[고상철의 부동산투자 초보부터 실전까지] 7편. `새 아나바다 운동`과 2013년 부동산 투자 및 자산관리전략- 3
지난번 6편 칼럼까지는 “새 아나바다” 운동의 “아껴쓰기”와 “나(나눠쓰기:share)”에 대하여 이야기 하였고 이번에는 “바(바꿔쓰기:change)”에 대하여 이야기 해보고자 한다.
1997년 IMF 이후 부동산 침체기에서 부동산의 거래가 활발하게 이루어지지 않게 되자 애물단지 부동산을 처분하고자 하는 이들이 매매가 되지 않자 다른 부동산으로 교환하려는 현상이 나타나면서 교환이 성행하게 되었다. 2013년의 부동산시장도 또한 2013년도 큰 부동산의 상승은 없을 듯 보이는 이 시기에 자금이 부족하여 부동산 매매를 하지 못하는 경우에는 교환이 새로운 대안이 될 수 있다. 현재 보유한 부동산도 처분 못하는 현실에선 좋은 부동산 물건이 나온다고 한들 그림의 떡일 뿐이다. 그러나 부동산교환으로 지금 갈아타면 생각지 못했던 일들이 벌어질 수도 있다.
집을 팔고 땅을 사고 싶을 때 아니면 땅을 팔아 상가를 구입하자고 할 때 자금부족으로 현금매매가 안 되면 부동산을 교환해 보는 것도 아주 중요한 재테크가 될 수 있다. 처분이 안 되어 짐이 되는 부동산이나 경기가 풀릴 때 까지 기다리다간 나도 모르게 부채만 늘어날 것 같아. 부동산 푸어에 합류하게 될까봐 빠른 처분을 원하는 경우가 있다.
세금을 어떻게 할 것인지는 중요한 것이 아니다. 매매가 안 되는 시장에서는 교환을 해서 수익성을 내든지 교환을 해서 기존의 부채를 줄이던지 하는 것이 불황에서는 살아갈 수 있는 지름길이 될 수 있다. 단, 조심해야할 부분은 반드시 있으니 그 부분은 전문가 등을 통하여 해결해야 한다.
지금 같은 실질적인 매매거래가 거의 자취를 감추고 중개를 업으로 하는 지역 내 중개업소들은 거의 문만 열어 두었을 뿐이지 거의 일은 하지 못하는 이른바 개점휴업인 상태이다. 위기가 곧 기회라는 말이 있듯이 난세는 영웅을 만들게 된다. 부동산 불경기 속에서 새로운 시도를 해보는 것도 새로운 나만의 무기를 만들 수 있는 좋은 기회이다.
부동산 교환시 유의 할 점들은 분명이 많다. 당연히 나의 물건은 매매가격을 부풀릴 것이고 또한 다른 당사자도 물건의 가격을 올리려 할 것이다. 상대방 물건은 낮추고 내 물건은 올리면 절대로 교환은 성립되지 않는다. 일부 부동산브로커 들은 부동산 가격을 터무니없이 부풀려 교환을 하려는 경우도 있으니 교환시 유의하여야 한다.
흔히 부동산 시장에서는 좋은 부동산물건은 잘 팔리고 나쁜 부동산 물건이 교환시장에 나온다고 하지만 그런 이야기는 아주 옛날의 이야기 이다. 현실적으로 양도세 등을 절세할 수 있는 효과 때문에 교환시장에 나오는 경우도 많이 있기 때문에 꼭 물건이 나빠서 나오는 것은 아니다.
매매로 인하여 세금을 많이 낼 것 같거나 거래가 되지 않는 부동산을 처분하기 위해서 좋은 물건들도 나오니 이를 찾는 기쁨과 재미도 있다. 등기부상 실거래가격은 교환을 하게 되면 부풀린 금액이 아닌 교환이라는 매매금액으로 표기되며 또한 금액을 명시할 경우 거래당사자간에 합의에 이루어진 거래는 기준시가 기준으로 세금을 내게 되므로 절세 아닌 절세를 하게 되는 경우도 있다. 세금을 차치하더라도 처분하지 못한 부동산을 속 시원히 해결하게 된다.
