변선보 변호사 / 법무법인 한별 / 감정평가사 / (주)지오시티 고문변호사
Q. 재개발 조합원인데 작년 말에 관리처분 계획 인가가 났습니다. 그리고 조합에서 3월말까지 이주하라고 공고문이 왔는데요.
제가 집주인인데 조합에서 이주하라고 하면 이사해야 하나요, 이사를 안 하고 버티면 어떻게 되나요?
또 저희 집에 세입자도 있는데, 임대차계약 기간도 아직 남았는데 세입자도 나가야 하나요?
Q. 박보경/ 네. 재개발 조합원이고, 조합에서 이주를 하라고 하는군요. 재개발에서 이주하는 절차가 어떻게 되나요?
A. 변선보/ 네 재개발 조합원인데, 조합에서 이주를 시작한 것 같습니다. 재개발에는 절차가 있는데요, 먼저 조합이 설립되고,
사업시행인가를 받고, 관리처분계획 인가를 하게 됩니다. 구청에서 관리처분계획 인가를 하면, 이주가 시작되게 됩니다.
이주가 끝나면, 건물을 철거를 하고, 아파트 공사를 하게 됩니다. 이렇게 이주가 시작되면, 일반인들의 눈에도 재개발이 `본격적으로 되는구나`를 체감하게 되죠. 보통은 조합에서 3개월에서 5개월 정도를 이주기간으로 정하고, 이주를 하시라고
안내를 하게 되죠.
Q. 박보경/ 그런데, 조합에서 이주를 하라고 하면 조합원들은 이주를 반드시 해야 하는 건가요?
변선보/ 조합원들은 대개 집주인들이죠. 그래서 "내 집에서 내가 사는데, 조합이 왜 나가라고 하냐" 이렇게 생각하실 수도 있습니다.
그래서 이사를 가지 않고 버티시는 경우도 있죠. 그런데 이렇게 일부 조합원들이 이주를 안하고 버티면, 재개발 공사를 제대로 할 수가 없고, 공사가 굉장히 지연이 되게 됩니다. 이런 걸 `알박기`라고도 하죠. 이렇게 이주가 안 되면 재개발이 제대로 될 수가 없겠죠. 이런 걸 막기 위해서, 법에서는 특별한 규정을 두고 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제49조에는
"재개발 조합에서 관리처분계획의 인가가 되면, 해당 구역의 주택 소유자는 그 주택을 사용할 수 없다"라고 규정하고 있습니다.
시청자의 경우에는 작년 말에 관리처분계획 인가가 났으므로, 조합에서 이주 결정이 나면 이주를 해야 합니다.
Q. 박보경/ 그럼 사연을 보내주신 분이 이주를 안 하면 어떻게 되나요?
Q. 변선보/ 그러면 조합에서 시청자를 상대로 집을 비워달라는 소송을 하게 됩니다. 이걸 명도소송, 또는 건물 인도소송이라고 합니다.
재판을 하게 되면, 판사는 집을 비우고, 조합에게 집을 넘겨주라고 판결을 하게 됩니다. 비록 시청자께서 집 주인이라고 해도, 법에서는 관리처분계획인가가 나면, 그 집을 사용할 수 없다고 정해져 있으므로, 재판에서 조합이 이기는 것이죠. 판결이 나도, 조합원이 이사를 안 가면, 조합에서는 법원에 강제집행을 신청합니다. 강제집행은 조합이 하는 것은 아니고요. 법원에 신청을 하면,
법원에서 집행관(옛날에는 집달리라고 했죠)이 나와서, 문을 따고 해당 조합원과 짐들을 모두 들어내서 트럭에 실어서 보관소로
보내게 됩니다. 이렇게 강제집행까지 가게 되면 상당히 험한 상황이 되고, 시청자께서도 마음에 상처를 입으실 수도 있으므로,
가급적 강제집행이 되기 전에 미리 이사를 가시는 게 좋을 듯합니다.
A. 박보경/ 이사를 안가고 소송, 강제집행까지 가게 되면.. 그럼 재판비용은 누가 내게 되나요?
Q. 변선보/ 네. 법에 따라 이사를 가야 하는데, 조합원이 법을 어기고 이사를 가지 않아서 재판을 하게 된 것입니다. 그래서 재판에서
조합이 이기게 되면, 재판비용은 재판에서 진 사람이 부담하게 되어 있습니다. 그래서 재판비용이나 강제집행 비용은 이사를 안간 조합원이 부담하라고 판결이 나올 수 있습니다. 그뿐만 아니라, 이주가 지연되어 조합이 손해를 입었다면, 조합에서 해당 조합원에게 손해를 배상하라고 소송을 할 수도 있습니다. 실제 조합이 손해배상을 청구해서, 대법원에서 `손해배상을 해줘라`고 판결한 적도 있습니다. 이렇게 이주 기간에 이사를 안 가시게 되면, 금전적으로도 손해가 있을 수 있으므로, 이런 부분을 참조하시면 좋겠습니다.
