해외부동산 양도할 때 국내 세법상 납세 절차는?

Q. 안녕하세요, 지난 주 방송을 보고 사연을 올려봅니다. 제가 국내에 살면서 2주택을 소유하고 있는데,
해외에도 주택을 1채 취득했다가 지난 연말에 양도했습니다. 이런 경우 국내 세법상 납세의무와 절차는 어떻게 되는지,
또 양도소득세는 1가구 3주택 중과세로 적용되는지 궁금합니다.


Q. 박보경/ 지난주 방송을 보시고 사연을 보내주셨네요. 최근 해외부동산 관련해서 뉴스보도 이후 관심들이 많으신 것 같은데요.
해외 부동산을 양도한 후 납세 절차, 속 시원하게 알려주시죠?

장운길 세무그룹 길 대표세무사 / 지오시티 고문세무사

A. 장운길/ 네.. 국내 거주자가 해외부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에
주소지 관할 세무서에 예정신고를 하여야 합니다. 2010년 1월 1일 이후 양도분부터는 예정신고납부에 따른
세액공제가 폐지되고, 예정신고를 하지 않으면 무신고 가산세가 10% 부과되던 것이 2011년 이후 양도분부터는
20% 부과됩니다. 만약, 같은 해에 부동산을 여러 건 양도한 경우에는 예정신고와 함께 다음연도 5월에
주소지 관할 세무서에 양도소득세 확정신고?납부를 하여야 합니다. 그리고 해외부동산 양도에 따른 양도소득세율의
적용은 국내 주택 수나 보유기간에 관계없이 또한 중과세율과는 별개로 일반적인 양도소득세율인 누진세율을 적용합니다.
지난주에도 말씀드렸듯이 해외 소재하는 주택의 임대소득은 국내의 주택 수에 관계없이 모두 과세대상이고,
양도 시에는 보유기간에 관계없이 별개로 과세된다고 보시면 되겠습니다.


Q. 박보경/ 그럼.. 해외부동산의 양도차익을 계산할 때 외화 환산은 어떻게 하나요?

A. 장운길/ 네.. 해외부동산을 양도한 경우에 외화환산은 양도가액을 수령한 날, 수차에 걸쳐 수령하는 경우에는
수령할 때마다 그날의 기준 환율을 적용하구요, 필요경비인 취득가액, 자본적지출액, 양도비용 등 필요경비를 수차에 걸쳐
지출하는 경우에도 지출할 때마다 그날의 기준 환율을 적용합니다.

Q. 박보경/ 해외부동산 양도소득세를 신고할 떼, 계산절차와 제출할 서류에 대해서도 알려주시죠?

A. 장운길/ 네.. 해외부동산에 대한 양도소득세의 계산절차는 국내자산의 양도에 따른 계산절차와 동일하나,
장기보유특별공제는 적용하지 않습니다. 그리고 양도세 신고는 모두 실지거래가액으로 과세하므로 이를
증명할 수 있는 계약서 및 금융지출 증빙서류들을 제출하여야 합니다.


장운길 세무그룹 길 대표세무사
前 반포, 남대문, 강동, 속초세무서장, 중부지방국세청 조사3국 조사2과장, 국세청 감사담당관, 서울지방국세청 국제조사과
現 가천대학교 경영학부 겸임교수