두 번째로 건축물의 용도변경이 새로운 투자전략으로 도약할 것이다. 기존의 용도는 주택용도 이었는데 상가용도로 변경하여 수익을 올릴 수도 있으나 그 용도변경은 절차와 가능성이 있는지 전문가에게 물어보고 하는 것이 좋다. 바꿔쓰기 위한 방법중에 건축법상 28가지 용도 중 원하는 용도로 무조건 변경이 되는 것이 아니다.
용도변경시 허가사항과 신고사항 그리고 기재변경을 신청하는 사유 3가지로 분류되는데 여기서 신고사유라고 해서 신고만 하고 그냥하는 것이 아니라 해당 건축물의 용도가 그 토지의 용도지역에서 허용이 되는 용도이어야 한다. 그리고 용도가 바뀜으로 인하여 문제가 생기는 주차장문제를 해결해야하고 상하수도 문제도 해결해야 한다. 최근에는 오랜된 건축물을 경매로 취득하여 용도변경하여 수익형으로 변경하는 사례도 증가 하고 있다.
해당지역 : 역삼동
용도지역 : 제1종일반주거지역
종전용도 : 단독주택
변경용도 : 일반음식점(제2종근생)
경매는 부동산을 시세보다 저렴한 가격에 살 수 있어 초기자금을 절감할 수 있는 탁월한 투자방법이다. 하지만 경매기간 동안 낙찰받은 물건이 방치되는 경우가 많아 임대 시 제값을 받지 못하는데 이러한 경매 물건의 가치를 높이기 위해 용도변경을 하여 성공한 사례가 많다. 매입할 당시에는 전혀 가공되지 않은 상태이므로 낡고 볼품없을지 모르겠지만 물건분석과 상권분석을 토대로 용도변경하면 낙찰시 얻은 시세차익과 함께 높은 수익을 올리는 토대가 되는 것이다.
대학가나 역세권 주변의 업무시설 밀집지역, 공단 인근의 주거 밀집지역에 있는 근린주택을 경매로 낙찰받아 원룸으로 용도변경하면 수익성에서 기대해볼만 하다. 원룸은 대체로 월세로 임대하기 때문에 수익률이 가장 높은 편이다. 원룸을 이용하는 고객의 대다수가 자취생이나 미혼인 직장인이기 때문에 학교나 회사에서 도보 10분 이내에 위치한 원룸이 고객을 유치하기에 가장 유리하다. 원룸으로 용도를 변경하려면 최소 주차면적을 확보해야 하므로 대지 지분이 넓거나 주차장이 확보된 근린주택이 적당하다.
아파트 상가 중에서 작은 규모를 활용하기 좋은 2~3층을 경매로 낙찰 받아 아파트에 거주하는 학생들을 대상으로 하는 독서실, 학원, 고시원 등으로 변경하면 고정적인 수익을 거둘 수 있어 안정적이다. 이러한 부동산을 경매로 저렴하게 매입해서 리모델링하면 투자금액 대비 상당한 수익이 예상된다. 향후 물건의 가치가 오르면 월세 외에 시세차익의 효과도 볼 수 있다.
건물의 용도변경 범위는 각 지방자치단체마다 조금씩 다르므로 입찰 이전에 관할 지자체에 문의하여 매입한 물건을 자신이 원하는 용도로 변경할 수 있는지 꼭 확인해야 한다. 그러기 위해서 경매 물건의 소재지 시.군.구에서 토지이용계획확인원과 토지(건물)대장 등을 발급받은 후 용적률이나 건폐율 등 리모델링에 어떤 제한사항이 있는지 확인해야 한다. 또 건물이 너무 낡은 경우에는 신축과 맞먹는 공사비가 들기 때문에 낙찰 받으려는 건물의 노후정도를 따져봐야 하는데 지은 지 20년 미만인 건물이 유리하며 입찰 전 설계사무소에 의뢰해 증·개축이 가능한지도 알아보는 것이 좋다.
이렇듯 기존의 부동산을 무수익에서 유수익으로 변화시키는 형태의 바람이 부동산시장에 나타나고 있으며 우리가 빨리 적용하여 나의 부동산 자산가치를 상승시킬 수 있는 좋은 기회가 될 것이다.
