겸용주택, 양도세를 면제받는 방법은?

Q. 정년퇴직 한 후 안정된 노후를 위해 살고 있는 주택을 헐고 지하 1층, 지상 4층짜리 주상복합건물을 신축해서 1개 층은 제가 살고 나머지는 임대를 하려고 합니다. 나중에 이 건물을 양도하더라도 양도세를 피하고 싶은데, 방법이 있을까요? 있다면 어떻게 신축해야 하나요?

Q. 박보경/ 4층짜리 주상복합건물을 신축해서 양도세를 절세하려고 하시나봐요. 그런데 주상복합건물의 경우 나중에 양도세를 안 낼 수 있는 방법이 있나요, 있다면 정말 좋을 것 같네요

장운길 세무그룹 길 대표세무사 / 지오시티 고문세무사

A. 장운길/ 소득세법 규정에서는 “1세대1주택의 규정을 적용함에 있어서 한 동의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 되어 있는 겸용주택의 경우와 한 울타리 내에 주택과 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.”라고 규정되어 있습니다.
이해를 돕기 위해 표로 살펴보면,

○ 주택면적 > 주택 외 면적 : 전부를 주택으로 봄
○ 주택면적 ? 주택 외 면적 : 주택부분만 주택으로 봄

Q. 박보경/ 그럼, 사연을 주신 분도 세법규정에 맞게 설계해서 신축하면 되겠네요..?

A. 장운길/ 법 규정과 같이 겸용주택의 경우 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보므로, 1세대1주택자의 경우 겸용주택을 신축하고자 할 때 주택부분을 조금 크게 건물을 신축하면 전체를 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 오늘 시청자 사연의 경우 만약 지하1층 지상4층의 건물로 신축한다면 1?2층은 근린생활시설, 3?4층은 주택을 용도로 신축하고, 지하층이나 옥탑방 등 다른 부분에 주거용으로 사용하는 건물을 건축하여 주택부분을 조금이라도 더 크게 하면 됩니다. 그러나 이 방안은 양도세 측면에서만 말씀드리는 것이므로 건축규제 여부나 임대수입 등 제반사항을 고려하여 결정해야 할 것입니다.

Q. 박보경/ 신축 후에 공부상 점포나 주택용도에 따라 사용하지 않더라도 혜택은 볼 수 있는 건가요? 지하실 같은 곳은 구분이 애매할 것 같은데요?

A. 장운길/ 아니요.. 주택과 주택 외의 건물구분은 임대여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 적용하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도로 적용합니다. 1세대1주택 해당여부를 판정함에 있어 임대하고 있는 점포 등 영업용 건물에 딸린 주거용 방은 주택으로 보지 않습니다. 또한, 주택에 해당되는지 여부는 공부상의 용도에 관계없이 그 실제구조 및 사용형태에 따라서 판정합니다. 겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하고, 사용 용도가 명확하지 아니한 경우에는 주택면적과 주택 외의 면적의 비율로 안분하여 계산합니다.


前 반포, 남대문, 강동, 속초세무서장, 중부지방국세청 조사3국 조사2과장, 국세청 감사담당관, 서울지방국세청 국제조사과 / 現 가천대학교 경영학부 겸임교수