택경기도 부양할 수있지만, 그보다 만성화된 전세 수요자를 매매로 전환해 전·월세시장을 안정화할 수있다.
넷째, 엄격한 대출심사로 가계부채의 질을 개선할 수 있다. 수익공유형 모기지는 은행과 시세차익을 공유할 생각이 있는 수요자를 대상으로 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 주택적격성 여부 등 대출심사를 거쳐 대출이 이뤄진다.
다섯째, 대도시를 중심으로 대출이 이뤄지므로 담보의 안정성을 높일 수 있다.
수익공유형 모기지 대출의 범위를 수도권과 광역시, 인구 50만명 이상 대도시의 아파트로 제한된다.
여섯째, 은행의 손실을 최소화할 수 있다. 대한주택보증이 체계적 대출심사로대상주택을 선별하고 보증료 수익을 통해 안정적 보증재원을 확보하며 은행의 최소이자수입을 보장해 준다. 시세차익이 나면 은행과 공유하기 때문에 향후 수익도 기대할 수 있다.
일곱째, 일반대출보다 싼 대출이어서 위험성이 상대적으로 낮다. 변동금리여도일반 주택담보대출 변동금리보다 2∼3% 포인트 낮은 금리가 적용되므로 차주가 부담하는 금리 위험은 상대적으로 작을 것이다.
다만, 가계부채가 늘어날 수 있고, 주택가격이 폭락하면 하우스푸어(집을 보유하고 있지만 대출금 상환 부담 때문에 빈곤하게 사는 사람)가 발생할 수 있다. 하지만 이 대출이 주택가격 폭락요인으로 작용하는 것은 아니며 오히려 그 가능성을 줄이는 방향으로 작용한다. 다른 요인에 의해 주택가격이 폭락하더라도 이 대출 이용자들의 위험도는 일반대출 이용자에 비해 낮다.
■ '묻지도, 따지지도 않는 1% 대출' 이대로 좋은가? (반대·작성자: 전성인 홍익대학교 경제학과 교수) 요새 노인들을 대상으로 하는 소위 '묻지도, 따지지도 않는' 보험 광고를 쉽게볼 수 있다. 이런 상품은 대부분이 갱신형 상품이다. 즉 일정 기간의 보험료는 사전에 약정하지만, 그 약정 기간이 끝나고 보험을 '갱신'해야 할 경우에는 보험료를 새로 정하는 것이다.
문제는 이때 발생한다. 애초 계약 이후 세월이 흘렀기 때문에 보험 가입자는 더나이가 들게 되고, 따라서 종료 시점에서 선택할 수 있는 보험은 거의 없는 상황에직면한다. 결국, 울며 겨자 먹기로 기존 보험을 갱신할 수밖에 없는데 이때 일부 보험회사는 대단히 높은 보험료를 요구하게 된다. 남는 것은 개운찮은 뒷맛과 허리가휘는 보험료뿐이다.
국토교통부가 발표한 1%대 모기지 상품은 정확히 이런 갱신형 상품이다. 최초 7년과 8년차 이후의 특성이 완전히 달라지는 은행대출 상품이기 때문이다.
따라서 이 상품에 대한 평가는 이 두 기간의 성격을 균형 있게 파악하고서 내려야 한다.
정부는 최초 7년의 성격만을 집중적으로 홍보하고 있다. 마치 처음에는 '묻지도따지지도 않고' 보험에 가입시켜 준다는 것에 비견될 만하다.
그러나 이 대출을 받은 금융소비자가 과연 행복해질 것인지는 완전히 다른 얘기다.
우선 확실하게 망하는 경우를 생각해 보자.
대출을 받아서 집을 샀는데 집값이 7년차 종료 시점에 더 떨어진 경우다. 이 상품은 손익공유형이 아니라 수익공유형이기 때문에 손해는 온전히 개인채무자 몫이다.
문제는 더 있다. 8년차에 계약의 '갱신'이 돌아오는데 담보로서의 매력이 떨어진 집 한 채를 가진 개인채무자의 교섭력이란 별것이 있을 수 없다.
교섭력이 없는 개인채무자는 자칫하면 오직 금융기관의 처분만 기다리는 신세로전락할 수 있다.
또 집값이 올라가면 행복해질까.
반드시 그렇지는 않다. 은행이 돈을 나눠달라고 하기 때문이다.
이 모기지 상품은 수익공유형이기 때문에 집값이 올라가서 '계산상으로 수익이발생'하면 은행은 대출비중에 해당하는 돈을 요구할 수 있다.
문제는 개인채무자는 집을 처분한 것이 아니므로 이 돈이 없다는 것이다.
따라서 유동성 압박을 받는 개인채무자는 우선 추가 대출을 통해 이 돈을 조달하려 할 가능성이 있다.
이때 과연 대출이 가능할지, 담보대출과 신용대출의 비중은 어떻게 될 것인지,또 대출상품별로 금리는 어떻게 될 것인지 전혀 결정된 바가 없다.
실거주목적의 이용자들은 가격상승 수익이 실현되지 않으면 추가 대출에 따른금리부담이 상당한 압박요인이 될 수 있다.
즉 종합하면 투기 목적이 아니라 거주 목적으로 주택을 사들일 생각이 있는 금융소비자는 집값이 오르건 내리건 모두 8년차 이후부터 쉽지 않은 상황에 직면할 가능성이 크다.
그렇다면, 투기 목적으로 집을 사려는 사람은 어떨까? 이들도 집값이 내려가면손해를 보는 것은 두말할 나위가 없다.
문제는 집값이 오르는 경우다. 이들은 아마도 7년차에 미련없이 집을 처분하여수익을 실현하려 할 것이다. 이 경우 매물이 급격히 늘어 일종의 뱅크 런(은행예금대량 이탈)과 유사한 상황을 가져올 것이다. 주택 런이라고나 할까. 남보다 먼저 팔아야 이익을 볼 수 있으니까.
이제 국민 경제적 차원에서 1%대 모기지의 효과를 종합해 보기로 하자.
집값이 앞으로 하락하는 경우 우리는 악성 부동산 담보대출을 떠안게 된다.
집값이 상승하는 경우에는 가계부채 총량이 자동으로 증가하게 되고, 만일 조기매각의 형태로 개인들이 반응하는 경우에는 집값 상승의 효과가 실종되게 된다. 어떤 경우건 결코 매력적인 상황이 아니다. 1%대 모기지는 철회돼야 한다.
(서울=연합뉴스)(끝)<저 작 권 자(c)연 합 뉴 스. 무 단 전 재-재 배 포 금 지.>
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