<글. 고상철 <a href=http://sise.wownet.co.kr/search/main/main.asp?mseq=419&searchStr=039340 target=_blank>한국경제TV 와우랜드 온라인 공인중개사 부동산 공법 전임교수>
지난번 6편 칼럼까지는 “새 아나바다” 운동의 “아껴쓰기”와 “나(나눠쓰기:share)”에 대하여 이야기 하였고 이번에는 “바(바꿔쓰기:change)”에 대하여 이야기 해보고자 한다.
1997년 IMF 이후 부동산 침체기에서 부동산의 거래가 활발하게 이루어지지 않게 되자 애물단지 부동산을 처분하고자 하는 이들이 매매가 되지 않자 다른 부동산으로 교환하려는 현상이 나타나면서 교환이 성행하게 되었다. 2013년의 부동산시장도 또한 2013년도 큰 부동산의 상승은 없을 듯 보이는 이 시기에 자금이 부족하여 부동산 매매를 하지 못하는 경우에는 교환이 새로운 대안이 될 수 있다. 현재 보유한 부동산도 처분 못하는 현실에선 좋은 부동산 물건이 나온다고 한들 그림의 떡일 뿐이다. 그러나 부동산교환으로 지금 갈아타면 생각지 못했던 일들이 벌어질 수도 있다.
집을 팔고 땅을 사고 싶을 때 아니면 땅을 팔아 상가를 구입하자고 할 때 자금부족으로 현금매매가 안 되면 부동산을 교환해 보는 것도 아주 중요한 재테크가 될 수 있다. 처분이 안 되어 짐이 되는 부동산이나 경기가 풀릴 때 까지 기다리다간 나도 모르게 부채만 늘어날 것 같아. 부동산 푸어에 합류하게 될까봐 빠른 처분을 원하는 경우가 있다.
세금을 어떻게 할 것인지는 중요한 것이 아니다. 매매가 안 되는 시장에서는 교환을 해서 수익성을 내든지 교환을 해서 기존의 부채를 줄이던지 하는 것이 불황에서는 살아갈 수 있는 지름길이 될 수 있다. 단, 조심해야할 부분은 반드시 있으니 그 부분은 전문가 등을 통하여 해결해야 한다.
지금 같은 실질적인 매매거래가 거의 자취를 감추고 중개를 업으로 하는 지역 내 중개업소들은 거의 문만 열어 두었을 뿐이지 거의 일은 하지 못하는 이른바 개점휴업인 상태이다. 위기가 곧 기회라는 말이 있듯이 난세는 영웅을 만들게 된다. 부동산 불경기 속에서 새로운 시도를 해보는 것도 새로운 나만의 무기를 만들 수 있는 좋은 기회이다.
부동산 교환시 유의 할 점들은 분명이 많다. 당연히 나의 물건은 매매가격을 부풀릴 것이고 또한 다른 당사자도 물건의 가격을 올리려 할 것이다. 상대방 물건은 낮추고 내 물건은 올리면 절대로 교환은 성립되지 않는다. 일부 부동산브로커 들은 부동산 가격을 터무니없이 부풀려 교환을 하려는 경우도 있으니 교환시 유의하여야 한다.
흔히 부동산 시장에서는 좋은 부동산물건은 잘 팔리고 나쁜 부동산 물건이 교환시장에 나온다고 하지만 그런 이야기는 아주 옛날의 이야기 이다. 현실적으로 양도세 등을 절세할 수 있는 효과 때문에 교환시장에 나오는 경우도 많이 있기 때문에 꼭 물건이 나빠서 나오는 것은 아니다.
매매로 인하여 세금을 많이 낼 것 같거나 거래가 되지 않는 부동산을 처분하기 위해서 좋은 물건들도 나오니 이를 찾는 기쁨과 재미도 있다. 등기부상 실거래가격은 교환을 하게 되면 부풀린 금액이 아닌 교환이라는 매매금액으로 표기되며 또한 금액을 명시할 경우 거래당사자간에 합의에 이루어진 거래는 기준시가 기준으로 세금을 내게 되므로 절세 아닌 절세를 하게 되는 경우도 있다. 세금을 차치하더라도 처분하지 못한 부동산을 속 시원히 해결하게 된다.