A. 박보경/ 그렇군요. 그러면 세입자는 어떻게 되나요? 아직까지 임대차계약기간이 남아 있으면 계속 살 수 있는 거 아닌가요?
Q. 변선보/ 재개발 조합에서 이주공고가 나면, 세입자도 이주를 해야 합니다. 임대차계약기간이 아무리 많이 남아 있더라도.
어쩔 수 없습니다. 아까 말씀드린 도시정비법 제49조는 집주인 뿐만 아니라 세입자, 전세권자 등 모든 사람들에게 다 적용이 됩니다.
그래서 관리처분계획 인가가 나게 되면, 세입자도 더 이상 집을 사용할 수 없게 됩니다. 세입자가 안 나가면, 아까 집주인의 경우와 마찬가지로 재개발 조합에서는 명도소송과 강제집행 절차를 밟게 됩니다.
A. 박보경/ 그렇군요. 그럼 이렇게 이사를 나가게 될 때, 세입자 전세금은 어떻게 되나요?
Q. 변선보/ 세입자는 당연히 전세보증금을 받을 수 있습니다. 전세보증금은 집주인이 받은 것이므로, 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려줘야 합니다.
A. 박보경/ 그러면 사연을 보내주신 분처럼 조합원들에게는 이사를 갈 때 지원책 같은 건 없나요?
Q. 변선보/ 네 당연히 이주비가 지원됩니다. 조합원들이 이주 기간 동안에 다른 집으로 이사를 해서 공사기간 동안에는 거기서 살아야 합니다. 그리고 아파트가 다 지어지면 새 아파트에 입주를 하게 되죠. 이 공사기간 동안에 살 집을 구할 전세금이 필요하잖아요. 이걸 조합에서 무이자 이주비로 빌려줍니다. 보통은 조합원들에게 감정평가액의 60% 수준에서 무이자로 이주비
대출을 해줍니다. 감정평가액이 3억이라면, 60%라면 1억 8천만원을 무이자로 빌려주는 것이죠. 정확히 말하면 무이자는 아니고,
은행에서 3~4%정도의 이자를 주고 이주비를 빌려오는데, 조합이 이자를 은행에 대신 납부합니다. 그래서 조합원들은 이자를 낼 필요가 없으므로, 무이자 이주비라고 부르는 것입니다. 그리고 이주비 대출 이외에도 별도의 이사비도 무상으로 주는 경우도 많습니다.
적게는 몇 백만원에서 많게는 1천만원 이상으로 이사비로 그냥 주기도 합니다.
Q. 재개발 조합원인데 작년 말에 관리처분 계획 인가가 났습니다. 그리고 조합에서 3월말까지 이주하라고 공고문이 왔는데요.
제가 집주인인데 조합에서 이주하라고 하면 이사해야 하나요, 이사를 안 하고 버티면 어떻게 되나요?
또 저희 집에 세입자도 있는데, 임대차계약 기간도 아직 남았는데 세입자도 나가야 하나요?
Q. 박보경/ 네. 재개발 조합원이고, 조합에서 이주를 하라고 하는군요. 재개발에서 이주하는 절차가 어떻게 되나요?
A. 변선보/ 네 재개발 조합원인데, 조합에서 이주를 시작한 것 같습니다. 재개발에는 절차가 있는데요, 먼저 조합이 설립되고,
사업시행인가를 받고, 관리처분계획 인가를 하게 됩니다. 구청에서 관리처분계획 인가를 하면, 이주가 시작되게 됩니다.
이주가 끝나면, 건물을 철거를 하고, 아파트 공사를 하게 됩니다. 이렇게 이주가 시작되면, 일반인들의 눈에도 재개발이 `본격적으로 되는구나`를 체감하게 되죠. 보통은 조합에서 3개월에서 5개월 정도를 이주기간으로 정하고, 이주를 하시라고
안내를 하게 되죠.
Q. 박보경/ 그런데, 조합에서 이주를 하라고 하면 조합원들은 이주를 반드시 해야 하는 건가요?
변선보/ 조합원들은 대개 집주인들이죠. 그래서 "내 집에서 내가 사는데, 조합이 왜 나가라고 하냐" 이렇게 생각하실 수도 있습니다.
그래서 이사를 가지 않고 버티시는 경우도 있죠. 그런데 이렇게 일부 조합원들이 이주를 안하고 버티면, 재개발 공사를 제대로 할 수가 없고, 공사가 굉장히 지연이 되게 됩니다. 이런 걸 `알박기`라고도 하죠. 이렇게 이주가 안 되면 재개발이 제대로 될 수가 없겠죠. 이런 걸 막기 위해서, 법에서는 특별한 규정을 두고 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제49조에는
"재개발 조합에서 관리처분계획의 인가가 되면, 해당 구역의 주택 소유자는 그 주택을 사용할 수 없다"라고 규정하고 있습니다.
시청자의 경우에는 작년 말에 관리처분계획 인가가 났으므로, 조합에서 이주 결정이 나면 이주를 해야 합니다.
