건설사 ''줄도산'' 막으려면 부동산PF 달라져야

최근 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부담으로 인한 중견 건설사들의 ''줄도산'' 공포가 현실화되면서 개발사업 리스크를 건설사가 도맡는 구조를개선해야 한다는 지적이 나왔다.

14일 한국기업평가[034950]는 ''부동산 PF 유동화 개선 방향에 대한 검토'' 보고서를 통해 시공사 지급보증에 의존하는 부동산 PF 구조를 개선하기 위한 4가지 선결 과제로 ▲사업 독립성 강화 ▲자본 확충 ▲담보의 확보 ▲상환기간의 확보 등을 제시했다.

보고서는 먼저 시행사가 한번에 한 가지 사업만 하도록 제한함으로써 사업의 독립성을 강화해야 한다고 지적했다.

여러 사업을 동시 추진하면 당초 예상 이상으로 리스크가 높아지는 부작용이 발생할 수 있다는 것이다.

가령 A 프로젝트를 진행하던 시공사가 추가 차입으로 B 프로젝트를 시작했다가 사업성이 충분했던 A 사업까지 부실해지면, 이는 채권단의 만기연장 거부로 이어져 시공사의 돈줄이 막히는 악순환이 벌어진다.

PF로 일단 부지만 매입하고 공사자금 등 사업비용은 분양수익금으로 조달하도록 하는 선분양제도 도마에 올랐다.

과거 주택공급이 부족하던 시기에는 선분양을 통한 사업비용 조달이 용이했지만 지금같은 부동산경기 침체기에는 미분양 사태로 착공조차 못하고 시공사가 빚더미에 앉는 사태가 발생할 수 있어 미리 자본을 확충해야 한다는 설명이다.

보고서는 또 선분양제 구조에서는 건물이 완성되기 전까지 채권단이 담보권을 확보할 수 없는 문제점이 있어 초기 리스크가 커지고, 이 부담은 고스란히 시공사에 돌아가기 때문에 담보 확보가 필요하다고 지적했다.

토지매입 및 인허가 차질과 건설자금 부족, 각종 민원 등 다양한 요인으로 공사가 지연될 위험이 따르는 부동산 개발사업의 특성상, 충분히 여유를 두고 PF 대출 만기를 설정해야 한다는 조언도 나왔다.

건설산업연구원은 "금융권이 지급보증 등의 안전장치를 내세워 리스크는 전혀 부담하지 않고 개발수익금만 챙겨가는 구조가 문제"라면서 "시공사가 보증을 서는 대신 은행들이 지분투자에 나서야 한다"고 촉구했다.

이어 "대규모 개발사업에 지분투자를 할 수 있도록 시스템을 정비하고 은행들이 자체적으로 사업성 판단을 할 수 있는 능력을 키워 리스크를 나눠지면 건설업계의 ''PF 재앙''을 종식시킬수 있을 것"이라고 전했다.