두 번째로 건축물의 용도변경이 새로운 투자전략으로 도약할 것이다. 기존의 용도는 주택용도 이었는데 상가용도로 변경하여 수익을 올릴 수도 있으나 그 용도변경은 절차와 가능성이 있는지 전문가에게 물어보고 하는 것이 좋다. 바꿔쓰기 위한 방법중에 건축법상 28가지 용도 중 원하는 용도로 무조건 변경이 되는 것이 아니다.
용도변경시 허가사항과 신고사항 그리고 기재변경을 신청하는 사유 3가지로 분류되는데 여기서 신고사유라고 해서 신고만 하고 그냥하는 것이 아니라 해당 건축물의 용도가 그 토지의 용도지역에서 허용이 되는 용도이어야 한다. 그리고 용도가 바뀜으로 인하여 문제가 생기는 주차장문제를 해결해야하고 상하수도 문제도 해결해야 한다. 최근에는 오랜된 건축물을 경매로 취득하여 용도변경하여 수익형으로 변경하는 사례도 증가 하고 있다.
해당지역 : 역삼동
용도지역 : 제1종일반주거지역
종전용도 : 단독주택
변경용도 : 일반음식점(제2종근생)
경매는 부동산을 시세보다 저렴한 가격에 살 수 있어 초기자금을 절감할 수 있는 탁월한 투자방법이다. 하지만 경매기간 동안 낙찰받은 물건이 방치되는 경우가 많아 임대 시 제값을 받지 못하는데 이러한 경매 물건의 가치를 높이기 위해 용도변경을 하여 성공한 사례가 많다. 매입할 당시에는 전혀 가공되지 않은 상태이므로 낡고 볼품없을지 모르겠지만 물건분석과 상권분석을 토대로 용도변경하면 낙찰시 얻은 시세차익과 함께 높은 수익을 올리는 토대가 되는 것이다.
대학가나 역세권 주변의 업무시설 밀집지역, 공단 인근의 주거 밀집지역에 있는 근린주택을 경매로 낙찰받아 원룸으로 용도변경하면 수익성에서 기대해볼만 하다. 원룸은 대체로 월세로 임대하기 때문에 수익률이 가장 높은 편이다. 원룸을 이용하는 고객의 대다수가 자취생이나 미혼인 직장인이기 때문에 학교나 회사에서 도보 10분 이내에 위치한 원룸이 고객을 유치하기에 가장 유리하다. 원룸으로 용도를 변경하려면 최소 주차면적을 확보해야 하므로 대지 지분이 넓거나 주차장이 확보된 근린주택이 적당하다.
아파트 상가 중에서 작은 규모를 활용하기 좋은 2~3층을 경매로 낙찰 받아 아파트에 거주하는 학생들을 대상으로 하는 독서실, 학원, 고시원 등으로 변경하면 고정적인 수익을 거둘 수 있어 안정적이다. 이러한 부동산을 경매로 저렴하게 매입해서 리모델링하면 투자금액 대비 상당한 수익이 예상된다. 향후 물건의 가치가 오르면 월세 외에 시세차익의 효과도 볼 수 있다.
건물의 용도변경 범위는 각 지방자치단체마다 조금씩 다르므로 입찰 이전에 관할 지자체에 문의하여 매입한 물건을 자신이 원하는 용도로 변경할 수 있는지 꼭 확인해야 한다. 그러기 위해서 경매 물건의 소재지 시.군.구에서 토지이용계획확인원과 토지(건물)대장 등을 발급받은 후 용적률이나 건폐율 등 리모델링에 어떤 제한사항이 있는지 확인해야 한다. 또 건물이 너무 낡은 경우에는 신축과 맞먹는 공사비가 들기 때문에 낙찰 받으려는 건물의 노후정도를 따져봐야 하는데 지은 지 20년 미만인 건물이 유리하며 입찰 전 설계사무소에 의뢰해 증·개축이 가능한지도 알아보는 것이 좋다.
이렇듯 기존의 부동산을 무수익에서 유수익으로 변화시키는 형태의 바람이 부동산시장에 나타나고 있으며 우리가 빨리 적용하여 나의 부동산 자산가치를 상승시킬 수 있는 좋은 기회가 될 것이다.
<글. 고상철 <a href=http://sise.wownet.co.kr/search/main/main.asp?mseq=419&searchStr=039340 target=_blank>한국경제TV 와우랜드 온라인 공인중개사 부동산 공법 전임교수>
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