Q. 박보경/ 그럼 사연을 보내주신 분이 이주를 안 하면 어떻게 되나요?
Q. 변선보/ 그러면 조합에서 시청자를 상대로 집을 비워달라는 소송을 하게 됩니다. 이걸 명도소송, 또는 건물 인도소송이라고 합니다.
재판을 하게 되면, 판사는 집을 비우고, 조합에게 집을 넘겨주라고 판결을 하게 됩니다. 비록 시청자께서 집 주인이라고 해도, 법에서는 관리처분계획인가가 나면, 그 집을 사용할 수 없다고 정해져 있으므로, 재판에서 조합이 이기는 것이죠. 판결이 나도, 조합원이 이사를 안 가면, 조합에서는 법원에 강제집행을 신청합니다. 강제집행은 조합이 하는 것은 아니고요. 법원에 신청을 하면,
법원에서 집행관(옛날에는 집달리라고 했죠)이 나와서, 문을 따고 해당 조합원과 짐들을 모두 들어내서 트럭에 실어서 보관소로
보내게 됩니다. 이렇게 강제집행까지 가게 되면 상당히 험한 상황이 되고, 시청자께서도 마음에 상처를 입으실 수도 있으므로,
가급적 강제집행이 되기 전에 미리 이사를 가시는 게 좋을 듯합니다.
A. 박보경/ 이사를 안가고 소송, 강제집행까지 가게 되면.. 그럼 재판비용은 누가 내게 되나요?
Q. 변선보/ 네. 법에 따라 이사를 가야 하는데, 조합원이 법을 어기고 이사를 가지 않아서 재판을 하게 된 것입니다. 그래서 재판에서
조합이 이기게 되면, 재판비용은 재판에서 진 사람이 부담하게 되어 있습니다. 그래서 재판비용이나 강제집행 비용은 이사를 안간 조합원이 부담하라고 판결이 나올 수 있습니다. 그뿐만 아니라, 이주가 지연되어 조합이 손해를 입었다면, 조합에서 해당 조합원에게 손해를 배상하라고 소송을 할 수도 있습니다. 실제 조합이 손해배상을 청구해서, 대법원에서 `손해배상을 해줘라`고 판결한 적도 있습니다. 이렇게 이주 기간에 이사를 안 가시게 되면, 금전적으로도 손해가 있을 수 있으므로, 이런 부분을 참조하시면 좋겠습니다.
A. 박보경/ 그렇군요. 그러면 세입자는 어떻게 되나요? 아직까지 임대차계약기간이 남아 있으면 계속 살 수 있는 거 아닌가요?
Q. 변선보/ 재개발 조합에서 이주공고가 나면, 세입자도 이주를 해야 합니다. 임대차계약기간이 아무리 많이 남아 있더라도.
어쩔 수 없습니다. 아까 말씀드린 도시정비법 제49조는 집주인 뿐만 아니라 세입자, 전세권자 등 모든 사람들에게 다 적용이 됩니다.
그래서 관리처분계획 인가가 나게 되면, 세입자도 더 이상 집을 사용할 수 없게 됩니다. 세입자가 안 나가면, 아까 집주인의 경우와 마찬가지로 재개발 조합에서는 명도소송과 강제집행 절차를 밟게 됩니다.
A. 박보경/ 그렇군요. 그럼 이렇게 이사를 나가게 될 때, 세입자 전세금은 어떻게 되나요?
Q. 변선보/ 세입자는 당연히 전세보증금을 받을 수 있습니다. 전세보증금은 집주인이 받은 것이므로, 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려줘야 합니다.
A. 박보경/ 그러면 사연을 보내주신 분처럼 조합원들에게는 이사를 갈 때 지원책 같은 건 없나요?
Q. 변선보/ 네 당연히 이주비가 지원됩니다. 조합원들이 이주 기간 동안에 다른 집으로 이사를 해서 공사기간 동안에는 거기서 살아야 합니다. 그리고 아파트가 다 지어지면 새 아파트에 입주를 하게 되죠. 이 공사기간 동안에 살 집을 구할 전세금이 필요하잖아요. 이걸 조합에서 무이자 이주비로 빌려줍니다. 보통은 조합원들에게 감정평가액의 60% 수준에서 무이자로 이주비
대출을 해줍니다. 감정평가액이 3억이라면, 60%라면 1억 8천만원을 무이자로 빌려주는 것이죠. 정확히 말하면 무이자는 아니고,
은행에서 3~4%정도의 이자를 주고 이주비를 빌려오는데, 조합이 이자를 은행에 대신 납부합니다. 그래서 조합원들은 이자를 낼 필요가 없으므로, 무이자 이주비라고 부르는 것입니다. 그리고 이주비 대출 이외에도 별도의 이사비도 무상으로 주는 경우도 많습니다.
적게는 몇 백만원에서 많게는 1천만원 이상으로 이사비로 그냥 주기도 합니다.
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